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近日，融創(chuàng)中國(guó)一紙因?yàn)椴荒芑I集到足夠資金清償即將到期的40億元公開(kāi)債而尋求債務(wù)展期和從4月1日起股票停牌的公告，讓行業(yè)信心本已極度脆弱的房地產(chǎn)圈又引發(fā)了行業(yè)內(nèi)外的高度關(guān)注。

出身聯(lián)想、以教父柳傳志為師的融創(chuàng)中國(guó)董事局主席，孫宏斌以“白衣騎士”聞名，在順馳中國(guó)落敗之后奇跡般東山再起，曾經(jīng)出手拯救過(guò)以前首富王健林為首，包括宋衛(wèi)平等一眾中國(guó)房企大佬，染指過(guò)佳兆業(yè)，纏斗過(guò)黃紅云，并與擅長(zhǎng)以PPT融資且信誓旦旦“下周回國(guó)”的賈布斯擦出過(guò)“愛(ài)情火花”，是個(gè)絕對(duì)不缺故事的人。因此，在行業(yè)對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)在2021年上半年的土儲(chǔ)市場(chǎng)和并購(gòu)中的高歌猛進(jìn)捏把汗之時(shí)，我對(duì)融創(chuàng)的未來(lái)并未有太多擔(dān)憂。因?yàn)閺娜趧?chuàng)前兩年的現(xiàn)金流表現(xiàn)來(lái)看依然是十分健康的，截至2020年實(shí)現(xiàn)了凈現(xiàn)金流超700億元。年報(bào)會(huì)上孫宏斌發(fā)出“除了融創(chuàng)，其他房企都有可能暴雷”的驚人之語(yǔ)時(shí)我并不十分吃驚的原因。

正因?yàn)榻?jīng)歷了商場(chǎng)與人情的淬煉，所以我從來(lái)是看好孫宏斌的。這也從去年下半年樓市急轉(zhuǎn)直下之后，融創(chuàng)中國(guó)以及孫宏斌的應(yīng)對(duì)之策有所體現(xiàn)。在銷(xiāo)售回款急劇下降、流動(dòng)性壓力驟升之下，融創(chuàng)中國(guó)在大力促銷(xiāo)回款的同時(shí)，還以基本停止拿地的資本性開(kāi)支、出售資產(chǎn)回現(xiàn)、兩次低價(jià)套現(xiàn)貝殼股票、忍痛低價(jià)配售新股以及孫宏斌本人無(wú)息借款4.64億美元給公司的形式開(kāi)源節(jié)流來(lái)快速增加現(xiàn)金300多億元。截至2022年1月手握現(xiàn)金超過(guò)1600億元的融創(chuàng)，也曾豪氣宣布賬面現(xiàn)金完全可以覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的正常所需。

但是這一信心滿滿、豪氣干云的宣示話音未落，市場(chǎng)就出現(xiàn)融創(chuàng)商票不斷違約的傳聞，迫使融創(chuàng)不斷辟謠和澄清，直至近日公司資信評(píng)級(jí)被下調(diào)并公開(kāi)宣布尋求對(duì)即將到期的一筆40億元人民幣公開(kāi)債展期和股票停牌。

融創(chuàng)到底怎么了？房地產(chǎn)行業(yè)到底怎么了？

其實(shí)，這不只是融創(chuàng)本身出了問(wèn)題，而是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)往的發(fā)展路徑所積累的矛盾，在去杠桿和縮表過(guò)程中的總爆發(fā)。以全面模仿香港樓市制度體系為藍(lán)本，以高負(fù)債、高杠桿推動(dòng)，以房地產(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的城市化，構(gòu)成了與入世之后的出口推動(dòng)并列的中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的兩大動(dòng)力引擎，自然而然也就形成了這一行業(yè)發(fā)展環(huán)境下的高風(fēng)險(xiǎn)的高周轉(zhuǎn)模式。以房地產(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的高風(fēng)險(xiǎn)高周轉(zhuǎn)模式，一方面以快速推高社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總成本的方式逐漸耗盡了自身可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)空間，另一方面也不斷推高了以涉房風(fēng)險(xiǎn)為核心的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)“黑天鵝”、“灰犀牛”成為監(jiān)管層對(duì)高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式之下的房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí)之時(shí)，去杠桿和降風(fēng)險(xiǎn)的被動(dòng)縮表，也就只是個(gè)時(shí)間早晚與方式方法問(wèn)題了。

