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????作者：Devin Leonard

????哈里?麥克洛對宏偉建筑以及超大額的抵押貸款的鐘愛，最終有可能讓他的帝國四分五裂。這是野心盲目膨脹的個案，還是信貸市場危機(jī)將引爆商業(yè)地產(chǎn)的信號？

????哈里?麥克洛（Harry Macklowe）并不害怕惡劣天氣。三年前，當(dāng)這位紐約開發(fā)商與親友一起乘坐他 112 英尺長的豪華游艇 Unfurled 號在科西嘉島海岸附近暢游時，一場暴風(fēng)雨降臨了。他的妻子琳達(dá)（Linda）和他們的客人、律師塞繆爾?林登鮑姆（Samuel Lindenbaum）夫婦均躲進(jìn)了船艙。他們都暈船了。然而，麥克洛卻穿上防雨服，興高采烈地登上甲板，幫助他的船長和船員駕駛游艇。“簡直太不可思議了。”林登鮑姆回憶說。“哈里在與大自然做斗爭，而且他贏了 ”

????這位現(xiàn)年 70 歲的開發(fā)商正置身于另一股巨大的漩渦之中。這一次掀起驚濤駭浪的是信貸市場。由于去年冬天他以個人資產(chǎn)為 12 億美元貸款做擔(dān)保，因此他有可能失去價值數(shù)十億美元的房地產(chǎn)、于曼哈頓和漢普敦的家和他收藏的現(xiàn)代派藝術(shù)品，甚至還有他的游艇。這將是身為紐約房地產(chǎn)行業(yè)最顯耀人物之一的他在事業(yè)上嘗到的苦果。

????在開發(fā)商的社交圈里，人們要么崇拜麥克洛，要么憎惡麥克洛。這兩種強(qiáng)烈情感起源于兩起事件，這兩件事在他 49 年的職業(yè)生涯中起到了分水嶺的作用，一件讓他聲名鵲起，而另一件卻使他名譽(yù)掃地。首先，他是那個在 1985 年讓他的行業(yè)蒙羞的人，當(dāng)時他未經(jīng)允許便擅自下令在深夜拆毀了時代廣場的 4 幢建筑，其中包括一座福利酒店。第二件事離現(xiàn)在更近些，麥克洛完成了一次不亞于點石成金的壯舉。2003 年，他以 14 億美元的價格收購了通用汽車大廈，這個破紀(jì)錄的價格震驚了同行。如今，這座地標(biāo)性建筑的價值已經(jīng)翻了一番，這主要是因為他想出辦法在大廈的廣場區(qū)域開了一家深入地下的蘋果（Apple）專賣店，其玻璃入口開在大街上。“哈里甚至在買下這幢建筑之前，就在一張紙上給我畫了這家商店的設(shè)計圖。”世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）的瑪麗?安?泰伊（Mary Ann Tighe）說。這位開發(fā)商聘請世邦魏理仕擔(dān)任該建筑的租賃經(jīng)紀(jì)人。麥克洛不僅親自把這個想法兜售給了蘋果公司的 CEO 史蒂夫?喬布斯（Steve Jobs），而且還談成了一份租約。根據(jù)租約，麥克洛的地產(chǎn)公司可以從蘋果專賣店的營業(yè)額中分成。要是這位紐約州新羅謝爾市的大學(xué)輟學(xué)生就此止步，該多好啊！事與愿違，繼通用汽車大廈交易之后，他又做了一筆數(shù)額更為巨大的交易，進(jìn)而成為次級抵押貸款危機(jī)中最著名的商業(yè)地產(chǎn)災(zāi)難。

????2007 年 2 月，這位開發(fā)商以 68 億美元的價格從百仕通集團(tuán)（Blackstone Group）手中購買了 7 幢位于曼哈頓的摩天大廈。當(dāng)時，市場發(fā)展達(dá)到極至。市面上有大量資金可以輕松利用。麥克洛自己只拿出了 5,000 萬美元現(xiàn)金，隨后又以貸款方式從德意志銀行（Deutsche Bank）和公開上市的對沖基金 Fortress Investments 那里獲得了收購交易所需的其余 70 億美元資金，貸款于今年 2 月到期。這是一筆數(shù)額巨大、風(fēng)險極高的短期債務(wù)。當(dāng)次級債危機(jī)蔓延開來后，麥克洛無法再融資了。現(xiàn)在，他把這些建筑的鑰匙交還給了德意志銀行以及其他借款人，德意志銀行把這筆債務(wù)中的一部分賣給了后者。麥克洛還打算出售他價值連城的通用汽車大廈，以償還 Fortress 控制的 12 億美元橋梁貸款。

