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在前幾天推出以外部增信工具支持優秀民營房企發債融資之外，又在一周內第二次推出了旨在刺激樓市回暖的降息政策，這不能說政策施力的幅度和頻率所反映的政策訴求不夠強烈，但是真實的政策效果確實還有待觀察。就目前的情況來看，既然在企業端可以啟用國家信用來為企業實現外部增信進而為房企輸血，那么啟用國家信用來為居民增信，恢復和提升市場端的入場信心，進而恢復市場信心和推動行業回暖，自然也就順理成章了。比如中國證券金融股份有限公司可聯合多家國有券商、AMC、保險機構等，創設針對買房者個人的CDS、CRMV證券，以較小的投入借助市場化與證券化、遠期風險兜底機制來推動市場信心的恢復。

對碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企發債施以信用保護工具，在這個對房地產行業從來就不太友好的資本市場，可謂是非常重大、顛覆式的政策調整信號，也展現出決策層對暖風頻吹的連續微調之下依然繼續下行的樓市和持續惡化的行業流動性，加大力度挽救的標志性努力。這是政策層為切實解決市場信心缺乏和民營房企信用不足，恢復民營房企融資能力而引進的金融衍生工具，可謂針對性極強的一項金融創新，既可為市場提供更多可投資與可交易金融產品，也可為民營房企恢復公開市場融資功能提供亟需的增信措施。相當于運用政策性工具，讓“國家隊”自掏腰包來加保險，幫助企業降低融資成本和提振市場投資信心。

復興國內經濟的著力點必須選對了，那就是消費，消費，還是消費。實踐反復證明，市場自會識別需求，沒有需求基礎的都是“偽基建”。建議通過各種途徑籌集的預算資金向消費領域投入，至于投入的方式方法，建議要在分配的公平性與對終端消費最大的拉動和刺激效果上做好平衡。鑒于消費意愿、儲蓄偏好與個人可支配財富量有著直接的關聯關系，且此次刺激消費也帶有保民生的公平性質，因此應該重點向低收入階層傾斜。同時在發放和分配方式上，也可在直接發放現金的同時配發一定比例的消費抵用券，且在不同收入階層之間將現金與消費抵用券的比例進行適當的調整。如果能夠解決好分配的相對公平問題和整體提升消費意愿，并配發一倍的有期限的消費抵用券的話，新增消費規模將在60萬億以上。

在各地爭相出臺樓市松綁政策之際，近日長沙推出的“租出去就算無房”的樓市新政引發廣泛關注，在一片叫好聲中也不乏質疑。這一新政明顯意在“一石多鳥”，在解決政策性保障租賃住房房源和資金不足而難以完成工作目標難題的同時，拉動樓市的新增改善性需求，并控制可能的炒作問題。但其核心問題在于限制了業主的自由租賃權、租金收益權以及審時度勢獲取買賣差價的自由處置權，而后者正是國內買房者最主要的收入來源。與此同時，通過新政來部分取代或者幫助政府完成保障性租賃住房責任與義務的潛在意圖，也令其蒙上了“損人利己”的陰影，市場的配合度與政策實施的預期效果恐怕也難盡如人意。

碧桂園在高周轉時代曾經給坊間留下“生不進萬達，死不進恒大，生死不進碧桂園”的印象，不過萬達已換了輕資產商管打法，恒大正陷于危機而自顧不暇，只有在行業不景氣之中平穩運行并開始營造生態圈的碧桂園，依然在不時傳出行業并購的消息。也正因此，這家“宇宙第一房企”的任何風吹草動都被高度關注和被各種解讀，近期一場關于“碧桂園資金賬戶被凍結”的風波就引發熱議，但在碧桂園與當地主管部門的溝通之下迅速得以解決，可謂虛驚一場。不過，這也凸顯出行業信心和市場運行至今無法恢復和回暖，不僅僅是政策的時滯效應所致，而是作為市場化主體的民營房企已經失去了對政策回暖作出反應的流動性基礎。而從長遠來看，保護一批優秀的民營房地產企業的有效存續和恢復發展，或許已是必然選擇。

過去十來年，在土地財政推動房企高周轉模式成為主流的同時，曾經在內地房地產市場輝煌一時的港資房企，因為追求財務穩健，要么退守了市場流動性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財務收益的高端業務，要么進入了需要更高財力與財技要求的商用物業的開發與經營，港資主流房企在中國內地全面開花、蒸蒸日上的房地產市場因此而被迅速邊緣化。包括和記黃埔在內的港資主流房企，注重周期性風險和財務穩健的經營模式，使得項目開發周期相對延長，乃至長期囤地而不開發成為其典型特征之一，招致不少爭議，也令李嘉誠在內地的口碑毀譽參半。在樓市并未全面回暖且行業結構、區域結構正處于強烈調整期之際，和記黃埔闊別內地市場十年后回歸，李嘉誠這是要帶領港資房企欲作還鄉團?