房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)特征，讓其本身運(yùn)行的強(qiáng)周期和政策性更為鮮明，而能夠在行業(yè)長(zhǎng)周期中屢次押對(duì)小周期和政策走勢(shì)，實(shí)現(xiàn)“逆周期拿地，順周期出貨”的房企，才會(huì)成為高周轉(zhuǎn)模式之下的行業(yè)王者，否則“灰飛煙滅、空余英雄淚”就是曾經(jīng)以高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)和快速致富的地產(chǎn)豪強(qiáng)們的共同結(jié)局。曾經(jīng)因?yàn)楸弧版i盤(pán)”而因禍得福跨越周期，實(shí)現(xiàn)“鳳凰涅槃”并成為行業(yè)翹楚的佳兆業(yè)目前也陷入了流動(dòng)性之困，而曾經(jīng)以人文情懷、理想主義與產(chǎn)品主義立身并聲譽(yù)卓著的宋衛(wèi)平版的綠城中國(guó)，誰(shuí)能說(shuō)哪一個(gè)更高、哪一個(gè)更強(qiáng)呢？

融創(chuàng)中國(guó)只不過(guò)是此次看到了行業(yè)周期的開(kāi)始，沒(méi)有估算到行業(yè)拐點(diǎn)何時(shí)到來(lái)而已。因此，在行業(yè)的下行期依靠自身強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)去化能力和不凡的現(xiàn)金流管控能力，以超越大多數(shù)同行的可支配財(cái)力，以并購(gòu)方式低成本獲取土儲(chǔ)創(chuàng)造更好的發(fā)展基礎(chǔ)就成為“白衣騎士”融創(chuàng)中國(guó)和其董事局主席孫宏斌的標(biāo)配。只不過(guò)此輪行業(yè)調(diào)控的力度和持久性，不但打破了行業(yè)周期的通常規(guī)律，也讓多家民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企紛紛排隊(duì)暴雷。

但是，誰(shuí)說(shuō)此次暴雷的只是那些民營(yíng)房企呢？君不見(jiàn)，去年國(guó)慶節(jié)前就開(kāi)始政策微調(diào)和暖風(fēng)頻吹、監(jiān)管部門(mén)和主管部門(mén)喊話不止的行業(yè)回暖，還是只聽(tīng)樓梯響、不見(jiàn)人下來(lái)呢！而高度依賴(lài)土地財(cái)政，錢(qián)袋捉襟見(jiàn)肘的地方政府，更是以其不斷破格推出的暖市措施，展示了自身的窘境與迫切。

為了提振市場(chǎng)信心和向投資者表達(dá)誠(chéng)意以實(shí)現(xiàn)順利展期，融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌為此筆40億元公開(kāi)債本息的最終兌付提供了個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保，也即押上了自己的全部身家。如果連融創(chuàng)中國(guó)這樣的實(shí)際控制人愿意壓上自己全部身家性命的優(yōu)秀頭部民營(yíng)房企都不能渡過(guò)行業(yè)的冬天，可能需要反思的，就不只是房地產(chǎn)人了吧？

今日，融創(chuàng)中國(guó)以近20%的漲幅領(lǐng)漲房地產(chǎn)板塊。希望這是春天真正到來(lái)的消息，為房地產(chǎn)行業(yè)，也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)。（財(cái)富中文網(wǎng)）

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編輯：劉蘭香