????與此同時，整個房地產(chǎn)行業(yè)仍在靜觀事態(tài)的發(fā)展。其中有兩個原因。麥克洛面臨的困難對他所在的行業(yè)而言不是好兆頭。不久前，投資者還爭先恐后地爭奪他的高租金地產(chǎn)的股權(quán)。現(xiàn)在，對戰(zhàn)利品的需求也許正在萎縮，甚至在美國最具價值的曼哈頓市場也不例外。這不僅對麥克洛來說是個殘酷的消息，對全美國那些在信貸危機(jī)爆發(fā)前向?qū)懽謽峭度肓藬?shù)十億美元的投資者來說同樣是個嚴(yán)峻的消息。

????麥克洛的財務(wù)困境吸引了如此多的注意力，還有一個原因。他是魔術(shù)大師霍迪尼（Houdini）式的人物，有過在緊要關(guān)頭挽救自己的先例。譬如上世紀(jì) 90 年代初，當(dāng)時房地產(chǎn)市場陷入崩潰，他的債權(quán)人要求收回 10 億美元貸款。他的老謀深算，是讓他頑強(qiáng)生存下來的原因之一，但還有一個原因是，與他打交道的商業(yè)銀行愿意向他提供幫助。這些傳統(tǒng)的借款人希望與這個（用他自己的話來說）“對資本如饑似渴”的家伙建立長期關(guān)系。

????然而，由于近些年來房地產(chǎn)價格一路飆升，開發(fā)商紛紛向 Fortress 這樣的對沖基金尋求風(fēng)險最大的貸款。這些新涌現(xiàn)出來的、更具機(jī)會主義頭腦的借款人收取的利率甚至高達(dá) 20% 以上。如果開發(fā)商無法按期還款，一些對沖基金更樂于拿走抵押物品并且倒手賣掉，以獲取更高的潛在利潤。人們稱之為“債轉(zhuǎn)股”業(yè)務(wù)。

????在從百仕通集團(tuán)手中收購 7 幢摩天大廈的案例中，麥克洛以個人資產(chǎn)為 12 億美元橋梁貸款擔(dān)保。這筆巨額債務(wù)是 Fortress 對沖基金總裁小彼得?布里格爾（Peter Briger Jr.）管理下的債務(wù)組合中的一部分。這位畢業(yè)于普林斯頓大學(xué)的銀行家與他的貸款人截然不同。布里格爾因為上世紀(jì) 90 年代的日本廉價資產(chǎn)交易而聞名。與許多同事一樣，他也小心翼翼地躲避媒體。（Fortress 拒絕就本篇報道發(fā)表評論。）然而，有一點可以肯定：布里格爾對麥克洛毫不留情。Fortress 對于取消抵押品贖回權(quán)并且占有通用汽車大廈（麥克洛承諾把通用汽車大廈當(dāng)作其個人為橋梁貸款擔(dān)保的一部分）的可能性垂涎三尺。此外，《財富》雜志還了解到，這家對沖基金正在評估這位開發(fā)商的個人資產(chǎn)，以防其戰(zhàn)利品（目前它還有 19 億美元貸款未還）無法還清麥克洛的債務(wù)。

????如果布里格爾決定這樣做，麥克洛肯定會予以反擊。他也許從未與布里格爾這樣的借款人打過交道，但 Fortress 的總裁（他也許很強(qiáng)硬）同樣也從未與哈里?麥克洛這樣的貸款人交過手。

