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5月5日，和記黃埔時(shí)隔十年之后參與了廣州的土拍，雖未有斬獲，但是這家老牌港資房企回歸內(nèi)地樓市還是引發(fā)了行業(yè)的高度關(guān)注，帶來(lái)了李超人乃至港資回歸的猜想。之所以和記黃埔回歸內(nèi)地樓市引發(fā)行業(yè)關(guān)注和熱議，其實(shí)和這些年來(lái)港資房企在內(nèi)地市場(chǎng)迅速式微乃至被邊緣化有關(guān)，也和李嘉誠(chéng)本人在內(nèi)地毀譽(yù)參半的口碑有關(guān)。

改革開放之初，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的多為香港的非主流房企，或者以機(jī)會(huì)型方式進(jìn)入內(nèi)地樓市的非房企業(yè)。蓬勃發(fā)展且單邊上漲的內(nèi)地市場(chǎng)給了它們不同尋常的快速發(fā)展機(jī)會(huì)，它們也以那個(gè)時(shí)代對(duì)于內(nèi)地而言的全新開發(fā)、融投資與規(guī)劃理念肆意捕捉著在香港這個(gè)已經(jīng)進(jìn)入寡頭競(jìng)爭(zhēng)階段的市場(chǎng)難得的機(jī)會(huì)，并引領(lǐng)著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，堪稱那個(gè)時(shí)代內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則及制度建設(shè)的老師。那個(gè)時(shí)候國(guó)內(nèi)的房改尚未啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量相對(duì)狹小，有著領(lǐng)先理念的港資房企在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)風(fēng)生水起，給市場(chǎng)留下了深刻印象。

因此至今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是從土地拍賣市場(chǎng)的建立，到樓市的預(yù)售制度、投融資體系乃至二手房市場(chǎng)體系的建立，都或多或少有著濃厚的香港房地產(chǎn)制度的影子。而隨著內(nèi)地依托市場(chǎng)解決國(guó)民住房問(wèn)題的房改活動(dòng)的推進(jìn)，和相關(guān)房地產(chǎn)金融體系的建立和發(fā)展，內(nèi)地樓市迅速啟動(dòng)，香港各大主流房企相繼進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。這些香港標(biāo)桿性房企以當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)尚處于草莽階段的房企同行們所不具備的巨大的資金規(guī)模、時(shí)尚的建筑規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)與項(xiàng)目管理水平、領(lǐng)先的開發(fā)理念與市場(chǎng)運(yùn)作能力成為各地政府的座上賓和招商引資的重點(diǎn)對(duì)象。

但香港主流房企成長(zhǎng)和發(fā)展于香港這一相對(duì)成熟的市場(chǎng)，經(jīng)歷了多輪市場(chǎng)大起大落的考驗(yàn)，對(duì)于強(qiáng)周期和重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)有著非常深刻的感受和認(rèn)知，對(duì)于行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著根深蒂固的認(rèn)知和天然的潛意識(shí)，因此普遍在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和開發(fā)方式方面呈現(xiàn)出相對(duì)成熟和保守的思維定式，這也就決定了港資企業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)一直表現(xiàn)得相對(duì)保守的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

在注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健和周期性風(fēng)險(xiǎn)的港資主流房企規(guī)模化進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)后，之前一些機(jī)會(huì)型的中小港資企業(yè)迅速被邊緣化甚至被徹底擠出市場(chǎng)。但這些港資主流房企注重周期性風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式，也使得項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)延長(zhǎng)，乃至長(zhǎng)期囤地而不開發(fā)也成為這些企業(yè)的典型特征之一。

