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????他們搶購房子，再轉(zhuǎn)手倒賣，然后又去追逐下一個(gè)熱點(diǎn)。如今這些投機(jī)者坐在了火山口上

????作者: Grainger David

????扎雷?塔馬塞比安（Zareh Tahmassebian）正在前往菲尼克斯市，去視察自己在那里的兩套房子中的一套，但他迷路了。很少有人開車回家會迷路，不過，塔馬塞比安還從沒到過他那些特別的住所。原因有幾個(gè): （1）他沒打算搬進(jìn)那些房子里住; （2）他住在拉斯維加斯，不在菲尼克斯; （3）他在菲尼克斯地區(qū)還擁有六套住房以及另外七套住房一半的所有權(quán)?！坝袝r(shí)候很難認(rèn)清路，”他說。

????塔馬塞比安只有 22 歲，身材高大，性格和藹，穿戴完全像一個(gè)初出茅廬的投機(jī)客: 黑褲子，藍(lán)白線條襯衫，袖扣，卡地亞（Cartier）手表，黑色翻毛皮平底便鞋，無框紫色太陽鏡。他是亞美尼亞移民的兒子，過去四年在拉斯維加斯做房產(chǎn)抵押銀行家。據(jù)他稱，去年他拿到了 25 萬美元的薪水和傭金。那天，他為了“視察施工進(jìn)度”飛到了亞利桑那。他要視察的房子位于科拉蘭奇小區(qū)，為美國最大的建筑商之一 KB Home 公司所建?，F(xiàn)在，他已經(jīng)來到住房的大致所在，駕駛著一輛租來的白色克萊斯勒 300M，沿著 10 號高速路向西南方向巡行，可他并不清楚具體方位?！澳抢锸请仁袉?？”他問?！拔蚁胛以谀抢镉袔滋幏孔??！?/p>

????汽車又走了好幾英里，沿途只看見沙漠、仙人掌和野草。顯然，塔馬塞比安錯(cuò)過了拐彎路口。他一邊下高速路，一邊用手機(jī)打給他的經(jīng)紀(jì)人: “救星，我的房子在哪兒？”為了得到更多幫助，他還用另一部手機(jī)打給 KB Home 公司。一會兒，他把兩部閃閃發(fā)光的銀色掀蓋手機(jī)都貼在了耳邊上。公路上，汽車在出口坡道危險(xiǎn)地左右飄忽起來，我伸過手去抓住方向盤?！皼]事！”他小聲對我說，用頭指向他的褲子抵著方向盤背面的地方。“我能用膝蓋開?！?/p>

????我們終于到達(dá)了第一處建筑工地，位于樂園大道（Paradise Lane），塔馬塞比安開始了視察。“看見這木材了嗎？”他說，用手指著那搭建在尚未完工的房子上的板條支架。“它為我掙了錢。我還沒有得到它，但我已擁有所有權(quán)。我交了 10% 的首付，還沒開始還貸呢，可這房子已經(jīng)漲了 45,000 美元。這個(gè)國家真是神奇！”

????這個(gè)國家正熱衷于房地產(chǎn)。全美房地產(chǎn)投資者協(xié)會（National Real Estate Investors Association）的地方分會數(shù)已經(jīng)從 2002 年 44 個(gè)增加到現(xiàn)在的 170 個(gè)。去年出版 了 86 部有關(guān)房地產(chǎn)投資的著作，比 1998 年增長了近兩倍。甚至連電視真人秀也加入了這次熱潮: 學(xué)習(xí)頻道（Learning Channel）將在今夏播出一檔關(guān)于在圣迭戈炒房活動(dòng)的節(jié)目，主持人是一位女士，她曾在過去 7 年里購買并倒賣了 40 多套房子。

????節(jié)目還將說到房產(chǎn)升值！這個(gè)話題無人不說，無論是你的鄰居、你的老板還是你自己，所以你肯定有所耳聞。2000 年以來，紐約市家庭住房的中位數(shù)單位價(jià)格躍升了 77%，邁阿密為 92%，圣迭戈 105%。Economy.com 網(wǎng)站的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克 贊迪（Mark Zandi）說: “房地產(chǎn)業(yè)在全美范圍內(nèi)空前活躍?！?/p>

????在能體現(xiàn)房地產(chǎn)熱的各種現(xiàn)象中，最有說服力的是塔馬塞比安這類投機(jī)者又殺回來了。這類投機(jī)者大約每十年出現(xiàn)一次，從眼前盛行的商業(yè)活動(dòng)中攫取好處。他們意在成為商業(yè)周期達(dá)到最高峰時(shí)的弄潮兒，然后非常巧妙而適時(shí)地在行情大跌之前退出，把災(zāi)難留給身后的傻瓜。（他們還像漁夫那樣，特別喜歡夸大自己的捕獲數(shù)量。）近來，投機(jī)者的數(shù)量成倍增長，在每次社交聚會上，你都能聽到哪個(gè)牙醫(yī)、花店老板或是精神科醫(yī)生買下了三四套房子，已經(jīng)賺了不少。今年 3 月份，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會估計(jì)，投資者占到了購房民眾總數(shù)的 23%，這一數(shù)字包括那些購買了第二套住房的人。據(jù)抵押貸款公司估計(jì)，在這些人中，完全以投資為目的的購房者占到了 10%。這一比例比美國此前的最高紀(jì)錄高出一倍。