????“當(dāng)你步入通用汽車大廈時，感覺好極了。”哈里?麥克洛坐在麥克洛地產(chǎn)（Macklowe Properties）21 樓的辦公室里信心十足地說。那還是今年 1 月初，大約一周之后，他決定出售通用汽車大廈。當(dāng)時，你根本看不出他已瀕臨絕境。也許正是周圍的環(huán)境讓他如此冷靜。這里的景觀讓人心情激蕩。窗外，位于第五大道對面的廣場酒店（The Plaza）直入云霄。越過這座著名的酒店，你可以看到中央公園深處。這正是許多租戶如私人股權(quán)投資基金 Thomas H. Lee 和花旗集團(tuán)（Citigroup）前 CEO 桑迪?韋爾（Sandy Weill）以平均每平方英尺 150 美元的租金入住這里的原因之一。

????麥克洛壓低聲音講話。有時，這讓他風(fēng)趣幽默的話語更加詼諧。沉、冷靜的他堅持認(rèn)為，他肯定能夠找到新的資金來源，從而為百仕通交易中的摩天大廈再融資：“我們的未來依然光明。它們是相當(dāng)不錯的、充滿吸引力的投資。”麥克洛還表示，他們與德意志銀行或 Fortress 公司之間的關(guān)系根本不緊張。“我們沒有與任何人為敵。也沒有人與我們?yōu)閿场！?/p>

????只有兒子比利（Billy）似乎對他和父親陷入的困境感到有些緊張。麥克洛有些不修邊幅，比利與父親不同，他的發(fā)型總是一絲不茍，量身定制的細(xì)條紋西裝非常合身。法庭記錄顯示，哈里過去對比利的管教極為嚴(yán)厲，他認(rèn)為自己的兒子工作不夠勤奮，以至于他們最終一起尋求咨詢顧問的幫助。[麥克洛家族的發(fā)言人霍華德?魯本斯坦（Howard Rubenstein）說，比利對“更多責(zé)任”的渴望是造成關(guān)系緊張的原因。] 現(xiàn)在，比利是哈里的左膀右臂。不過，這位繼承人在打消關(guān)于麥克洛家族已經(jīng)深陷泥沼的說法時讓人不知所云。“我們一直認(rèn)為，這是臨時性的收購融資。”他說話時下頜緊繃。“我們有計劃準(zhǔn)備長期的資本解決方案。去年 8 月的事件減緩了進(jìn)度。但它仍在進(jìn)行中，而且這也是我們推進(jìn)的目標(biāo)。”在緊急情況下，他的父親憑借其魅力以及狡詐的幽默感可能會透露更多內(nèi)容。順便說一句，哈里的朋友說他給人留下了深刻印象。

????通用汽車大廈對麥克洛精神上的重要性怎么說也不過分。如果他關(guān)心的只是個人財富的話，他可能在若干年前就已經(jīng)退休了。長期以來，他和妻子琳達(dá)一直是在曼哈頓和漢普敦輪流活動的社會組織的成員。琳達(dá)是古根海姆博物館（Guggenheim Museum）董事會的成員，而且他們熱愛藝術(shù)品收藏。哈里根據(jù)莫里斯?路易斯（Morris Louis）的一系列畫作給自己的游艇命名為 Unfurled 號，哈里擁有其中的一幅作品。

????麥克洛的勃勃野心，讓他在水面上遭遇了與陸地上一樣的麻煩。1976 年，航海運(yùn)動的全國管理機(jī)構(gòu)美國航海協(xié)會（U.S. Sailing）禁止他再參加游艇比賽，且禁賽時間不定。為什么這樣？美國航海協(xié)會的女發(fā)言人說，這位開發(fā)商把自己的游艇對準(zhǔn)了另一艘船以示威脅，因為那艘船的船主曾舉報麥克洛犯規(guī)，從而導(dǎo)致他失去了在羅得島州紐波特市的一場比賽的參賽資格。

????麥克洛在房地產(chǎn)行業(yè)里的競爭意識甚至更強(qiáng)烈，當(dāng)然他也取得了更大的成功。上世紀(jì) 60 年代初，當(dāng)他還是一名年輕的商業(yè)經(jīng)紀(jì)人時，他就懷崇敬的心情看通用汽車大廈在中央公園的東南角拔地而起。“哈里一直都把擁有通用汽車大廈當(dāng)作自己的目標(biāo)。”史蒂夫?伊夫辛（Steve Ifshin）說。身為 DLC 管理公司（DLC Management）創(chuàng)始人的伊夫辛是購物中心建筑商，他是與這位開發(fā)商一起發(fā)的家。麥克洛并不否認(rèn)他有這個野心。