現有的法律體系中，已具備了關于防止和解決資本過度擴張、經營集中、收入分配差距等問題的相關立法，而且還在不斷改進與完善之中。因此，堅持現有法律體系下的法治原則，依法節制資本和實現資本的有序運行，既是對于保護資本權利和促進資本積累進而推動經濟發展的必然要求，也是防止行政權力過度擴張，和脫離法制基礎的隨心所欲的運動式濫用的必然要求，自然也就成了社會主義市場經濟體系順暢運行和堅持市場化的改革開放方向的首要保證。反過來，如果失去法治原則，無法給予以資本為核心的生產要素以穩定的預期和順暢的流動條件，必然會帶來財富創造效率的下降和發展潛力的損失。

為促進消費持續恢復，打通國內大循環，需要從促進就業和提升收入、完善社保醫療措施、消除消費領域的制度性障礙等方面綜合施力，讓消費者有錢、有消費意愿、有消費環境與消費條件，愿花錢、有錢花、敢花錢和能花錢。就深圳此次發放消費券活動本身而言，這也是旨在解決讓消費者有錢花這一問題的。其實，我們完全可以轉換一下經濟發展思路，將傳統的低效投資驅動模式中由政府掌握和能夠動員的資金，除去必要的社會公共品投資與維護費用之外，直接發放給個人以轉換成個人消費能力，更能打造有高質量發展能力的新經濟格局。

之所以目前政策面的暖風不斷，與地方政府綜合施策的千呼萬喚都未能喚回行業的春風，其根本原因就在于行業信心的恢復是基于行業對市場變化的基本判斷，而政策面與市場面卻出現了脫節與錯位。此次行業調整是行業本質性的變化，而非以往的行業小周期或者大周期。也就是說，此次行業下行固然是由行業長期調控引發的樓市快速轉淡所觸發，表象上是企業與行業流動性危機，但實質是市場需求已經發生了從總量需求向結構性需求的轉變，目前已經變化了的市場基礎已無法支持原有的房價和地價循環推高的發展模式之下的行業信心，而輸血式的流動性解決方式顯然也無法解決與改變市場需求已然變化這一基礎層面的問題。

目前國內尚未開放公募REITs，只是在基礎設施領域進行公募REITs試點而已，尚未有典型的商用物業公募REITs發行與交易，因此“雷聲大雨點小”也就成了國內REITs領域的慘淡現實，普通投資者尚需耐心等待。國內資本市場REITs的發展與成熟，還有待于商用物業估值與定價體系的重構，而這一重構的前提是城建管理制度體系的根本性調整與金融領域的真正市場化，而避免雙重稅收政策的落地也是REITs成長的必要條件。否則，真正的REITs很難落地，而能夠落地實施的，都是假以REITs之名的各類變相融資手段而已。

近日，萬達商管以輕資產模式接管位于北京朝陽區的藍色港灣和位于海淀區五棵松的卓展購物中心，引發業內對其“江湖救急”的猜測。其實萬達向輕資產模式的轉型已經持續數年，此次作為北京西部地標和問題項目的卓展，與商業標桿藍色港灣一起將運營權托付萬達商管，加上之前萬達與建業和鑫苑的整體性合作，勢必對于未來頭部房企和頭部商業地產項目與萬達的合作發展將會發揮積極的示范效應，成為萬達輕資產發展戰略加速發展的重要契機。

雖然逆周期調節的貨幣政策因掣肘于價格工具的運用而無法降息或者配合降息，而作為數量工具的降準措施當然也不可能無限操作下去，所以未來積極的財政政策的出臺則是逆周期調節中順理成章的事情和題中應有之意。在央行推出降準措施之后，下一步旨在逆周期調節的宏觀經濟政策方向到底怎么走，會出現什么樣的政策組合，除了需要足夠的前瞻性，還需要綜合考量和整體平衡。

融創中國董事局主席孫宏斌是個絕對不缺故事的人。他出身聯想，以教父柳傳志為師，以“白衣騎士”聞名，在順馳中國落敗之后奇跡般東山再起，并出手“拯救”過王健林、宋衛平等一眾中國房企大佬，染指過佳兆業，纏斗過黃紅云，并與擅長以PPT融資且信誓旦旦“下周回國”的“賈布斯”擦出過火花。而這一次，身經百戰的老孫又站在了十字路口，能否再上演絕地反轉的劇情？
實際上，融創近期陷入“四面楚歌”的境地，只不過是看到了行業周期的開始，沒有估算到行業拐點何時到來而已。但如果連融創中國這樣的實際控制人愿意押上自己全部身家性命的優秀頭部民營房企都不能渡過行業的冬天，可能需要反思的，就不只是房地產人了。3月30日，融創中國以近20%的漲幅領漲房地產板塊。希望這是春天真正到來的消息，為房地產行業，也為中國經濟。