因?yàn)槎诘氐却档娘L(fēng)險(xiǎn)要大大小于產(chǎn)品不適銷對(duì)路時(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而這些企業(yè)大多依托自身作為上市公司的資本運(yùn)作能力及相對(duì)于內(nèi)地同行而言極其低廉的資金成本所構(gòu)成的雄厚財(cái)力，也擁有了長(zhǎng)期囤地不開發(fā)或者緩慢開發(fā)而不依賴項(xiàng)目本身現(xiàn)金流的天然條件。另外，這些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的主流港資房企往往更注重單項(xiàng)目的盈利能力和項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)能力，因此在每一個(gè)項(xiàng)目的打磨方面也樂(lè)于花費(fèi)更多的時(shí)間，進(jìn)而影響了每個(gè)項(xiàng)目乃至整個(gè)企業(yè)的開發(fā)與周轉(zhuǎn)速度。

高度模仿香港而來(lái)的內(nèi)地土地財(cái)政體系加上內(nèi)地特有的政績(jī)觀，讓土地財(cái)政成為各個(gè)城市支持市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅外收入最主要來(lái)源，城市間競(jìng)相發(fā)展的壓力之下，更快更高價(jià)格地賣出土地自然就成為城市當(dāng)局的必然選擇。土地財(cái)政的內(nèi)在訴求必然導(dǎo)致地方政府希望通過(guò)對(duì)已出讓地塊的快速開發(fā)來(lái)加速和加大土地市場(chǎng)的需求，進(jìn)而推動(dòng)土地價(jià)格的上漲和土地出讓速度，而財(cái)務(wù)偏穩(wěn)健、開發(fā)和周轉(zhuǎn)速度緩慢甚至習(xí)慣長(zhǎng)期囤地不開發(fā)的港資房企自然也就逐漸不再受到地方政府在土拍市場(chǎng)的歡迎和青睞。

而更加注重企業(yè)自身發(fā)展價(jià)值、以現(xiàn)金流為核心、以企業(yè)規(guī)模快速成長(zhǎng)來(lái)聚集資源進(jìn)而推動(dòng)自身迅速成長(zhǎng)的內(nèi)地房企，以其屢創(chuàng)新高、將周轉(zhuǎn)速度推到極致的高周轉(zhuǎn)模式，成為支持各地土地財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)和增收的有生力量，并最終逐步取代了曾經(jīng)作為各地方城市政府座上賓的財(cái)力雄厚的港資房企。

由此一來(lái)，曾經(jīng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)輝煌一時(shí)的港資房企，因?yàn)樽非筘?cái)務(wù)穩(wěn)健，要么退守了市場(chǎng)流動(dòng)性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財(cái)務(wù)收益的高端業(yè)務(wù)，要么進(jìn)入了需要更高財(cái)力與財(cái)技要求的商用物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，港資主流房企在中國(guó)內(nèi)地全面開花、蒸蒸日上的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而被迅速邊緣化。除少數(shù)有標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)作品的房企之外，港資主流企業(yè)在內(nèi)地樓市的存在感快速式微，內(nèi)地市場(chǎng)也就基本成了內(nèi)地房企的天下，尤其在三四線城市更是如此。

近年來(lái)，內(nèi)地樓市行業(yè)集中度快速提高，頭部企業(yè)規(guī)模迅速提升，降杠桿、降負(fù)債、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面轉(zhuǎn)型也成為內(nèi)地主流房企的共同選擇，而財(cái)務(wù)穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展也成為這些強(qiáng)勢(shì)企業(yè)所追求的共同目標(biāo)。但港資房企占據(jù)行業(yè)重要地位、引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注的輝煌時(shí)代已難以再現(xiàn)，況且還有部分港資房企（如和黃、新世界等）出于財(cái)務(wù)穩(wěn)健與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考慮以出售部分資產(chǎn)的方式逐步撤出內(nèi)地市場(chǎng)或者減緩了內(nèi)地市場(chǎng)的拓展速度，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

