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????這些公司老板涉足房地產(chǎn)業(yè)，并實(shí)現(xiàn)了贏利。他們?cè)诨靵y中發(fā)現(xiàn)了新機(jī)遇

????作者: Brian O'Reilly

????你也許會(huì)覺(jué)得，一個(gè)小企業(yè)老板如果同時(shí)還從事其他不同的行業(yè)，那他一定是瘋了。大概除了沃倫?巴菲特（Warren Buffett），誰(shuí)也不能從容地同時(shí)經(jīng)營(yíng)管道生意和咖啡批發(fā)。但誰(shuí)每月在為自己的公司或店面填寫(xiě)高額租金支票時(shí)，沒(méi)有過(guò)這樣的誘人想法: “我讓房東發(fā)了財(cái)，我也該成為房東”？

????顯然，很多小公司的老板曾經(jīng)謹(jǐn)慎地購(gòu)買(mǎi)過(guò)一個(gè)工作間或辦公室用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。但也有更大膽的企業(yè)正在運(yùn)用他們來(lái)之不易的商業(yè)才干和他們個(gè)人對(duì)周邊社區(qū)的了解，從事一項(xiàng)復(fù)雜得多的投機(jī): 購(gòu)買(mǎi)商用房地產(chǎn)。他們的想法是把它裝修、出租，然后收獲回報(bào)，同時(shí)還繼續(xù)做自己原來(lái)的生意。

????有三位企業(yè)家嘗試這么做，他們并不后悔。斯圖亞特?派爾（Stuart Paer）說(shuō): “沾點(diǎn)灰塵不會(huì)對(duì)你有什么傷害。”他說(shuō)話時(shí)帶著未曾被燒傷的投資家的激情。派爾在紐約州雷德班克市擁有一家床墊公司，在繁榮的市中心商業(yè)區(qū)有兩處房產(chǎn)（還有一處房子讓他租出去了）。在北達(dá)科他州法戈市，珠寶商布拉德?溫默爾（Brad Wimmer）特別喜歡買(mǎi)房修房，他的兄弟和伙伴抱怨他在這上面花費(fèi)的時(shí)間太多。17 年前，阿紹克?梭尼（Ashok Soni）在奧蘭多開(kāi)了一家東方式地毯商店，但現(xiàn)在地毯和地板材料已經(jīng)成了幫助他和兒子阿米特（Amit）增添房產(chǎn)的手段。他們的房產(chǎn)包括廉價(jià)拍賣(mài)的底商、倉(cāng)庫(kù)，甚至還有一座旱冰場(chǎng)。阿米特說(shuō): “我們銷(xiāo)售地毯和地板，但實(shí)際上，我們是搞房產(chǎn)的。”

????在進(jìn)入雷德班克市的 Sleep Shoppe 商店后面的陳列室時(shí)，你要當(dāng)心碰到你的頭。這里有和墻一樣高的床墊，43 歲的派爾在這里塞了一張桌子。樓梯間很低矮，抬頭可以看到空氣管道，這樣的布局讓派爾很不滿。他說(shuō): “人們不敢再回來(lái)。”但他卻無(wú)能為力，這座樓并不為他所有。不過(guò)，這對(duì)他也沒(méi)什么影響。他在別處的房產(chǎn)正在增值。“我在看著你這會(huì)兒就在掙錢(qián)了。”他說(shuō)。派爾身材高大，梳著整齊的背頭，蓄著山羊胡子。

????20 世紀(jì) 90 年代初，派爾在新澤西北部開(kāi)了一家床墊連鎖店，后來(lái)把它賣(mài)了，得到了“幾百萬(wàn)”美元。然后，他決心從頭創(chuàng)業(yè)。他讀到了一些有關(guān)雷德班克市的復(fù)興的文章。該市位于澤西肖爾附近，有 12,000 人。2000 年，他去那里考察，馬上留下了深刻印象。