????亞利桑那州立大學(xué)房地產(chǎn)中心主任杰伊?巴特勒（Jay Butler）說: “現(xiàn)在已經(jīng)有了專門以投資房地產(chǎn)為生的人。他們是些半專業(yè)和業(yè)余的投資人，一心想要過上自立自足的生活。投資房產(chǎn)正是他們實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)自主的途徑。這種做法直接取自從前股市上的當(dāng)日短線交易人。”

????與 20 世紀(jì) 90 年代后期的股市泡沫做一比較，你可能會覺得，這場炒房盛會過不了多久就要結(jié)束了。至少過去兩年來，分析師、專家還有像本刊等一些雜志一直在這么說。只是實(shí)際情況并不是這么回事，至少現(xiàn)在還不是。商務(wù)部不久前剛剛宣布說，新房銷售 3 月份上漲了 12.2%，又創(chuàng)了新高?，F(xiàn)在看來，2005 年又會是一個(gè)破紀(jì)錄的年份。

????這到底是怎么回事?。?/p>

????為了解答這個(gè)問題，《財(cái)富》雜志到洛杉磯、拉斯維加斯、菲尼克斯、奧斯汀和邁阿密參觀一些樣板房和未竣工的小區(qū)，出席了幾場研討會，與房地產(chǎn)投機(jī)者（這些人喜歡被叫做“房地產(chǎn)投資人”）一起排隊(duì)購買公寓。這個(gè)投機(jī)群體急不可待地?fù)湎蚧鸨┑臉鞘?，搶在房價(jià)飛漲之前，盡可能多地弄到房子。然后，他們會轉(zhuǎn)移到另一個(gè)樓市看好的城市。他們當(dāng)中許多人都承認(rèn)，他們身處泡沫之中，泡沫遲早會破裂。但他們不認(rèn)為這會傷害他們的市場。就算真有傷害，他們也能適時(shí)地全身而退。所以盡管有這樣那樣的警告，盡管他們當(dāng)中也曾有幾個(gè)發(fā)出過動(dòng)搖的聲音，但大多數(shù)人依舊像圣誕節(jié)過后清倉甩賣時(shí)心急火燎的顧客一樣，迫切不改，瘋狂如故。

????要評估房地產(chǎn)熱到了什么程度，可以去 4 月份在洛杉磯舉辦的房地產(chǎn)博覽會（Real Estate Wealth Expo）看看（口號是: “一周賺百萬”）。博覽會的地點(diǎn)在洛杉磯會議中心（Los Angeles Convention Center），是一場有 4.6 萬 人參與、為期兩天的火爆聚會。期間，你可以聆聽到許多名人的建議，如房地產(chǎn)大亨唐納德?特朗普（Donald Trump）、暢銷書作家羅伯特?清畸（Robert Kiyosaki）、煽情演講家托尼?羅賓斯（Tony Robbins）和嘻哈歌手拉塞爾?西蒙斯（Russell Simons）。你可以想象一下當(dāng)時(shí)的情景: 巨大的展廳里突然播起商業(yè)信息廣告，推銷者與觀眾雜處其間，將彼此帶入快速致富的狂想。

????展廳里安排了 100 多個(gè)展位，銷售的產(chǎn)品從邁阿密的分套出售公寓到按摩設(shè)備，應(yīng)有盡有。展廳里安裝了一種像電話亭一樣的小屋，名叫“錢庫”，里面堆著大量假鈔，氣流將假鈔吹得在小屋內(nèi)亂飛，人們可以進(jìn)到里面玩搶抓鈔票的游戲。在一次商業(yè)地產(chǎn)研討會快要結(jié)束的時(shí)候，有位名叫斯科特?希爾（Scott Scheel）的發(fā)言者向聽眾提供購買其“培訓(xùn)包”的機(jī)會，培訓(xùn)包里含有幾本書和幾張 DVD，售價(jià)高達(dá) 1,620.50 美元，而這還是所謂的“折扣價(jià)”。收銀臺邊聚集著大批購買者，用信用卡也不成問題。

????這樣的熱鬧很適合發(fā)生在洛杉磯，因?yàn)榧永Ｄ醽喺钱?dāng)代房地產(chǎn)投機(jī)者的誕生地。1997 年，加利福尼亞平均房價(jià)是 186,490 美元，如今已經(jīng)到了 495,400 美元。漲幅如此之快的市場，正是培育投機(jī)行為的完美溫床，加州投機(jī)現(xiàn)象自然令人吃驚。比如，在 2003 年 5 月至 2004 年 5 月，洛杉磯在售后六個(gè)月內(nèi)即轉(zhuǎn)賣的房屋數(shù)量猛增了 47%。

