辟謠出售“深坑酒店”的世茂集團(tuán)，能走出流動(dòng)性深坑嗎？
能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營管理、市場策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國內(nèi)地市場特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下，隨著市場變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點(diǎn)，也正是這些房企在此輪行業(yè)調(diào)整中陷入流動(dòng)性困境的原因所在。世茂集團(tuán)當(dāng)然需要以相對(duì)從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對(duì)于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對(duì)于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動(dòng)性如何維護(hù)上。
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近日因辟謠說中介網(wǎng)傳的22.5億轉(zhuǎn)讓“深坑酒店”的信息不實(shí)，讓前段時(shí)間因與中誠信托就提前到期的信托計(jì)劃糾紛、出售項(xiàng)目股權(quán)和賣地而引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注的世茂集團(tuán)再次上了熱搜。姑且不論那些不明就里的網(wǎng)友們?nèi)绾螒蛟u(píng)世茂集團(tuán)這一真真假假、撲簌迷離的掛牌出售上海佘山世茂洲際酒店（坊間稱“深坑酒店“）的消息，也不論世茂集團(tuán)到底是承認(rèn)還是否認(rèn)出售曾經(jīng)的網(wǎng)紅“深坑酒店”，但世茂集團(tuán)試圖出售部分資產(chǎn)以平衡自身資金所需，幫助自己從流動(dòng)性“深坑“中爬出來的意圖卻是顯而易見的。
作為房企百強(qiáng)中的頭部企業(yè)，世茂集團(tuán)一向以相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)形象示人，其財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)外展示的企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備、流動(dòng)性狀況也都是比較好的，更何況去年年初還在與出了問題的福晟集團(tuán)你儂我儂地溝通收購事宜。因此筆者也曾將其與龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等歸類于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較小的民營房企之列。
不過融創(chuàng)去年上半年的大手筆買地和并購活動(dòng)對(duì)于現(xiàn)金的巨量消耗，迫使其在遭遇下半年急劇轉(zhuǎn)淡的樓市行情之后迅速轉(zhuǎn)入各種找錢自救的狀態(tài)，以至于近來在對(duì)外宣布賬面資金1600億存量足夠一年內(nèi)的償債與項(xiàng)目開發(fā)所需時(shí)，仍然無法解除市場對(duì)其流動(dòng)性安全的疑慮。而同樣在去年下半年市場轉(zhuǎn)淡以及各地政府強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力之下，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)世茂的突然降級(jí)以及世茂與中誠信托之間關(guān)于觸發(fā)信托計(jì)劃提前還款條款之爭，將世茂集團(tuán)的流動(dòng)性困境暴露于公眾面前。
原來，世茂集團(tuán)除了明面上的將于2022年到期的44億美元境內(nèi)外債券與境外銀團(tuán)貸款之外，還有1200億元的人民幣的表外負(fù)債。而世茂集團(tuán)與中誠信托的提前到期的信托計(jì)劃執(zhí)之爭，本身所涉及的也是兩筆所謂的表外融資，只不過由世茂旗下的項(xiàng)目公司提供了增信措施從而“引禍上身“而已。
其實(shí)，在之前的以規(guī)模論英雄和以規(guī)模博取更優(yōu)質(zhì)資源來支持自身發(fā)展的高周轉(zhuǎn)模式之下，高杠桿與高負(fù)債早已被各家房企用到了極致，以至于在為了維持可持續(xù)融資的表觀數(shù)據(jù)與推動(dòng)規(guī)模增長的極限融資活動(dòng)之間，永續(xù)債與明股實(shí)債以及變幻多端的夾層融資等表外負(fù)債，就成為房企追逐規(guī)模增長途中的標(biāo)配，并成為行業(yè)政策調(diào)控力度加大和市場反轉(zhuǎn)之后觸發(fā)企業(yè)流動(dòng)性困境的爆點(diǎn)。
