中國房地產投資：2009 年充滿機遇？
????貨幣政策 ????鑒于 GDP 快速增長、高通脹率和房價飆升，中國中央政府采取了控制經濟過熱的政策，并采取了一系列貨幣措施，包括上調貸款利率和存款準備金率、嚴格對銀行貸款的限制、提高存款要求和限定貸款額與收入的比率。 ????利率和存款準備金率
 ????提升利率的目的在于增加投資者的財務負擔。2006 年 8 月以來，中國人民銀行 7 次提高基準貸款利率，2008 年 8 月調至 7.47%（一年期基準貸款利率）。同期內，中國人民銀行還調整存款準備金率 17 次，從 8% 上調至 17.5%。近期，為應對當前金融危機的負面影響，中國中央政府調降了各項貸款利率和銀行存款準備金率，以此減輕投資者的流動性壓力和鼓勵消費。下文將作進一步介紹。 ????加強對銀行貸款的限制 ????2008 年 5 月中國人民銀行修改了其《信貸投向指引》，加強對外資房地產投資項目銀行貸款的限制。 ????提高首付要求和貸款－收入比率 ????為避免個人通過過度借貸進行房地產投資，2007 年 9 月發布了“關于加強商業性房地產信貸管理的通知”（第 359 號文）。該文件要求商業銀行提高第二套住房和商業用房抵押貸款的最低首付款比例，分別從 30% 提高到 50%。同時，抵押貸款還款額不得超過申請人月收入的 50%。 ????投資市場降溫的行政措施 ????2006 至 2007 年間，除運用貨幣政策外，中國中央銀行還采取了一系列新措施，以此為房地產市場降溫。重要的行政措施概況如下： ????171 號文“關于規范房地產市場外資準入和管理的意見”（2006 年 7 月發布） ????根據該文，外國投資者投資于非自用房地產，需設立境內實體。同時，注冊資本與投資總額的比例，對于投資總額超過 1,000 萬美元的外商投資企業而言，提高到至少 50%。外商投資房地產企業必須在全部繳付注冊資本金后方可以辦理銀行貸款。另外，合營各方均不得訂立保證固定回報的條款。境外個人可以購買自用住房，但不得購買住房用于投資。該措施實施以后，投機活動，特別是個人投機活動減少。 ????50 號文“關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知”（2007 年 5 月發布） ????對外商投資于高端房地產部門和并購活動實施嚴格的控制。同時重申了固定回報條款的規定。如果現有外商投資企業要擴展業務，從事房地產開發或經營，須取得國家商務部的批準，由其審核申請并審查地方商務部門的決定。另外，在批準設立外商投資房地產企業之前，投資者必須先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或簽訂土地使用權或房產權的預約出讓 / 購買協議。此外，商務部的批準是外商投資房地產企業取得外匯資格的一個前提條件。 ????130 號文“關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知”（2007 年 7 月發布） ????根據該文，所有在 2007 年 6 月 1 日后設立的外商投資房地產企業不得籌借外債，包括向股東和外國銀行借款。2007 年 6 月 1 日前獲批的外商投資房地產企業，未經商務部門批準，不得辦理外匯登記和相關資本賬戶結算。因此，外商投資企業或境外基金的股東只能直接以注冊資本（股權）投資。同時，還可以利用本地貸款滿足其現金需求。 ????外商投資指導目錄（2007 年 12 月生效） ????該目錄由國家發改委發布，其內容包括逐步取消優惠政策，包括外國稅收抵免，以抑制外商投資于普通住房的開發和建設。另外，通過提高新進入和進一步擴張的門檻，它限制利用外資投資于房地產業的二手市場和中介服務部門。 相關稿件
|
|
500強情報中心
|
深入財富中文網
|