????隨著價(jià)格膨脹，加州房產(chǎn)變得越發(fā)昂貴，投機(jī)難度也越來越大了，因?yàn)殚_發(fā)商開始在售房合同中加入所謂的反投機(jī)條款。條款規(guī)定，購房者必須提供確實(shí)想在新購住房中居住的證據(jù)。若房子在一年內(nèi)被賣出，購房者會受到一連串的處罰。

????不過，單純將房產(chǎn)套現(xiàn)的吸引力并不大。因?yàn)閭€(gè)人在投資房地產(chǎn)后，若在六個(gè)月之內(nèi)再度購買了價(jià)值相等或更高的房產(chǎn)，便可以遞延先買房產(chǎn)的銷售稅。這便強(qiáng)烈地促使投機(jī)者將炒房的收益再投入購買更多的房產(chǎn)，但在加州，已經(jīng)不能這么做了。加州不再是個(gè)好選擇，那么還有別的地方嗎？

??? 拉斯維加斯: 舉債購房

??? 在拉斯維加斯杜朗戈希爾斯（Durango Hills）高爾夫球俱樂部舉行的投資集會上，一位 30 來歲的金發(fā)女人黛比?史密斯（Debbie Smith）正被一個(gè)許多當(dāng)代房地產(chǎn)投機(jī)商面臨的難題困擾: 回憶自己到底有多少套房子?！拔覀冇兴?、五、六、七、八……等一下，讓我想想，”黛比說。

????她開始掰手指，數(shù)她的房子，還隨口說出那些小區(qū)的名字: “帕爾米拉、特拉奇那、克里夫夏多……”

????還沒數(shù)完，她的丈夫、和她一起主持這個(gè)每月一次的聚會的賈森?瓊斯（Jason Jones）插話幫忙: “還有查理斯頓山的那間小房子?！?/p>

????“還有馬拉拉哥，”黛比說。“一共多少了？是 12 套嗎？我再想想，看還有沒有了……”

????黛比拿出一張名片，在背面寫下那些社區(qū)的名字，它們大多位于拉斯維加斯，但也有在博伊斯和阿爾布奎爾克的。這一次，她數(shù)出了 12 套。她停了下來。

????“哦！在索拉納還有?！彼蝗宦冻隽藲g快的表情，仿佛一縷陽光沖破了云霧。她那精心修飾過的眼睫毛在不停地眨動(dòng)?！斑@周我們付了貸款手續(xù)費(fèi)。天！我在密西西比還有一套。我忘了。14 套了?！保▽?shí)際上，這兩口子一共有 20 套房子。他們忘了去年冬天買下的幾套住房。）

????黛比從前是位老師，賈森從前是金融顧問。你不會奇怪，他們都是加利福尼亞人。盡管加州房產(chǎn)大漲未曾令他們獲益，但也肯定引起了他們的關(guān)注。從 2002 年起，他們應(yīng)用了從著名房地產(chǎn)大師羅伯特?艾倫（Robert Allen）那里學(xué)來的經(jīng)驗(yàn)，在網(wǎng)上買下了佛羅里達(dá)州五套即將取消贖權(quán)的房子，每套僅投入 1,000 美元。起先這些房子的租金還抵不上持有它們的費(fèi)用，他們?yōu)榇颂澚艘恍╁X。隨后，他們便看著它們的價(jià)值大幅提升。他們迷上了這行。

????2003 年夏天，他們搬到了拉斯維加斯，這是一個(gè)活力初現(xiàn)的市場。2004 年，那里的房價(jià)上漲了 49%，投機(jī)者蜂擁而來。黛比和賈森開始搶購房子，首付金額最高為房價(jià)的 20%，最低為 5%。他們說，他們花光了全部 14 萬美元的積蓄，但只買下其中七套房子。

????購買其他房子，靠的是充分利用投機(jī)者最喜愛的手段: 舉債。沒錢了，他們就從家人、朋友和當(dāng)?shù)胤刨J者那里借來 40 萬美元，用作購房首付款。大多數(shù)房子采用的是可調(diào)節(jié)利率，即采用購房后三至五年內(nèi)的優(yōu)惠利率; 而他們從這些房子得到的租金與總每月還貸額大致相抵。

????如今，這對夫婦估計(jì)，他們 20 套房子的價(jià)值大約為 800 萬美元。果真如此（除非賣掉它們，沒人清楚到底值多少錢），屬于他們的財(cái)產(chǎn)總值已達(dá) 400 萬美元。

????他們說，這一個(gè)數(shù)字就是他們的全部凈資產(chǎn)。這些房子目前還沒出手，但他們不著急。他們計(jì)劃在需要現(xiàn)金的時(shí)候賣掉房子，剩下的留下來供養(yǎng)老之用。“這樣做有風(fēng)險(xiǎn)，”黛比承認(rèn)，“可我確實(shí)覺得它比股市的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。即使市場破滅了，你也不至于一文不剩，不像股票那樣價(jià)值會一直跌到零。我覺得這么做特別刺激，并不是很嚇人?！?/p>

????投資聚會有關(guān)網(wǎng)絡(luò)化的討論結(jié)束后，一位身穿夏威夷襯衫的矮個(gè)男子走到黛比夫婦面前自我介紹。他叫凱爾文?中曾根（Kelvin Nakasone）。他要發(fā)表一項(xiàng)公告: 在他的房地產(chǎn)投資導(dǎo)師的幫助下，他買下了一套新房。

