印度房地產業：繁榮還是泡沫？
????投機行為把印度的地價推高了 30% 至 100% ????作者: Yassir A. Pitalwalla ????當美國對沖基金 Farallon Capital Management 與合資伙伴 Indiabulls 在 2005 年 3 月以 5,450 萬美元一英畝的價格買下孟買中部一塊 11 英畝的地產時，當地開發商把他們的這筆采購交易稱作白癡之舉。數月之后，當這家合資公司以 9,550 萬美元一英畝的價格買下附近一塊地產時，這個價格竟然還是競標價中的第二低價。 ????印度的地產價格正在快速飆升，而且并不局限于大城市。由于技術熱潮席卷印度全國，而且越來越多的印度人購買房產，再加上印度經濟正以年均 8% 以上的速度增長，印度的房地產業吸引了越來越多的投資者，其中不乏海外投資者。“印度對房地產的需求仍處于初始階段，而并非出于個人交易需求，這樣的國家已經所剩無幾了。”拉吉夫?薩尼（Rajiv Sahney）說。薩尼在價值 14 億美元的新澤西對沖基金 New Vernon Advisory 公司分管印度業務。 ????據美林證券（Merrill Lynch）預測，印度的房地產業到 2015 年將增長到 900 億美元，而 2005 年為 120 億美元。“印度擁有亞洲最令人振奮的房地產市場。”高盛公司（Goldman Sachs）亞洲房地產投資銀行業務負責人邁克爾?史密斯（Michael Smith）說。“它是亞洲僅存的幾個擁有不斷完善的市場的大國之一。” ????這一狀況也讓某些人感到擔心。出于對資產價格泡沫的擔憂，印度儲備銀行（Reserve Bank of India）提高了銀行提供的房地產貸款的風險級別，而抵押貸款利率也因此從 7.5% 提高到了近 9.5%。即便如此，它還是遠遠低于大多數印度人已經熟悉的 15% 利率，但這已足以讓人們冷靜思考近一年半以來的投機行為是否也許應該告一段落了。這一波投機行為已經把地價推高了 30% 至 100%，房地產股票的價格竟然飆升了 2,000%。 ????價格驟升引起了摩根士丹利（Morgan Stanley）、美林證券等公司的關注。前者已經為班加羅爾的一家中型建筑公司 Mantri Developers 注資 6,800 萬美元，后者則對一家地區性建筑公司 Panchsheel Developers 投資了 5,000 萬美元。外國公司也紛紛向印度開發商的基金投資。例如，通用電氣商業金融地產公司（GE Commercial Finance Real Estate）對一個價值 8 億美元的用于營建信息技術園的基金投資了 6,300 萬美元，Calpers 和俄勒岡公共退休基金（Oregon Public Retirement Fund）各自向 IL&FS 印度房地產基金（IL&FS India Realty）投資了 1 億美元。 ????僅用于投資的印度房地產基金就已經超過了 27 億美元。J.P. 摩根（J.P. Morgan）、英國的弗蘭克騎士（Knight Frank）以及其他投資者正計劃籌集一筆價值 40 億美元的新基金。印度最大的私人資本投資公司沃伯格?平卡斯（Warburg Pincus）表示，公司把近三分之一的時間用來研究這一領域存在的機遇。而最近，德國資產管理公司（Deutsche Asset Management）則請人管理公司在印度的房地產項目。公司亞太及中東地區負責人埃德沃德?彼得（Edouard Peter）說: “作為活躍在全球的大型房地產基金管理公司，我們希望積極地在印度房地產市場上籌集基金并進行投資。” ????這可不是件容易的事。“在印度做生意并不輕松。”GIC 房地產公司（GIC Real Estate）總裁薛義華（Seek Ngee Huat）說。“要找到具有同樣長期目標的合適合作伙伴很困難，因為大多數公司都是小型家族企業。”GIC 房地產公司隸屬于新加坡政府，它正計劃在未來兩年內向印度房地產業投資數億美元。 ????利潤率已經開始萎縮。“計劃中的房地產基金大多把年回報率定在 25% 至 30% 之間，但我懷疑它們當中大多數能否超過 20%。”孟買房地產顧問拉吉夫?巴蒂亞（Rajiv Bhatia）說。 ????為了實現目標回報率，一些基金把目光集中在了二級城鎮和二級開發商身上。“許多投資者將在這里折騰得傾家蕩產，因為這個市場還不透明，而錯誤選擇的合作伙伴能輕而易舉地將你置于死地。”孟買 Kotak Mahindra 房地產基金總經理斯里尼瓦桑（S. Sriniwasan）說。此外，你還得和官僚主義和腐敗行為周旋。阿什溫?拉莫什（Ashwin Ramesh）經營著一個名為 Primary Real Estate Advisors 的小型商店基金。他說，“眼下全印度正在開發的大型購物商場有 200 多家，預計其中只有 10% 能獲得成功。但是，每位開發商都覺得自己的商場將成為幸存者。” ????譯者: 蕭艾 相關稿件
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