????到了 80 年代，這位從前的經(jīng)紀(jì)人一帆風(fēng)順地踏上了成為紐約著名開發(fā)商的道路。他充分利用自己的優(yōu)勢，在上東區(qū)修建住宅大廈，在城中區(qū)修建時尚的寫字樓，并且在時代廣場修建了名為麥克洛酒店（Hotel Macklowe）的豪華飯店。

????但是，他咄咄逼人的進(jìn)取心反而打敗了他自己。在他下令“午夜拆除”時代廣場的 4 幢建筑后（《紐約時報》稱這一行為是“白領(lǐng)人士的野蠻行徑”），他成為家喻戶曉的最卑劣開發(fā)商。他的一位前雇員對不計后果的危害行為認(rèn)罪，但麥克洛卻從這次失敗中走了出來，而且沒有受到太大的傷害。他的發(fā)言人說，盡管紐約市對他罰款 200 萬美元，但曼哈頓的地方檢察官卻取消了對他的指控。與此同時，他的同名酒店在拆除地點拔地而起。這次勝利有如曇花一現(xiàn)。80 年代末，房地產(chǎn)市場崩潰。麥克洛的銀行家要求他償還貸款。紐約市保守的房地產(chǎn)家族希望再也不要見到他，因為他們認(rèn)為麥克洛在時代廣場耍的詭計讓他們的行業(yè)蒙受了羞辱。

????不過，與今天的情況有所不同的是，麥克洛當(dāng)時是從 Chemical Bank 和漢華銀行（Manufacturers Hanover）等機(jī)構(gòu)貸的款。這些銀行不希望自己的賬目上增加更多廉價資產(chǎn)。它們是借款人，不是房地產(chǎn)商。最終，麥克洛的貸款銀行不情愿地收回了他的 5 幢建筑，其中就包括麥克洛酒店。他們的談判拖了好幾年，這使麥克洛有時間整頓手中剩余的資產(chǎn)，并且為東山再起籌集資金。

????上世紀(jì) 90 年代初經(jīng)濟(jì)衰退接近尾聲時，麥克洛卷土重來，而且他在 90 年代后半期與他的銀行家打交道的方式可以給 Fortress 公司中那些認(rèn)為他們已經(jīng)把這個老家伙逼入墻角的人當(dāng)教材。1998 年，麥克洛準(zhǔn)備在第 42 街和麥迪遜大道交匯處修建一座摩天大廈，為此他計劃以公募的方式籌集部分資金，此舉會使他的房地產(chǎn)公司的市值達(dá)到 5.2 億美元。

????隨后災(zāi)難再次降臨。在俄羅斯債務(wù)危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)恐慌，進(jìn)而使得房地產(chǎn)公司股票出現(xiàn)暴跌后，這位開發(fā)商被迫取消了他的首次公募。麥克洛本指望用首次公募的資金償還他從瑞士信貸第一波士頓銀行（Credit Suisse First Boston）借來的 3.31 億美元貸款，這些資金用于若干個項目，其中包括計劃在麥迪遜大街修建的大廈，那也是他多年來籌劃的規(guī)模最大的項目。

????接下來是一場為期兩年的斗爭。瑞士信貸公司取消了抵押品贖回權(quán)，并且設(shè)法收回麥克洛的開發(fā)地址。有鑒于此，這位大亨把地契轉(zhuǎn)給了一家由他控制的空殼公司，他的債權(quán)人對這家公司無能為力。甚至在他被迫放棄了這片地產(chǎn)之后，瑞士信貸還是指控他蓄意拖延出售該地塊以及收回資金的時間。（麥克洛的律師嘲笑說，這些都是“無端指責(zé)、無稽之談”。）兩位前瑞士信貸銀行的銀行家確認(rèn)，該行在麥克洛向銀行做抵押的兩幢建筑中持有巨額股權(quán)，但麥克洛讓它放棄了這些股權(quán)。