????他的什么？40 歲的中曾根是中學(xué)手語老師，與當(dāng)會計(jì)的妹妹一起投資。他的話表明，他是魯斯?惠特尼（Russ Whitney）導(dǎo)師活動(dòng)的學(xué)員。惠特尼是全國幾百位房地產(chǎn)顧問中的一位，眼下正在商業(yè)信息廣告中頻頻亮相。惠特尼的計(jì)劃為中曾根提供了一位“導(dǎo)師”，給他上了為期一周的房地產(chǎn)速成課，此后還每周以電話的形式向他提供一次“特別指導(dǎo)”，還請他到佛羅里達(dá)珊瑚角等地參加多種培訓(xùn)研討班。中曾根為此支付了 3.5 萬多美元。（黛比后說來: “唉！有些活動(dòng)確實(shí)很好?？陕犓目跉?，好像是覺得有些貴?！保?/p>

????中曾根于去年 10 月開始參加活動(dòng)，12 月在拉斯維加斯買了房子。他買房花了多少錢？“不記得了，”他愉快地說。有關(guān)泡沫的討論讓他感到擔(dān)心嗎？“我能預(yù)見到將發(fā)生什么，”他說?！拔抑肋^不了多久，許多申請了只付利息抵押貸款的人要有麻煩了?！?/p>

????他也許是對的。采用只付息抵押貸款，借貸人不必償付本金，這樣一來，他的還貸金額就較傳統(tǒng)的抵押貸款為少，從而可以負(fù)擔(dān)得起價(jià)格更高的房子。這種貸款一向被認(rèn)為存在風(fēng)險(xiǎn)。2001 年，只付息抵押貸款僅占美國全部抵押貸款的 1.6%?？扇ツ辏瑓s達(dá)到了驚人的 31%。如果說有什么跡象表明樓市一旦出現(xiàn)低迷會使大批人陷入困境的話，正是這個(gè)只付息抵押貸款的比例。

????那中曾根采用的是哪種抵押貸款呢？“只付息，”他說，“我沒有交首付。但對于投資者來說，這是合理的。我們的月供少了。我要賣房獲利，所以我才不在乎申請只付息貸款。你不知道我是夏威夷人嗎？那兒的房產(chǎn)價(jià)值漲到了峰值，同樣的情況在這兒正在出現(xiàn)，所以我知道將會發(fā)生什么?！彼拿妹秘?fù)責(zé)理財(cái)，她跟他說房子已經(jīng)升值了 5 萬美元?！拔乙纯?，最終會是什么樣？”他說。

????菲尼克斯: 利用制度

????55 歲特里什?唐?弗朗西斯科（Trish Don Francesco）身穿一件亞洲樣式的鮮紅色襯衫，戴一副紅色眼鏡，正在注視著一張不斷擴(kuò)張的菲尼克斯郊區(qū)的地圖。唐?弗朗西斯科經(jīng)營著大都會人公司（Metropolitan），這是菲尼克斯一家從事房地產(chǎn)組合管理的企業(yè)，房地產(chǎn)組合管理在這個(gè)城市近來十分活躍。在她旁邊的一塊圖板上，列出了最近購房者的名單，其中有人在上個(gè)禮拜買了 20 多套房子。她已經(jīng)很久沒有休過假了。“親愛的，我在樓市火的時(shí)候從不度假，”她說。

????正當(dāng)拉斯維加斯的樓市開始黯淡之際，菲尼克斯的樓市又火了起來。聽到了投機(jī)熱席卷拉斯維加斯之后所發(fā)生的事情，大都會人公司等當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司開始直接與加利福尼亞投資者聯(lián)系。唐?弗朗西斯科向加州各地發(fā)送了幾百萬份直接營銷傳真。據(jù)她估算，一年半以來，有 700 多位加州投資者走訪了她的辦公室，其中有一半以上購置了房產(chǎn)?！拔覀兊綑C(jī)場接送他們，”她說。“為什么要租車呢？有時(shí)他們可能會在這兒呆上六個(gè)小時(shí)。盡管如此，他們當(dāng)中許多人不需要去看房子。他們到這兒后，看看房價(jià)，然后說: ｀25 萬美元？我要兩套?。А?/p>

????去年，在菲尼克斯，自認(rèn)為是投資人的購房者增長了一倍多，達(dá) 2,703 人。據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)研究公司 Infocom 統(tǒng)計(jì)，2004 年菲尼克斯地區(qū)售出的房子中有 18% 被他們買走。菲克尼斯的建筑商擔(dān)心，投機(jī)熱會傷及他們的主營業(yè)務(wù)，于是很快便頒布了類似的反投機(jī)條款。這些條款在加利福尼亞和拉斯維加斯實(shí)施的效果很好。