????“那是個(gè)雨天，”他說(shuō)，“我仍然看到手挎購(gòu)物袋的人在四處行走。”幾番參觀之后，他了解了那里的零售分布。“布勞德大街南邊死氣沉沉，我不會(huì)去那兒。布勞德的西邊是小孩的地盤(pán)，那里有滑雪板店和星巴克咖啡店（Starbucks）。”但布勞德的東邊就不一樣了: 那里停車(chē)的地方很多。我在那邊看到有富婆去高級(jí)商店。”

????派爾在布勞德東邊的一家拐角商店里為他的 Sleep Shoppe 商店租下了 2,000 平方英尺的空間，租金是每月 4,000 美金。他喜歡上了這兒的房子，先是纏著房東把房子賣(mài)給他。過(guò)了一段時(shí)間，他采用了更有效的辦法: 出大價(jià)錢(qián)。派爾說(shuō)，另一個(gè)想買(mǎi)房的人出價(jià) 90 萬(wàn)美元。“我出 120 萬(wàn)，還讓他在第二層保留一間辦公室，租金低于市場(chǎng)價(jià)。他迫不及待地就同意了。”

????接著，他說(shuō)他很幸運(yùn)。“買(mǎi)下房子兩周后，來(lái)了一對(duì)夫婦。他們想租我的店。我說(shuō)不行。他們老來(lái)找我。最后，我說(shuō)，我要一個(gè)月 1 萬(wàn)美元，也就是每平方英尺 50 美元。當(dāng)時(shí)的價(jià)格是 30 美元。他們答應(yīng)了，真沒(méi)想到。”這對(duì)夫婦開(kāi)了一家名為“切爾西之家”（Chelsea Home）的高檔家具店。派爾同意將他的床墊生意轉(zhuǎn)移到城市的另一頭。幾個(gè)月后，把樓盤(pán)賣(mài)給派爾的人搬出了第二層的辦公室。如今，派爾將它租給一家股票經(jīng)紀(jì)公司，每月又能收到租金 5,000 美元。他現(xiàn)在從家具店老板那里得到的租金是每月 1 萬(wàn)美元，每年上漲 2.5%。房貸是每月 9,000 美元，基本費(fèi)用還需要 1,000 美元。結(jié)果如派爾所說(shuō)，“我在這地方每年能賺 6 萬(wàn)美元”。

????Sleep Shoppe 商店和它的四名員工搬到了 500 碼以外、雷德班克市內(nèi)繁忙的州際公路旁。令派爾驚訝的是，銷(xiāo)售額比他們?cè)诓紕诘麓蠼值臅r(shí)候上升了 35%，去年達(dá)到了將近 150 萬(wàn)美元。怎么回事？“路上有很多車(chē)，亮紅燈時(shí)人們便在我的店前停下。我始終開(kāi)著燈，人們可以看到電話號(hào)碼。他們注意到了就會(huì)回來(lái)。”他考慮過(guò)從房東手里買(mǎi)下新店址，但對(duì)房地產(chǎn)狂熱的人可不止他派爾一個(gè)。“那家伙要得太多了。他三年前花了 60 萬(wàn)美元，現(xiàn)在想要三倍于此的價(jià)格。”

????無(wú)奈之下，派爾只好拿著多年前賣(mài)掉床墊連鎖店的錢(qián)，買(mǎi)下位于雷德班克主路旁的另一座建筑，價(jià)格是 52.5 萬(wàn)美元。該樓的一層為底商，底商上面是辦公室。“我給它做了水壓清洗，確保房頂完好。”他還花了 11,000 美元做了內(nèi)部裝修。一家小型電話服務(wù)公司租用了樓下的辦公室，一家銷(xiāo)售寵物（沒(méi)錯(cuò)，是寵物）的高級(jí)服裝和食品的商店 Paw Palace 租用了下面的底商。派爾說(shuō): “那家寵物精品店的租金低于市場(chǎng)價(jià)。不過(guò)，我喜歡寵物。而它的生意全年都很穩(wěn)定。我不喜歡季節(jié)性的東西。我估計(jì)，尋找一個(gè)新的租戶會(huì)使我每月?lián)p失 1,500 美元，外加大量時(shí)間和精力。”