3月16日，中共中央政治局委員、國務院副總理、金融委主任劉鶴主持召開國務院金融穩定發展委員會專題會議，關于房地產企業，提到要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。此后，中國人民銀行、國家外匯管理局、中國證監會、中國銀保監會和財政部紛紛表態，稱將配合相關部門有效化解房地產企業風險，促進房地產業良性循環和健康發展。其中尤為值得關注的是，財政部表示綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。在這一系列利好消息的推動下，3月17日地產股大爆發，港股世茂和正榮漲超20%，融創中國更是漲超50%。
今年以來，在應對美聯儲連續加息和宏觀預期下降壓力，提前作好逆周期調節和對沖性政策安排與實施的情況下，我國國民經濟延續恢復態勢，各方面的穩增長政策持續發力，涉房領域也以“穩預期、穩地價、穩房價”為宗旨，正在以金融、財稅、創業創新、人口政策等綜合發力來促進行業流動性恢復和促使行業盡快進入良性循環的軌道。而財政部暫緩房地產稅改革擴大試點城市的決定，充分回應了市場關切，表現出與宏觀面保持政策的預期穩定和一致性，是助力穩定宏觀經濟大盤、金融運行和保就業的務實高效的決策行動。

SOHO中國七折出售3.2萬核心地帶優質物業背后，是目前特有的發展環境讓中國內地的商用物業投資和持有只適合境外低成本的長期資金來作，或者以住宅為主的較大開發商以出售型物業的現金流交叉補貼的方式來承擔，也即獨立的商業地產開發與運營在商業底層邏輯上無法成立。而SOHO中國作為中國內地商業地產投資運營的一家標桿性企業，其發展動向與經營策略調整，不單是行業發展環境的體現，其實也是中國內地民營經濟信心的晴雨表。

行業基本面和市場供求關系的實質性變化，以及“房住不炒”的行業定位調整，表明終結旨在聚集社會資源以加大財務杠桿來提升供給能力的商品房預售制度的條件已逐步成熟。但房地產行業流動性必須盡快恢復，而其前提是行業信心的恢復以及樓市的回暖，這也就自然讓具有“釜底抽薪“”降杠桿效應的取消商品房預售制度，在當下成為了正確而艱難的事情。這只能是一個長期和漸進的過程，斷不可一蹴而就。

目前，中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂達成一致。不過，該項目需要足夠的化解流動性問題的時間，而不是讓事態走向惡化的沖動。如果各方都不正視市場現實和企業現狀而不從理性出發，互不讓步的話，就只會兩敗俱傷并會傷及項目本身了。

現金管理新規可能引發中小銀行和民營銀行借機要求轉型互聯網銀行，以及大銀行和國有銀行面臨競爭力急劇下降的沖突。無法平衡現金管理新規落地實施可能引發的行業內沖突與矛盾，或許才是央行暫緩實施5萬元以上現金存取業務需要核實資金來源和真實用途這一新規的真正原因，而至于官宣的技術原因則更可能只是個說辭而已。值得注意的是，2月22日據媒體報道，近期剛發布公告稱將停辦現金收付業務的北京中關村銀行、遼寧振興銀行做出最新回應，均表示將繼續辦理現金業務。

房地產這一曾經市場化程度最高的行業之一，正在走向市場集中度加速提高和市場化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業的底層邏輯，進而無論對土地財政，還是對信用創造能力都會帶來可以預見的改變，并對未來中國的經濟運行方式帶來深刻的影響。因此，目前各地出臺的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場最終能否回調以及回調的程度，確實不只是房企和土地財政這一層面的簡單問題。

能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創與世茂這樣的頭部企業，不能說它們的企業戰略、運營管理、市場策略乃至產品力不夠優秀，但這也是在過往的中國內地市場特有的行業發展環境之下，隨著市場變化和行業政策調整而不斷自我檢視與修正提升的結果。而這一點，也正是這些房企在此輪行業調整中陷入流動性困境的原因所在。世茂集團當然需要以相對從容的姿態來展示企業對于自身的信心，而辟謠出售現金流較好的網紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對于企業的信心維持，最終還是要落到企業自身的流動性如何維護上。

在當今房地產行業首次被定位為支柱性行業的同時，行業基本面已經發生了質變，持續性的高增長與土地紅利、金融紅利的消失，讓繼續維持以往較高的行業平均毛利率已經不大可能，黑鐵時代確實已經到來。只要能夠解決好保交房與土地財政找補或消化的問題，至于行業縮表下的出清與轉型，也就僅僅成了房企層面的市場化與個性化問題。而日本大和房建上世紀90年代同樣經歷過類似的巨變與調整，其經驗可資借鑒。