????麥克洛又一次在緊要關(guān)頭完成了自救。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了幾十年，他依然是紐約房地產(chǎn)寡頭統(tǒng)治集團(tuán)中的二流角色。的確，這位開發(fā)商更出名的還是他深夜在時代廣場的拆遷行為，而不是他的技巧。這一局面在 2003 年發(fā)生了轉(zhuǎn)變，當(dāng)時他從破產(chǎn)的保險公司 Conseco 手中買下了通用汽車大廈。他愿意支付 14 億美元的天價，因為他早已想好了開設(shè)蘋果專賣店的點子，如今紐約大學(xué)城市政策和規(guī)劃系的教授米歇爾?摩斯（Mitchell Moss）稱，這一行為是“代表城市房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)創(chuàng)性的最佳范例之一”。

????憑借通用汽車大廈，麥克洛最終贏得了空前的成功，并且獲得了人們的尊重。如果他的腳步放慢一點，不會再有人向他投來懷疑的目光。想必他還有更多的畫作要買，有更多的地方要去航行。不過，他還必須再做一筆有風(fēng)險的交易。

????2006 年末，Equity Office Property 公司（EOP）董事長山姆?澤爾（Sam Zell）斷定，商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到極至，于是他以 360 億美元的價格把自己的公司賣給了百仕通集團(tuán)。百仕通集團(tuán)房地產(chǎn)部門的聯(lián)合領(lǐng)導(dǎo)人喬納森?格雷（Jonathan Gray）也不傻。在完成交易之前，他向外界透露，這家私人股權(quán)投資集團(tuán)將賣掉多個 EOP 的資產(chǎn)，其中就包括麥克洛地盤上的 7 幢建筑，即紐約市第 42 街與第 59 街、第三大道與第八大道之間的高價廣場地區(qū)。這些高樓大廈沒有一幢能夠像通用汽車大廈那樣有紀(jì)念意義。但是，它們卻勾起了麥克洛的欲望。“我們認(rèn)為，在廣場地區(qū)占據(jù)主導(dǎo)地位，才是真正的優(yōu)勢所在。”他說。這位開發(fā)商立即殺入戰(zhàn)團(tuán)，并且向百仕通集團(tuán)支付了 68 億美元購買這些建筑，他以超短期貸款為這次收購行動融資，他認(rèn)為自己可以輕松地為這筆債務(wù)再融資。

????事后來看，澤爾選擇的時機(jī)恰到好處。他賣掉公司幾個月后，次貸危機(jī)爆發(fā)，并且開始蔓延。百仕通集團(tuán)同樣也非常幸運(yùn)。而麥克洛的運(yùn)氣就沒那么好了。去年 8 月，華爾街突然收緊銀根。“這是一場搶椅子的游戲。”Eastdil Secured 公司董事長本?蘭伯特（Ben Lambert）說。“音樂停止了，而哈里卻沒搶到椅子。” Eastdil Secured 公司為百仕通集團(tuán)把這些建筑賣給了麥克洛。

????與美林（Merrill Lynch）、花旗（Citi）以及其他在次貸災(zāi)難中受害的著名公司一樣，麥克洛前往中東，在科威特、卡塔爾、迪拜和阿布扎比尋找投資人。熟悉麥克洛的這些努力的房地產(chǎn)高級經(jīng)理說，麥克洛在這項交易中僅投入了少量自有現(xiàn)金，他以一半的合伙人股權(quán)向未來的投資者換取 20 億美元資金。但他無功而返。（比利?麥克洛對其中的一些數(shù)字有些許批評意見，但他本人卻拒絕提供具體數(shù)字。）

????麥克洛從債權(quán)人那里最需要得到的是耐心。但他未能如愿。如果他目前的借款人中有誰會給他寬限的話，那一定是德意志銀行。畢竟，它為麥克洛收購?fù)ㄓ闷嚧髲B提供過融資，并且在這項交易中分享了成功的果實。但是，上個月德意志銀行開始與麥克洛家族商談收回這些 EOP 建筑的事。讓比利和哈里感到遺憾的是，這家德國銀行并沒有資格做最終決定。它已經(jīng)把它的部分債務(wù)賣給了其他 20 位借款人。其中部分債主如通用電氣資本公司（GE Capital）在債務(wù)償還過程中排在最前面。因此，他們渴望收回抵押品贖回權(quán)。不過，其他債主的熱情相對較低。它們排在后面，而且只能從抵押品贖回中獲得剩余的利益，甚至有可能更糟。對麥克洛家族來說，債權(quán)人之間的矛盾是個好消息。在這場斗爭中，延期對他們有利。（德意志銀行拒絕發(fā)表評論。）

