房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場集中度加速提高和市場化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進而無論對土地財政，還是對信用創(chuàng)造能力都會帶來可以預見的改變，并對未來中國的經(jīng)濟運行方式帶來深刻的影響。因此，目前各地出臺的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實不只是房企和土地財政這一層面的簡單問題。
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今天的《證券日報》消息稱“年內(nèi)已有36城發(fā)布利好政策，樓市成交底有望在上半年出現(xiàn)”，這的確反映了目前政策層面和房地產(chǎn)行業(yè)、涉房金融領(lǐng)域乃至地方政府的一致愿望。但從當前實際情況來看，行業(yè)格局和行業(yè)運行的基本邏輯已發(fā)生了質(zhì)變，樓市即使觸底回暖，房地產(chǎn)行業(yè)最為核心的土地財政與支柱行業(yè)的作用能否恢復如往常的那個樣子，還是一個未知數(shù)。
目前各地政府在涉房宏觀政策暖風頻吹之下，也不斷推出降低購房首付、擴大公積金貸款比例和上限，以及降低購房準入條件等措施，甚至浙江省在上海市全面放開研究生學歷落戶之后，推出了全省大專學歷和杭州本科學歷放開落戶以及發(fā)放2-40萬租購房補貼等措施，誓將樓市力挽回的味道再明顯不過了。而且這些還都是在涉房金融政策不斷放松和微調(diào)，政策層力促項目并購以推動紓解行業(yè)流動性困境，而實際上大多數(shù)優(yōu)勢房企響應廖廖而又不得不促使金融資產(chǎn)管理公司下場參與之下發(fā)布的。
其實目前力促樓市回暖的力度有多大，就反證了當前土地財政收入的壓力有多大。在宏觀預期下行、消費增長乏力、外需不確定性增大而逆周期調(diào)節(jié)、疫情防控等增支減收因素增多而各地政府負債率高企的情況下，以擴大投資和基建來穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)預期更需要解決資金來源與信用維持問題，而房地產(chǎn)兼具擴大投資和土地財政兩大作用，地方政府對于樓市回暖的愿望有多強烈，自然也就成了不言而喻的事情了。另外，由于房地產(chǎn)還具有信用創(chuàng)造功能，這也是城市化推動中國經(jīng)濟多年以來持續(xù)高速增長以及近年來行業(yè)調(diào)控引發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)與涉房金融同時縮表的重要原因所在。
從央行公布的今年1月份數(shù)據(jù)來看，在央行單月投放4萬億創(chuàng)紀錄信貸總量、M0和M2維持同比高速增長的同時，狹義貨幣M1卻同比下降了1.9%。這本身就反映了近年來去杠桿、降負債的房地產(chǎn)行業(yè)縮表所帶來的信用創(chuàng)造能力下降，與涉房金融縮表相互影響之下引發(fā)的全社會信用縮表所造成的信用傳導失速問題，這對于逆周期調(diào)節(jié)的政策效應傳導而言無疑是十分不利的。因此，實現(xiàn)樓市的盡快觸底回暖，既是土地財政收入壓力之下地方政府的殷切希望，也是宏觀層面提升逆周期政策實施效果的必然選擇。從這一角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖，就不僅僅只是房地產(chǎn)行業(yè)和房企與樓市本身的問題了，而確實成了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)層面的問題。
但是，此前旨在降低涉房風險的“三道紅線“監(jiān)管新政和涉房貸款集中度分級管理制度，在有效降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率和涉房金融體系風險的同時，也迫使房地產(chǎn)行業(yè)和涉房金融領(lǐng)域成了近年來縮表最為嚴重的領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)行業(yè)的縮表過程同時也就意味著一些過高運用了財務杠桿的高風險房企出清的過程，那些杠桿之上加杠桿、表外負債和明股實債巨大的高周轉(zhuǎn)房企，在遭遇去年下半年以來樓市迅速轉(zhuǎn)淡和融資受限的雙重壓力下，排隊暴雷也就成了必然結(jié)果。近來，在政策層面利好消息不斷、涉房金融領(lǐng)域暖風頻吹之下，就連財務相對穩(wěn)健的世茂集團也已出現(xiàn)了信托違約和展期問題，而賬面資金存量超過1600億元的融創(chuàng)中國竟然也爆發(fā)了商票大面積違約的危機。
看來，行業(yè)信心和企業(yè)信心在持續(xù)走低的樓市之下尚未恢復，而剛剛結(jié)束的北京虎年地市第一拍也并未傳遞出令人振奮的市場信號。即使在條件大幅放寬的情況下，去年下半年以來各地土拍市場的反應也并未盡如人意，在流拍率和零溢價率大幅上升的同時，國央企、地方平臺公司成為土拍市場的主角，乃至產(chǎn)業(yè)類公司也不斷登場，而代表著市場活躍度的民營房企卻普遍較少入場。北京虎年第一拍，本來入市的宗地數(shù)量就比較少且地塊位置相對較好，但是零溢價宗地仍然占居了較大比例，且只有旭輝一家為民營房企，其余入場者均為國央企和平臺公司。這一格局除了表明市場信心仍顯不足之外，也成為土地財政下一步走勢的警示，因為沒有市場化主體的參與的土地財政，顯然就會陷入體制空轉(zhuǎn)而不可持續(xù)。
此輪行業(yè)調(diào)控之下的縮表過程，確實加快了市場化房企的出清速度，不少百強民營房企的排隊暴雷現(xiàn)象表明行業(yè)格局已發(fā)生了實質(zhì)性改變。而目前樓市和地市尚未回暖，行業(yè)信心尚待恢復，以促進項目并購疏解行業(yè)流動性壓力的政策倡導仍處于缺乏優(yōu)勢企業(yè)下場的“只打雷不下雨”狀態(tài)，民營房企繼續(xù)暴雷進而退出市場的可能性仍然在進一步加大。房地產(chǎn)這一曾經(jīng)市場化程度最高的行業(yè)之一，正在走向市場集中度加速提高和市場化程度快速降低的方向，這將徹底改變這一行業(yè)的底層邏輯，進而無論對土地財政，還是對信用創(chuàng)造能力都會帶來可以預見的改變，并對未來中國的經(jīng)濟運行方式帶來深刻的影響。
因此，目前各地出臺的促使樓市回暖的措施速度和力度，乃至市場最終能否回調(diào)以及回調(diào)的程度，確實不只是房企和土地財政這一層面的簡單問題。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家
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編輯：劉蘭香
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