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全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫與全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明均在今年兩會(huì)期間圍繞商品房預(yù)售制度提交了相關(guān)建議提案，提出可逐步提高商品房預(yù)售門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售以及由購房人按工程進(jìn)度付款、達(dá)到竣工交付條件后再支付購房尾款的建議。實(shí)際上，到目前為止已經(jīng)有多位人大代表和政協(xié)委員多年來連續(xù)提出商品房現(xiàn)房銷售以防止項(xiàng)目爛尾的相關(guān)建議了。

商品房預(yù)售制度是在中國內(nèi)地住房供給極度短缺、商品房市場(chǎng)剛剛興起而需要盡快大力增加市場(chǎng)供給以緩和極度失衡的市場(chǎng)供求矛盾情況下的產(chǎn)物。商品房預(yù)售制度的實(shí)施，讓承擔(dān)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的市場(chǎng)主體能夠更好地動(dòng)員更多的社會(huì)資源來加快項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)進(jìn)度，更快更多地向市場(chǎng)提供急需的商品房，以解決過往國民住房保障由政府包辦所造成的長期歷史欠賬問題。商品房預(yù)售制度源于對(duì)香港“賣樓花”方式的學(xué)習(xí)，按揭貸款更是如此，再加上房地產(chǎn)開發(fā)貸款制度的實(shí)施，都極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也讓中國內(nèi)地地開發(fā)商由此形成的較高的財(cái)務(wù)杠桿，成為世界企業(yè)發(fā)展歷史上成長最快的企業(yè)現(xiàn)象之一。

商品房預(yù)售制度所支持的財(cái)務(wù)高杠桿的運(yùn)用，在住房市場(chǎng)長期短缺和賣方市場(chǎng)而單邊上漲的行業(yè)基本面之下，確實(shí)推動(dòng)了入市住房數(shù)量的飛速上升，并在市場(chǎng)競爭之下也推動(dòng)了商品房質(zhì)量和國人居住環(huán)境的快速改善，成為中國內(nèi)地城市化和公共設(shè)施建設(shè)的重要推動(dòng)力量。這在催生出世界最為龐大的開發(fā)商群體的同時(shí)，也孕育出支持中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的土地財(cái)政和房地產(chǎn)這一支持金融體系擴(kuò)張與發(fā)展的信用創(chuàng)造工具。不過，商品房預(yù)售制度在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中，在開發(fā)商為優(yōu)化自身發(fā)展條件而進(jìn)行的企業(yè)規(guī)模競賽和個(gè)人財(cái)富增長的野心推動(dòng)下，也帶來了過度擴(kuò)張所引發(fā)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)以及涉房金融風(fēng)險(xiǎn)的過度累積問題，一方面表現(xiàn)為項(xiàng)目爛尾所造成的交樓風(fēng)險(xiǎn)，另一方面表現(xiàn)為資金鏈斷裂所造成的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是行業(yè)調(diào)控引發(fā)的流動(dòng)性收縮之下更是如此。

經(jīng)過30多年的發(fā)展，目前中國內(nèi)地的住房絕對(duì)短缺問題已基本得以解決，我國人均住房面積已超越了世界平均值，住房市場(chǎng)也更多的表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性不足與改善性需求為主的基本特征，而土地財(cái)政和商品房預(yù)售制度所造就的高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式所蘊(yùn)含與累積的涉房風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)到了不得不認(rèn)真對(duì)待和加以化解的時(shí)候了。這也是此輪以去杠桿、降負(fù)債為核心，以“房住不炒”為宗旨的行業(yè)調(diào)控被長期化的真正原因。行業(yè)基本面和市場(chǎng)供求關(guān)系的實(shí)質(zhì)性變化，以及“房住不炒”的行業(yè)定位調(diào)整，表明終結(jié)旨在聚集社會(huì)資源以加大財(cái)務(wù)杠桿來提升供給能力的商品房預(yù)售制度的條件已逐步成熟。在住房供求關(guān)系這一基本矛盾已得到根本性解決的情況下，商品房預(yù)售制度所帶來和推高的涉房風(fēng)險(xiǎn)及土地財(cái)政弊端，都成為改變商品房預(yù)售制度的推動(dòng)力量。

但是，盡管房企去杠桿和銷售未達(dá)預(yù)期而被迫縮表引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)并導(dǎo)致行業(yè)蕭條、金融風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)讓政策層和監(jiān)管層難以接受，但更讓其難以接受的是行業(yè)預(yù)期下降所引發(fā)的土地財(cái)政在可預(yù)見時(shí)期內(nèi)難以找到替代財(cái)源這一不得不承認(rèn)的基本事實(shí)。這也使得掌握著行業(yè)調(diào)控大方向卻在行業(yè)不景氣之下轉(zhuǎn)移支付能力受限的中央政府，與財(cái)政收入壓力極大的地方政府之間產(chǎn)生了房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的公約數(shù)，那就是必須盡快穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期和推動(dòng)行業(yè)回暖，并史無前例地開始將房地產(chǎn)這一國民經(jīng)濟(jì)第一大行業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，希望行業(yè)能夠盡快進(jìn)入良性循環(huán)軌道。為此，行業(yè)流動(dòng)性必須盡快恢復(fù)，而其前提是行業(yè)信心的恢復(fù)以及樓市的回暖，這也就自然讓具有“釜底抽薪“”降杠桿效應(yīng)的取消商品房預(yù)售制度，在當(dāng)下成為了正確而艱難的事情。

正因?yàn)槿∠唐贩款A(yù)售和實(shí)行現(xiàn)房銷售制度會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步縮表和行業(yè)流動(dòng)性的進(jìn)一步下降與惡化，不利于穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)與地價(jià)，從而推升涉房風(fēng)險(xiǎn)與加大土地財(cái)政壓力，因此縱然在行業(yè)基本面已發(fā)生根本性變化的情況下，有利于防范交樓風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)去杠桿、降負(fù)債和長期健康發(fā)展的商品房預(yù)售制度改革與逐步向現(xiàn)房銷售制度的轉(zhuǎn)變，也只能是一個(gè)長期和漸進(jìn)的過程，斷不可一蹴而就。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香