????然而，去年秋天這些舉措在菲尼克斯開始實(shí)行之時(shí)，正有太多的投資人涌向這座城市。反投機(jī)條款生效后沒多久，一輛滿載拉斯維加斯投資者的卡車就開到了大建筑商托爾兄弟公司（Toll Brothers）的一個(gè)建筑工地的流動(dòng)售樓車前。據(jù)托爾兄弟的發(fā)言人介紹，這伙人對被拒絕在這個(gè)火爆市場上投資很氣惱，把現(xiàn)場的售樓小姐嚇得手足無措，不得不請求總部支援。這位發(fā)言人說，“他們就是想廣置房產(chǎn)，不肯接受遭拒絕的事實(shí)。他們試圖爬進(jìn)售樓車把定金交給她。她只好把自己鎖在車?yán)??！?/p>

????如今，菲尼克斯的建筑商會告訴你，他們合同里新制定的反投機(jī)條款已經(jīng)解決了問題。然而，前面說的那個(gè)擁有多套房子、會用膝蓋開車的扎雷 塔馬塞比安的情況卻完全不是這樣。他在規(guī)定生效后仍在菲尼克斯買了好幾套房子。塔馬塞比安是怎么鉆這些規(guī)定的空子的？聽他說起來，還挺容易: 每當(dāng)有小區(qū)的樓盤難以售罄之時(shí)，一些建筑商的銷售代表，如 KB Home 公司，就會打電話通知他。“我甚至不管房子在哪兒，”塔馬塞比安說?！澳惚仨氉龊民R上動(dòng)手的準(zhǔn)備?！盵在談及此舉違反規(guī)定時(shí)，KB Home 公司的發(fā)言人德里克 霍爾（Derrick Hall）泰然自若?！斑@是個(gè)完善的體制嗎？”他說，“不，不是。它是用來嚇唬人的?！盷

????有幾次，塔馬塞比安甚至還參加了盛大的社區(qū)開門儀式，這一活動(dòng)通常是為那些“終端用戶”舉辦的。建筑商所說的“終端用戶”，是指確有計(jì)劃購房居住的人。這些社區(qū)開門儀式也是一場銷售活動(dòng)，邀請那些有望購房者和他們的家人一起參加抽獎(jiǎng)，選出那些幸運(yùn)的新房主。在認(rèn)購者過多的社區(qū)，抽獎(jiǎng)的氣氛十分緊張。在有些地方，氣氛熱烈得就像賽前啦啦隊(duì)的表演。中獎(jiǎng)?wù)弑贿x出后，幸運(yùn)家庭的名字被登在記分牌上。他們會得到一枚徽章，有人為他們拍照，全體都為他們鼓掌。

????為了維持排場，建筑商通常會堅(jiān)持讓塔馬塞比安出席儀式，盡管他們知道他是一個(gè)投資人。受到邀請后，他登上了去菲尼克斯的飛機(jī)，跳進(jìn)他那輛標(biāo)準(zhǔn) 300M 車，全速狂奔到售樓辦公室?！坝袝r(shí)，我感到有點(diǎn)不適，”他說。“我一個(gè)人去那里，和那些家庭一起吃雞蛋餅，每公布一個(gè)中獎(jiǎng)?wù)叩拿?，就會爆發(fā)出一陣掌聲和喧鬧聲，而我只是在那里瞎溜達(dá)?！?/p>

????從去年拉斯維加維樓市開始降溫時(shí)起，塔馬塞比安去了 20 多趟菲尼克斯，去考查、購買和視察住房。顯然，他學(xué)東西很快。17 歲時(shí)，他從表兄那里知道了什么是舉債經(jīng)營，兩人在用餐時(shí)，表兄在一張餐巾紙上列出了舉債經(jīng)營的原則。（“你能以 20 萬美元現(xiàn)金買一幢房子，也可以通過首付 10% 的方式購買 20 幢房子。你想怎么做？”）18 歲時(shí)，他花了 12.6 萬美元買下了第一套房子，看到它升值后，他決定不去念大學(xué)了。（兩年半后，他賣掉了房子，售價(jià)是 36.9 萬美元。）

????塔馬塞比安在菲尼克斯買了 8 套房子，首付都是 10%，連貸款手續(xù)費(fèi)在內(nèi)，總投資為 15 萬美元。為了買下另外 7 套房子，他和最好朋友的父親成立了有限合伙公司。朋友的父親在 IT 業(yè)崩潰時(shí)賠了錢，正指望在樓市上賺回來。兩人各付擔(dān)一半首付款。

????這些房子仍在燒錢: 塔馬塞比安說，他每月要在它們身上虧 3,500 美元，因?yàn)樗⒉患敝?15 套都租出去。“就是虧一點(diǎn)也沒關(guān)系，我買它們是為了升值，”他說。他估計(jì)，這些房子的價(jià)值已經(jīng)從 200 萬美元漲到了 300 萬美元。他計(jì)劃在今后兩到三年內(nèi)將房子售出，但就算那時(shí)樓市崩潰了（他也不希望這樣），也不意味著大禍臨頭。他說: “你就拿著房子，等樓市回暖就行了。”