????面對(duì)利率的不斷升高和消費(fèi)者信心的不斷下降，派爾對(duì)雷德班克的未來(lái)依舊樂(lè)觀。他說(shuō): “交通很棒，還在蓋新樓，租金還在上漲。這是一個(gè)喧鬧的小城市。”

????從商用房產(chǎn)中賺錢(qián)并不總是那么簡(jiǎn)單、快速。在北達(dá)科他州的法戈市，布拉德和蘭迪?溫默爾（Randy Wimmer）一直在期待房地產(chǎn)的輝煌。幸運(yùn)的是，他們白天的工作是經(jīng)營(yíng)溫默爾鉆石公司（Wimmers Diamonds） 一家創(chuàng)辦于 1919 年的家族企業(yè)。他們的祖父和父親在法戈市區(qū)租房開(kāi)店達(dá) 41 年之久。但在 1980 年，布拉德（52 歲）和蘭迪（57 歲）買(mǎi)一了同一條街上相隔幾幢樓的兩座相鄰的房子，并且搬了家。花費(fèi)是: 65,000 美元買(mǎi)下城市主要大街與布勞德韋大街形成的街角處的樓房，4 萬(wàn)美元買(mǎi)下鄰近的房子。一開(kāi)始，兩座樓里都有租戶，所以他們直到 1983 年才接管街角的位置。

????布拉德說(shuō): “我們將鄰近房子的一樓以上房間裝修一新，作為單元房出租。一個(gè)工藝品作坊租用了一層。”租金可以抵消成本，但房產(chǎn)的價(jià)值并沒(méi)有出現(xiàn)值得炫耀的大幅攀升。問(wèn)題是: 10 年前，法戈市郊開(kāi)了一家購(gòu)物中心，商業(yè)正流出市區(qū)，而不是向它集中。兄弟兩人決定彌補(bǔ)他們的賭注，在購(gòu)物中心開(kāi)了第二家店。布拉德說(shuō)，“我們?cè)谶@兩個(gè)地方做得都很好。”溫默斯兄弟一年有 330 萬(wàn)美元的營(yíng)業(yè)收入，擁有 20 名員工，“不過(guò)，購(gòu)物中心占到我們業(yè)務(wù)的三分之二”。

????不過(guò)，法戈市區(qū)在六年前時(shí)來(lái)運(yùn)轉(zhuǎn)。城市官員設(shè)立了經(jīng)濟(jì)復(fù)興區(qū)，給區(qū)內(nèi)每個(gè)業(yè)主最多達(dá) 25,000 美元的撥款，讓他們拿著這筆錢(qián)去裝修各自大樓的門(mén)面。城市還在該地帶內(nèi) 10 年不征收與房屋改良有關(guān)的地產(chǎn)稅。溫默斯兄弟投入了這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，盡可能去除上世紀(jì) 60 年代風(fēng)格的老式門(mén)面，恢復(fù)基部的漂亮磚石。他們?cè)谶@兩座建筑上花了大約 30 萬(wàn)美元，包括對(duì)內(nèi)部的翻新。鄰近的樓主也做了類似的工作。布拉德說(shuō): “這里有個(gè)女人因?yàn)榘压举u(mài)給微軟而掙了大錢(qián)。她在這兒有一家?guī)Ь瓢珊筒蛷d的旅館。還有個(gè)人在這兒開(kāi)了一家餐廳。”

????溫默斯兄弟說(shuō)，他們和其他業(yè)主的努力正帶來(lái)回報(bào)。布拉德說(shuō): “在買(mǎi)下樓房的頭 20 年，我們所得和付出相差無(wú)幾。”不過(guò)，在過(guò)去三年，他們的房產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)上升到 60 萬(wàn)美元，比他們買(mǎi)房花的錢(qián)和之后裝修的花費(fèi)加起來(lái)還多出 20 萬(wàn)美元。布拉德實(shí)在太喜歡裝修了。于是又買(mǎi)了第三幢樓，與他和蘭迪共同所有的那兩座樓毗鄰。他說(shuō): “我喜歡拆卸，喜歡買(mǎi)下舊東西，再把它們裝飾一新。”總之，他在買(mǎi)房和修葺上面花了 40 多萬(wàn)美元。幸運(yùn)的是，他馬上找到了租戶，他們的租金超出了抵押貸款償還額。