????Fortress 的意圖非常明顯。布里格爾已經(jīng)把部分橋梁貸款賣給了高盛公司（Goldman Sachs）和對沖基金 D.E. Shaw，這兩家公司與 Fortress 一樣，均可從麥克洛逾期還款的行為中漁利。Fortress 還評估了麥克洛的個人財產(chǎn)，因為即使他賣掉了通用汽車大廈，仍有可能欠 Fortress 的錢，隨后他的玩具也會變成取笑的對象。與麥克洛家族關(guān)系密切的人說，麥克洛家族確信自己賣掉這些大廈的錢足以還清債務(wù)。

????麥克洛已經(jīng)聘請世邦魏理仕公司為他出售通用汽車大廈。拍賣于 2 月 15 日進(jìn)行。前世貿(mào)中心地塊開發(fā)商拉里?西爾弗斯坦（Larry Silverstein）已經(jīng)圈中了這幢建筑，房地產(chǎn)業(yè)的高級經(jīng)理說，該建筑的價值有可能達(dá)到 30 億美元。不過，這個地標(biāo)性建筑還背負(fù) 19 億美元的債務(wù)。因此，即使西爾弗斯坦全價支付─他可能并不愿這樣做─麥克洛在賣掉通用汽車大廈后也只能留下 11 億美元。這并不能完全償還 12 億美元橋梁貸款（如果計入利息，這筆貸款目前大約 為 14 億美元）。這也許正是麥克洛把他位于第 57 街的另一幢建筑也列入公開拍賣名單的原因。

????就在本文英文原文交付印刷之際，F(xiàn)ortress 也把橋梁貸款的最后還款日期延長至 2 月 15 日，這樣麥克洛就能賣掉通用汽車大廈，并且有可能還清貸款。但是，布里格爾已經(jīng)明確表示，他并不畏懼這位以難對付出名的開發(fā)商，麥克洛之前總能在出現(xiàn)差錯的交易中恢復(fù)償債能力。“我非常了解彼得，F(xiàn)ortress 壓根兒不會受恫嚇。”布里格爾的好友、私人股權(quán)投資集團(tuán) J.C. Flowers 的執(zhí)行董事克里斯托弗?弗勞爾斯（J. Christopher Flowers）說。現(xiàn)在的問題是，麥克洛是賣掉這些建筑，還是打亂這些交易。房地產(chǎn)業(yè)的高級經(jīng)理說，西爾弗斯坦愿意為通用汽車大廈支付最高價。但麥克洛想到的不僅僅是錢。他希望繼續(xù)做這個地標(biāo)建筑的管理者。這可以讓他保留面子并且獲得巨額收入。但是，所有同意他留下來的人都不準(zhǔn)備以全價收購這座大廈，如此一來，他還 Fortress 公司的錢就沒那么多了。

????最后，我們不能排除訴諸公堂的情況。今年 1 月，麥克洛告訴記者，如果他的債權(quán)人以不正當(dāng)手段對付他，他將用法律武器予以還擊。他還強(qiáng)調(diào)，如果他到期未還款，F(xiàn)ortress 也不能搶走通用汽車大廈，因為他只承諾把少數(shù)股權(quán)當(dāng)作抵押品。應(yīng)該指出的是，這家對沖基金對此持不同看法。法律訴訟也許還能為他爭取一些時間，尋找更友好的投資人，并且有可能把部分建筑從拍賣名單中刪除。

????因此，現(xiàn)在就認(rèn)為麥克洛已出局，還為時過早。他有過太多死里逃生的經(jīng)歷。但這一次似乎是德意志銀行和 Fortress 占了上風(fēng)。這意味人們也許會記住麥克洛這位開發(fā)商贏得了曼哈頓最大的一個獎品，但他卻在一次多余的交易中把它賭輸了。當(dāng)他駕駛游艇環(huán)游世界時，他將有時間反思他的錯誤。當(dāng)然，除非 Fortress 把他的游艇也沒收了。

????譯者：錢志清