????奧斯汀: 流動(dòng)一族

????一支由兩部汽車組成的房產(chǎn)投機(jī)車隊(duì)正在奧斯汀一帶巡行。我正坐在第二輛車─一部福特（Ford）Excursion SUV上，同車的還有斯蒂芬和克里斯托爾?王夫婦（Stephen and Crystal Wong）。車?yán)飩鞒觥矮倡场钡碾s音。那是在前面開路的經(jīng)紀(jì)人湯姆?波爾克（Tom Polk）在用步話機(jī)同他們講話。他開著一輛黑色寶馬（BMW），聲音很尖。“看得出來，奧斯汀與達(dá)拉斯、圣安東尼奧有著重要的區(qū)別，”他說。“這點(diǎn)區(qū)別就是生活質(zhì)量?！?/p>

????波爾克起勁地推銷，因?yàn)橥跣辗驄D目前正處在得克薩斯州三天三地考察行程當(dāng)中。昨天他們?nèi)チ耸グ矕|尼奧。今天是奧斯汀，明天要去達(dá)拉斯。在此期間，他們計(jì)劃選購 15 套房子。王家是一個(gè)非醫(yī)療陪護(hù)服務(wù)公司的特許經(jīng)營商，長期居住在舊金山，但他們一年半來已經(jīng)在菲尼克斯購買了 12 套房子。在我采訪的時(shí)候，他們說，這些房子已經(jīng)升值了 47%，達(dá) 240 萬美元。

????現(xiàn)在，他們開始出售菲尼克斯的幾幢獨(dú)立住宅，并把錢投入到下一個(gè)看上去最有可能出現(xiàn)強(qiáng)勁增長的市場。在佛羅里達(dá)附近，找不到這樣好的市場，許多人認(rèn)為那里已經(jīng)進(jìn)入了長線投資時(shí)期。盡管在過去幾年，得州大多數(shù)大城市的樓市陷入停滯，但許多投機(jī)商還是看中了這個(gè)州。數(shù)字也漸漸反映出了這一點(diǎn): 3 月份，奧斯汀獨(dú)立住宅的銷售量比去年全年猛增了 38%。

????王氏夫婦似乎在來之前就打定了主意?！案鐑簜?，這地方實(shí)在便宜得很吶！簡直就像賤價(jià)股，”35 歲的史蒂芬說。他穿著薄荷色的肥大褲子，藍(lán)灰色人字呢夾克和黃藍(lán)條紋領(lǐng)尖帶扣的襯衫，脖子上掛著一副墨鏡。在湯姆細(xì)說當(dāng)?shù)氐穆窐?biāo)建筑的時(shí)候（“看那兒，布什女兒光顧過的酒吧，她因?yàn)槲闯赡觑嬀谱锸艿狡鹪V……”），史蒂芬說出了他的想法?！拔覜Q不認(rèn)為美國會一直這樣下去?！彼f著，眼睛看著車外點(diǎn)綴在得州半山腰上的新建住宅。“你現(xiàn)在就得搶奪利益。這就像又一次西部拓荒。事實(shí)上，我現(xiàn)在有點(diǎn)動(dòng)搖了，覺得自己過于冒險(xiǎn)?！?/p>

????正開著車的克里斯托爾今年 25 歲。她身穿米色套裝，粉色襯衫，粉色高跟鞋，腕表也配著粉色的表帶。她急不可待向前趕路，猛踩油門，要超過黑色寶馬。湯姆趕緊呼叫她，要她恢復(fù)隊(duì)形。湯姆步話機(jī)關(guān)閉后，她幾乎嚷了起來: “快點(diǎn)啊，湯姆。我要買房！”

????如果說王氏夫婦與其經(jīng)紀(jì)人存在分歧，這也許是因?yàn)樗麄円郧皬奈粗\面。隨著人們對在遠(yuǎn)離住所之處投資的愿望越發(fā)迫切，涌現(xiàn)出了大量幫助購買者接觸火爆市場的公司。為王家找到湯姆 波爾克的是 ICG 集團(tuán)（ICG Group），這是一家提供全面資產(chǎn)管理服務(wù)的公司，在舊金山和特拉維夫設(shè)有辦公室。波爾克自己也曾通過因特網(wǎng)找到過許多得州之外的投資者，但 ICG 集團(tuán)改變了他的業(yè)務(wù)。他說: “過去，我有 20% 的業(yè)務(wù)來自投資者，現(xiàn)在投資者占到了 80%，購房者只有 20%?！?/p>

????終于，車隊(duì)開到了本次考察的最后六個(gè)社區(qū)，停了下來。這六個(gè)小區(qū)基本上一模一樣。從湯姆的寶馬車上走下了本次行程另外一家打算購房的人: 斯科特和琳達(dá)?希布內(nèi)爾夫婦（Scott and Lynda Hibner）。這兩位居住在菲尼克斯，目前只在拉維斯加斯有投資。斯科特認(rèn)為，房價(jià)浪潮正向東移動(dòng)，為此夫婦二人決定到奧斯汀地區(qū)闖一闖?！八龔募永Ｄ醽喴频絻?nèi)華達(dá)、亞利桑那，”他說?！靶蝿菥褪侨绱耍蛘哒f看上去是這樣。我們希望找到另一個(gè)拉斯維加斯，但我覺得我們找不到了。”

