目前國內尚未開放公募REITs，只是在基礎設施領域進行公募REITs試點而已，尚未有典型的商用物業公募REITs發行與交易，因此“雷聲大雨點小”也就成了國內REITs領域的慘淡現實，普通投資者尚需耐心等待。國內資本市場REITs的發展與成熟，還有待于商用物業估值與定價體系的重構，而這一重構的前提是城建管理制度體系的根本性調整與金融領域的真正市場化，而避免雙重稅收政策的落地也是REITs成長的必要條件。否則，真正的REITs很難落地，而能夠落地實施的，都是假以REITs之名的各類變相融資手段而已。
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REITs作為商用物業資產證券化的產物，其核心功能在于提升商用物業的資產流動性。因為商用物業一般而言單體產權面積或單位可分割面積較大，推高了交易總價，自然就導致商用物業的交易呈現出“高值、低頻”特征，較低的資產流動性必然提升了商用物業的投資難度。而REITs以標準化、憑證化、等額化的方式將商用物業的權益進行了證券化拆分，使得商用物業投資可以變具體的物業標的為證券化的權益性憑證，自然也就大大降低了商用物業資產的交易難度，資產流動性的提升必然會促進商用物業的投資。
正因為REITs的主要收入來源是底層資產的租金，而出表型的REITs還能獲得底層資產的買賣差價，自然造就了REITs相對穩定的現金流和較高的投資安全性，以及獲取跨周期資產差價收益的可能性。因此自從REITs產品開始推出，就受到了偏好穩定收益的養老基金、退休基金、大學基金等投資機構的青睞，并成為平衡專業投資機構收益與風險的基礎性資產配置，這也正是REITs作為投資品的基本魅力所在。同樣，REITs也成為商用物業投融資的最重要工具之一。
REITs的現金流主要來自于租金，而商用物業租約的相對長期性使得租金具有較強的抗經濟波動能力，并具備一定的成長性。加上市場化條件下的REITs收益率是高于無風險利率的，且REITs的絕大部分現金流是必須向投資人分配的，因此對于風險偏好較低而又追求相對較高收益的人，REITs就成了再合適不過的投資品種了。
再加上REITs通常由專業機構操作，底層資產會委托專業管理機構運營，而法規保護、市場競爭與市場約束會導致這些專業機構較好的職業操守，從而保證了REITs作為投資品的安全性。而職業化管理機構往往還會運用成本較低的銀行借貸來加杠桿，在具有天然擴張傾向的現代貨幣制度下獲取被財務杠桿放大的收益的同時，還可獲取隱形通脹所帶來的好處。另外，REITs對底層資產的持有期限通常是跨越行業周期的，獲得資產的周期性差價自然也就成了出表型REITs的另一個主要獲利途徑，這也讓此類REITs的收益多了一條重要途徑。
就REITs底層資產的原始權益人而言，REITs也是較好的融資工具。這是一方面因為其具有較高的靈活性，原始權益人可以在持有資產而不出表的情況下依靠底層資產的信用，或者進行補充增信后實現期限較長、利率較低的偏債性融資，也可以進行資產出表性的股性融資；另一方面，還因為原始權益人無論資產是否出表，都可以繼續承擔底層資產管理人并獲得管理費收益。
通過REITs獲得的融資，一般由于期限較長而流動性壓力較低，而以出表型REITs獲得的融資則完全成為原始權益人的自有資金。作為自有資金，則融資人在完全擺脫流動性壓力而可將所得資金用于資本金投資的同時，還可運用財務杠桿來倍數擴大融資規模并降低綜合融資成本。而后者正是REITs融資相比較于與商用物業抵押貸款和經營性物業貸款融資的突出優勢所在，這也是REITs受到進取性較強的商用物業原始權益人所歡迎的重要原因。
對于投資者而言，投資REITs解決了直接投資商用物業門檻過高和流動性太差的問題，在擴大商用物業投資基礎和提升其可投資性的同時，因為REITs的收益相對穩定、強制分紅派息和安全性較高以及抗波動性較強的特點，自然也就受到風險偏好較低的投資者的歡迎，也成為專業投資機構平衡風險與收益時進行資產配置的“壓艙石”。由此一來，在預期下行和逆周期調節的宏觀政策傾向于流動性擴張的情況下，固定收益類投資品收益率會明顯下降，而股票投資風險也呈明顯加大之勢，REITs的投資價值從基本邏輯上而言自然而然就凸顯出來。
那么，目前是投資REITs的好時機嗎？普通投資者如何投資REITs呢？
目前國內尚未開放公募REITs，只是在基礎設施領域進行公募REITs試點而已，所以國內資本市場尚未有典型的商用物業公募REITs發行與交易。目前在交易所掛牌交易的類REITs產品，一般都屬于對投資人有準入要求的小公募類產品，并且多以資管計劃、ABS等形式出現。就已進入試點階段的基礎設施類公募REITs而言，因為其底層資產相對單一和集中，容易受到市場波動的影響，而且與行業政策高度關聯，必然導致其投資風險相對較高且流動性較差，未必適合風險偏好較低的普通投資者。
目前涉及商用物業的公募REITs試點中，僅僅包括了工業廠房、倉儲物流設施以及工業園區等基礎設施類業務。而以此類物業作為底層資產，同樣具有上述基礎設施類REITs產品的缺點和風險。目前，更適合普通投資者的零售、酒店、公寓、辦公類物業暫未納入公募REITs試點，所以導致以這類物業作為底層資產的REITs和類REITs產品，被迫多以海外架構在境外發行和交易，所以投資者需要有跨境投資的能力和渠道才能投資這類產品。
另外，國內特有的住宅開發強制性配建商用物業的城建管理制度體系，讓國內的商用物業出現了明顯的供過于求和租售比過高的問題。而金融業在較強管制之下的高成本，又推高了商用物業的開發建設和運營成本，讓商用物業的平均收益率不但通常無法覆蓋無風險利率這一REITs成立的前提條件，甚至往往連運維成本也無法覆蓋。再者，REITs領域國際通行的避免雙重稅收的政策在國內也尚未落地，讓商用物業本來就捉襟見肘的收益率更是雪上加霜。因此，“雷聲大雨點小”，“只聽樓梯響，不見人下來”也就成了國內REITs領域的慘淡現實，普通投資者尚需耐心等待。
國內資本市場REITs的發展與成熟，還有待于商用物業估值與定價體系的重構，而這一重構的前提是城建管理制度體系的根本性調整與金融領域的真正市場化，而避免雙重稅收政策的落地也是REITs成長的必要條件。否則，真正的REITs很難落地，而能夠落地實施的，都是假以REITs之名的各類變相融資手段而已。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家、中國社會科學院大學研究生院特聘導師
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編輯：劉蘭香
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