進(jìn)入2019年以來(lái)，在連續(xù)兩年多的強(qiáng)力調(diào)控之下，內(nèi)地樓市進(jìn)入了市場(chǎng)盤整與結(jié)構(gòu)調(diào)整期，而2021年秋天以來(lái)的樓市急劇轉(zhuǎn)淡更是讓不少高周轉(zhuǎn)的百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企出現(xiàn)了排隊(duì)暴雷問(wèn)題，行業(yè)低潮期的到來(lái)不言而喻。作為強(qiáng)周期行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利首先來(lái)自于持有資產(chǎn)獲得的周期性差價(jià)，其次才是產(chǎn)品溢價(jià)能力和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理溢價(jià)能力，所以“逆周期拿地、順周期出貨”自然被奉為行業(yè)鐵律。港資房企起源和發(fā)展于成熟的香港市場(chǎng)，把握行業(yè)周期的能力天然強(qiáng)大，再加上雄厚的資本實(shí)力，在此時(shí)重返內(nèi)地樓市以增加土儲(chǔ)，自然是出于企業(yè)發(fā)展和行業(yè)形勢(shì)判斷的當(dāng)然與必然之舉。目前，樓市并未全面回暖，且行業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)正處于強(qiáng)烈調(diào)整期，這對(duì)于擁有雄厚資金實(shí)力的港資房企而言，正是體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)和行業(yè)機(jī)會(huì)的良好契機(jī)。

目前各地政府在經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)的財(cái)政壓力之下，還需要以擴(kuò)張性的財(cái)政政策來(lái)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)來(lái)穩(wěn)投資、保增長(zhǎng)和穩(wěn)預(yù)期，對(duì)于土地出讓金的渴求程度更是不言而喻，這也是當(dāng)前無(wú)論從政策面、監(jiān)管層還是全國(guó)各個(gè)城市普遍大幅放松樓市調(diào)控的根本原因。在對(duì)土地財(cái)政收入需求極其迫切的土拍市場(chǎng)，相對(duì)于陷入流動(dòng)性危機(jī)而朝不保夕的內(nèi)地民營(yíng)房企和被迫配合上場(chǎng)的國(guó)央平房企（國(guó)企、央企、平臺(tái)公司），不缺錢、財(cái)力雄厚的港資房企受到歡迎和關(guān)注的程度自然也就不言而喻了。

一線城市的市場(chǎng)規(guī)模大，交易活躍，資產(chǎn)流動(dòng)性好且獲取資產(chǎn)升值的空間較大，對(duì)于擁有雄厚資金、傾向于大體量投資的港資房企而言會(huì)更加安全。因此，港資企業(yè)出于投資安全和獲取更多利潤(rùn)空間的訴求，更傾向于一線城市和一些成長(zhǎng)迅速和潛力較大的二線城市。

同時(shí)，與傳統(tǒng)做住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同，包括瑞安房地產(chǎn)、新世界、恒基地產(chǎn)在內(nèi)的港資房企在此輪布局中紛紛選擇城市更新或舊改項(xiàng)目，原因主要在于城市更新與舊改項(xiàng)目一般位于配套條件非常成熟的老城區(qū)，市場(chǎng)基礎(chǔ)更好，產(chǎn)品溢價(jià)能力更強(qiáng)。而之前這些企業(yè)之所以較少參與城市更新和舊改項(xiàng)目，主要原因在于城市更新和舊改項(xiàng)目涉及面太多、程序復(fù)雜、不可控因素太多，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期難以控制。另外，在政商關(guān)系尤顯重要的舊改和城市更新領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)房企和地方房企更容易獲取這類項(xiàng)目。目前，隨著市場(chǎng)環(huán)境的改善和政府服務(wù)與管理的逐步規(guī)范，參與城市更新與舊改類項(xiàng)目的不確定性因素大為減少，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大降低，港資房企開始大規(guī)模進(jìn)入城市更新和舊改領(lǐng)域也就成為自然的選擇了。

資本是敏感的，更何況自詡為純粹生意人的超人李嘉誠(chéng)。因此，和記黃埔參與廣州土拍，雖未有斬獲，但是風(fēng)向標(biāo)意義卻昭然業(yè)內(nèi)。

曾經(jīng)的“胡漢三”，帶領(lǐng)“還鄉(xiāng)團(tuán)”又回來(lái)了。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香