????社區(qū)樓房的施工進(jìn)度各不相同，當(dāng)著所有人的面，我問他們，是否擔(dān)心陷入泡沫。

????“不，不擔(dān)心。房價(jià)高的地區(qū)才會出現(xiàn)泡沫，”湯姆說?！斑@里的房價(jià)很低的。在得州，房價(jià)根本沒有達(dá)到極限。”

????“咳！那都是些猜想和推測，”斯科特說。“沒人知道究竟會什么樣。”

????“但肯定不會出現(xiàn)在這里，”史蒂芬說。

????湯姆說: “這基本上就像你的股票經(jīng)紀(jì)人對你說什么｀別買戴爾（Dell）＇、｀別買全食超市（Whole Foods）＇。沒錯(cuò)，價(jià)格已經(jīng)挺高的了，可它還在上漲。”

????“對。五年前在加利福尼亞他們就那么說，可看看眼前又怎么樣？”斯科特說。

????眾人心滿意足，轉(zhuǎn)到了別的話題。希布內(nèi)爾夫婦打算在一個(gè)更好的社區(qū)里買一套現(xiàn)房搬進(jìn)去住。史蒂芬和克里斯托爾已經(jīng)決定在經(jīng)紀(jì)人湯姆投資買房的所有地區(qū)都買房。（史蒂芬對湯姆說: “你做什么，我們都跟著你做。我將在周一給你打電話，我不打算去……你了解市場就行啦。你喜歡什么，我們就喜歡什么?！保┪覀冏掀囯x開的時(shí)候，另一隊(duì)客戶來到了我們身后的小區(qū)售樓中心前。

????然而，回到車上后，史蒂芬又說起了泡沫這個(gè)話題?！拔蚁矚g人們談?wù)撆菽?，”他說?！芭菽涯懶〉娜珖樑芰?。這樣我便可以趁著泡沫破裂之時(shí)低價(jià)買房，可更重要的是搶在泡沫之前采取行動(dòng)。為此，我把菲尼克斯的房子變成現(xiàn)金，來得克薩斯買房。你得保持資金流動(dòng)?！?/p>

????邁阿密: 排在前頭

????湖景俱樂部（Lakeview Club）原本是位于佛羅里達(dá)州奧克蘭帕克市的勞得代爾堡（Fort Lauderdale）附近的一個(gè)公寓社區(qū)，現(xiàn)在正要分套出售。想要買房的人排成的隊(duì)伍足有 40 米長。這個(gè)社區(qū)共有 443 套桃紅色水泥房，當(dāng)中有一處復(fù)原的濕地景觀。此刻是上午 10 點(diǎn)，第一個(gè)購買人凌晨 3 點(diǎn)就來占地兒了。到了 11 點(diǎn)售樓開始時(shí)，社區(qū)外的人群立即變得騷動(dòng)不安?！霸谖沂裁匆矝]有買的那些年，我總是對自己說: ｀唉呀，我應(yīng)該買的，＇”達(dá)里爾（Darrell）說。他 30 來歲，從事醫(yī)院行政管理工作，穿著一件褪了色的藍(lán)色 T 恤衫、短褲，留著極短的平頭，這是他第一次投資買房。他還說: “現(xiàn)在，這里是唯一能確保投資高回報(bào)的地方?！?/p>

????排隊(duì)的人里有幾位點(diǎn)頭表示贊同。“對，不錯(cuò)。我叔叔就這么說的，”塞西利亞?馬丁內(nèi)茲（Cecilia Martinez）說。她 42 歲，是一位托位人（billing agent），衣著素雅，是為數(shù)不多為居住而來此地購房的人之一?！拔沂迨逭f應(yīng)該把錢從個(gè)人退休賬戶抽出來，投到房地產(chǎn)上去?！保ㄋ€沒有這么做。）

????46 歲的腫瘤學(xué)護(hù)士蘭迪?萊昂納德（Randy Leonard）插話說: “我從 2000 年起有了退休賬戶，現(xiàn)在賬戶里已經(jīng)沒剩什么錢了。我要是早用它買了房，我就樂死了?！?/p>

????確實(shí)不假。2004 年 3 月以來，勞得代爾堡的房價(jià)上漲了 31%，圣盧西港漲 39%，珊瑚角漲 43%。在邁阿密的許多地方都有人樂開了花。如 4 月份，邁阿密最大的開發(fā)商之一財(cái)富國際公司（Fortune International，與敝刊毫不相關(guān)）為了即將開工建設(shè)的分套出售公寓大樓舉辦了一場聚會。白色加長悍馬車（Hummer）在三個(gè)聚會地點(diǎn)之間往來接送客人，模特們穿著比基尼泳裝，身上畫著以房地產(chǎn)為主題的彩繪，在按摩床前列隊(duì)展示。經(jīng)紀(jì)人、投資商、挑選出來的購房者以及精明老到的國際客戶濟(jì)濟(jì)一堂。