實(shí)際上，能夠在中國眾多房企中脫穎而出成長為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營管理、市場策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過往的中國內(nèi)地市場特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下，隨著市場變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點(diǎn)，也正是這些房企在2021年以來的此輪行業(yè)調(diào)整中，在行業(yè)發(fā)生前所未有的質(zhì)變并迎來萬科董事長郁亮所說的“黑鐵時(shí)代“陷入流動(dòng)性困境的原因所在。
“黑鐵時(shí)代”的到來，在市場總量增長面臨天花板和地價(jià)頂托、結(jié)構(gòu)調(diào)整乃至被共有產(chǎn)權(quán)、保障性租賃住房結(jié)構(gòu)性分流的情況下，又疊加了被迫的去杠桿、降負(fù)債的縮表壓力，以往建立在持續(xù)增長預(yù)期下的高周轉(zhuǎn)模式所依仗的高杠桿與高負(fù)債，自然也就成為引發(fā)流動(dòng)性壓力的導(dǎo)火索。而之前在規(guī)模賽道上的杠桿之上加杠桿的各種類型的表外負(fù)債，也就往往成了引爆各家房企流動(dòng)性危機(jī)的引信。
這一情況之下，如何挽救自身的流動(dòng)性就成為各家房企各顯神通的事情了。融創(chuàng)速度極快的變賣資產(chǎn)、兩次超低價(jià)增發(fā)融資、大股東無償資助、停止資本性開支和縮減管理費(fèi)開支等挽救自身流動(dòng)性的連環(huán)操作可堪經(jīng)典，而近日網(wǎng)傳的不知真假的4.1折大促銷也足以顯示融創(chuàng)自救態(tài)度的堅(jiān)決與力度所在。
因?yàn)橹挥谢钕氯ィ拍塬@得根據(jù)行業(yè)變化實(shí)現(xiàn)自身調(diào)整的機(jī)會(huì)，更何況市場對(duì)于企業(yè)信心的維系，才是企業(yè)可持續(xù)性經(jīng)營的根本所在。否則，一旦市場對(duì)企業(yè)喪失信心，企業(yè)勢必就會(huì)陷入“債務(wù)螺旋“，那個(gè)時(shí)候企業(yè)不但會(huì)失去自救的主動(dòng)性，往往連打折賣房和賤賣資產(chǎn)的機(jī)會(huì)可能都沒有了。恒大目前之所以采取現(xiàn)房銷售的方式，則是市場信用歸零后的被迫之舉，如此一來企業(yè)自救的難度自然也會(huì)加大很多。
目前只有宏觀面上的政策回暖是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)才是真的行業(yè)回暖。而行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)還有賴于行業(yè)與企業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，這顯然是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)和房企所面臨的最為嚴(yán)峻的問題。一季度全國樓市大面積銷售下降，以及土地出讓收入大幅減收，表明行業(yè)信心并未隨著政策暖意而回暖。
就世茂集團(tuán)的銷售情況來看，從去年下半年便已出現(xiàn)大幅下降。其中去年10月銷售203.4億元，同比下跌32%；11月合約銷售160.5億元，同比降幅擴(kuò)至49%；12月合約銷售112.2億元，同比降幅擴(kuò)大至70%。今年1月份未經(jīng)審核的銷售額75.1億元，同比降幅62.49%。在評(píng)級(jí)下調(diào)、債務(wù)壓頂而快速引入戰(zhàn)略投資人又不太現(xiàn)實(shí)的情況下，果斷出售資產(chǎn)就勢必成了世茂集團(tuán)不多的選擇之一。
世茂集團(tuán)當(dāng)然需要以相對(duì)從容的姿態(tài)來展示企業(yè)對(duì)于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場對(duì)于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動(dòng)性如何維護(hù)上。此時(shí)試圖出售較差的資產(chǎn)顯然更為困難，而是否能夠不失時(shí)機(jī)地以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取流動(dòng)性，就成了企業(yè)決斷力的體現(xiàn)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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