????兩兄弟認(rèn)為，即便美國(guó)經(jīng)濟(jì)不夠穩(wěn)定，法戈市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)繁榮。布拉德說(shuō): “整個(gè)城市的價(jià)值在上升。我還看上了另外兩座樓。但我太太說(shuō)，我搞搞裝修就夠了。”

????阿紹克 梭尼是從加拿大搬到佛羅里達(dá)州桑福德市的，原因之一是這里天氣比蒙特利爾更像他的家鄉(xiāng)德里。但在加拿大的 14 年間，梭尼獲得了有關(guān)房地產(chǎn)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，他渴望重新開(kāi)始。

????梭尼現(xiàn)年 58 歲，專業(yè)是會(huì)計(jì)。1975 年，他開(kāi)始進(jìn)口青少年時(shí)裝，在蒙特利爾銷(xiāo)售。很快，他開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)低價(jià)拍賣(mài)的樓盤(pán)，隨后又去買(mǎi)未開(kāi)發(fā)的地塊。最終，通過(guò)銀行貸款，并以他早期購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)做抵押，他買(mǎi)下了 30 幢房子、圣勞倫斯河上的兩座小島和數(shù)百英畝的野營(yíng)地。可惜，利率在上世紀(jì) 80 年代上升到了 18% 以上，房地產(chǎn)價(jià)值縮水，梭尼說(shuō)他的許多房產(chǎn)都還給原來(lái)的賣(mài)主了。他還說(shuō)，他的房產(chǎn)一度價(jià)值 1,500 萬(wàn)，后來(lái)減少到連 100 萬(wàn)都不到了。

????剛來(lái)到奧蘭多市郊的桑福德，他花了 25 萬(wàn)美元買(mǎi)下一座小樓，開(kāi)了一家銷(xiāo)售東方式地毯的商店 Rug King。他還再次開(kāi)始購(gòu)置商用樓，堅(jiān)守他的黃金法則: 始終以房屋價(jià)值的一半為買(mǎi)價(jià)。（他憑感覺(jué)估計(jì)如果沒(méi)有這座樓，會(huì)造成多少花費(fèi)，以此確定它的價(jià)值。）他的兒子兼合伙人、21 歲的阿米特說(shuō)，這沒(méi)有聽(tīng)上去那么難。 “我父親買(mǎi)下地毯店的位置是這個(gè)地區(qū)最繁忙的一個(gè)岔口。”在梭尼父子買(mǎi)房三年后，州政府開(kāi)始拓寬岔口。三個(gè)月的道路封閉和客流減少讓旁邊的零售店飽受其苦，有幾家房東急于將房子出手。梭尼的地毯店得以熬過(guò)了這段蕭條，他還在一次銀行拍賣(mài)會(huì)上，以 40 萬(wàn)美元買(mǎi)下旁邊的兩座樓盤(pán)。這個(gè)價(jià)格大致是這兩座樓幾年前在一次稅務(wù)評(píng)估中所定價(jià)值的一半。阿米特說(shuō): “工程結(jié)束后，他在這個(gè)很棒的位置有了三個(gè)樓盤(pán)。”他們把其中一座當(dāng)作地毯倉(cāng)庫(kù)，另一座出租給了一家現(xiàn)金兌換公司和音樂(lè)商店。一年能賺 8 萬(wàn)美元。