????集會的人氣很旺，因?yàn)樵诜鹄锪_達(dá)的分套公寓開工建設(shè)前就介入到項(xiàng)目中，就好比在網(wǎng)絡(luò)公司首次公募時(shí)占有一席之地。盡管最好的生意都被有內(nèi)部關(guān)系的人拿走了，但大多數(shù)開發(fā)商還是會舉行公開售樓，把剩下的房子賣給普通民眾。這些普通民眾中有許多是投資新手，他們蜂擁而來，覺得這是致富的最后機(jī)會。于是，佛里羅達(dá)便出現(xiàn)了除棕櫚樹外的又一道風(fēng)景線: 等待購買分套公寓的長隊(duì)。

????這些房子有可能在幾小時(shí)銷售一空，因此購房者為了確保能分到一杯羹，幾乎用盡了各種手段。他們在外露營，坐在躺椅上等上好幾天，支起太陽傘抵擋烈日，為了誰該排到前面而爭吵。佛羅里達(dá)好萊塢市的克什納爾房地產(chǎn)公司（Kirschner Realty）老板金?克什納爾（Kim Kirschner）說: “保安人員若不在，就不時(shí)有騷亂發(fā)生?！?/p>

????讓我們回頭看看奧克蘭帕克市的分套公寓銷售活動(dòng)。30 來個(gè)穿著深藍(lán)襯衫、黑色褲子的克什納爾公司職員正到處奔忙，把亂哄哄的買家由“樣板間”帶入“地圖室”。那里有一幅巨大的社區(qū)鳥瞰圖，買家將在那里挑選剩下的房子。隨著時(shí)間推移，更多的房子被賣掉，克什納爾公司的決策者秘密開會商議，逐漸提高剩余房子的價(jià)格。今天中午剛過，有傳聞?wù)f，每個(gè)單元房要上漲一萬美元。小區(qū)剩下的房子越來越少，繼續(xù)漲價(jià)的傳言越來越多，排在隊(duì)伍后面的人壓力也越來越大。

????一位叫約翰的按摩師（他不透露他的姓）說: “這就像比賽。能賺到錢的都是最先到的和稍晚一點(diǎn)到的?！彼团言谝黄?，女友身穿白色緊身背心，嘴上涂著亮粉色口紅。他們今年已經(jīng)買了三套用于投資的房子。“排在隊(duì)伍最后的人將兩手空空，”他說。

????目前還不好說這場狂熱能持續(xù)多久。但現(xiàn)在，就連賈森?米切爾（Jason Mitchell）這樣的堅(jiān)定投機(jī)商都開始緊張起來了。米切爾今年 31 歲，2003 年剛從錫拉丘茲法律學(xué)院畢業(yè)。在畢業(yè)之前，他就在兩個(gè)月里分別賣掉一套房子?！斑@是一場淘金熱，”他說?！懊總€(gè)人都盡快將房子出手。你若去下館子，也會看見某個(gè)剛從洛杉磯來的女服務(wù)員到這兒后頭一個(gè)禮拜就賣了兩套房子?！泵浊袪柡推拮涌的幔–onnie）總共在拉斯維加斯買過 7 套投資房，但如今他們已經(jīng)賣掉了 5 套。“我有一種猛醒的感覺，”他說。“我在每個(gè)小區(qū)建設(shè)工地上都看見了投資買房團(tuán)，他們每個(gè)人都買了六七套房子，他們用別人的名字買房。我想: ｀天啊，樓市要出現(xiàn)泡沫了呀?。裕彝Ｏ聛砹??！?/p>

????在往東的菲尼克斯，謝里爾（Cheryl）和卡羅琳?洛耶爾（Carolyn Lawyer）姐妹也謹(jǐn)慎起來了。姐妹倆一個(gè) 45 歲，一個(gè) 34 歲，去年都辭去了工作（兩人的職業(yè)分別是營銷顧問和一家半導(dǎo)體公司的管理人員），一起炒房。如今，她們常能接到剛加入這場游戲的朋友們的電話?！叭藗兌疾滑F(xiàn)實(shí)，這讓我們很擔(dān)心。很多人在市場最火爆的時(shí)候才加進(jìn)來，如果這種火爆不能維持下去，就會有可怕的事情發(fā)生?！?/p>

????還有 39 歲的華爾街銀行家埃里克（Eric，他也拒絕說出自己的姓）。他不久前剛交了 25,000 美元定金，買下了邁阿密一套價(jià)值 65 萬美元的公寓房。他是從馬雷集團(tuán)（Maley Group）的經(jīng)紀(jì)人朋友那里得到的信息，馬雷集團(tuán)最近還幫他在紐約以 125 萬美元的價(jià)格購買了另一套公寓房。邁阿密的濱水地區(qū)樓房還沒有開建，因此他還坐在曼哈頓的辦公室觀望等待?！拔铱催^有關(guān)邁阿密房地產(chǎn)和分套出售公寓的各種報(bào)導(dǎo)，它們都說: ｀所有人都在投機(jī)，都帶著｀一窩蜂心態(tài)＇。我現(xiàn)在總能看到這些報(bào)導(dǎo)，我想知道: 我是不是這些人當(dāng)中的一員？”

????譯者: 古正