????之后，他們又做了幾筆精明的買(mǎi)賣(mài)。阿紹克以 38 萬(wàn)美元的價(jià)格買(mǎi)了一座被棄用的旱冰場(chǎng)，面積達(dá)兩萬(wàn)平方英尺。旱冰場(chǎng)所在位置的旁邊正要建一條高速路。他解釋說(shuō): “房東住得很遠(yuǎn)，沒(méi)想到那條新建公路會(huì)提升房子的價(jià)值。”梭尼父子獲到了改變旱冰場(chǎng)用途的許可。之后，一家特許學(xué)校把它改造成了教室，每年要交付將近 20 萬(wàn)美元的租金，超過(guò)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的一半。幾年后，學(xué)校破產(chǎn)，他們有段時(shí)間找不到租戶，便把這座樓當(dāng)成倉(cāng)庫(kù)，搞地毯和藝術(shù)品批發(fā)。今年 3 月，又有一家私立學(xué)校決定入住，它給出的租金是每月 15 萬(wàn)美元，比這座樓 6,700 美元的月維護(hù)成本高出一倍還多。

????不是每次買(mǎi)房都能如此輕松獲利。阿紹克曾在 1989 年買(mǎi)了一座舊購(gòu)物中心，就沒(méi)能找到足夠的租戶，其他租戶給的租金很低，他一直在賠錢(qián)。解決辦法: 自己去填充。阿紹克認(rèn)為，購(gòu)物中心太大，地段也不適合賣(mài)地毯。但賣(mài)硬木地板如何？他和一家瑞士生產(chǎn)商簽約，將裝滿薄板的集裝箱直接運(yùn)到購(gòu)物中心，運(yùn)輸占目前零售成本的 25%。梭尼將購(gòu)物中心未出租的一塊空間用作地板倉(cāng)庫(kù)，還有一塊改造成地板零售中心。據(jù)阿米特說(shuō)，他的地板公司還按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格向他家的房地產(chǎn)部門(mén)支付租金。隨著梭尼父子填充了部分空間，其他租戶也愿意入住空地，商場(chǎng)漸漸滿起來(lái)了。“現(xiàn)在購(gòu)物中心一年的收入有 30 萬(wàn)美元。購(gòu)物中心本身已經(jīng)升值。我賣(mài)地板也賺到了錢(qián)。”

????梭尼父子還沒(méi)有到此為止。11 月，他們買(mǎi)了一座廢棄的金屬加工廠，價(jià)格 27 美元一英尺。“跟偷來(lái)的一樣，”阿米特說(shuō)，“價(jià)錢(qián)只有原來(lái)的一半。”雖說(shuō)附近有一家類似的工廠，以每英尺 8 美元出租，但不到 500 米外，就有一家新開(kāi)的高檔飯店，街對(duì)面還有一座哈利戴維森摩托車(chē)展廳，這些將吸引大批潛在的購(gòu)物者來(lái)此，從而提升這座樓的價(jià)值。阿米特認(rèn)為，他們能以三倍的價(jià)格賣(mài)掉這座廠房，但他們不愿賣(mài)。他說(shuō): “你得把 15% 的利潤(rùn)上交山姆大叔。”他們認(rèn)為，更好的做法是讓房產(chǎn)增值和需要時(shí)拿它辦理貸款（指房屋凈值貸款，即以房屋為抵押的個(gè)人貸款──譯注）。

????阿米特估計(jì)，這些（購(gòu)物中心、旱冰場(chǎng)、地毯商店和附近樓盤(pán)，再加上金屬加工廠倉(cāng)庫(kù)和一些未開(kāi)發(fā)的地塊）總共價(jià)值約 1,500 萬(wàn)美元。他說(shuō): “我們估計(jì)，去年上漲了 20%。有時(shí)候根本不會(huì)上漲，但奧蘭多附近年平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率接近 10%。”梭尼父子毫不懷疑，增長(zhǎng)將會(huì)繼續(xù)。阿紹克說(shuō): “這個(gè)國(guó)家人均收入高，很多人將投入這一行。”他希望能找到投資者，這樣他可以買(mǎi)更多的房子。

????阿米特是否擔(dān)心他泄露了太多家族做生意的秘密？“不，”他說(shuō)，“大多數(shù)人沒(méi)有膽量去做我們所做的事。你必須深深地投入進(jìn)去。”

????譯者: 古正