誰更有價值？
????特約記者: 舒眉 ????當前中國房地產市場的熱點，無疑仍然是京津塘、長三角及珠三角三大區域。這里是中國經濟的夢工廠，如同上個世紀的美國西海岸。而這些區域中的上海、北京、廣州和深圳四大城市，由于其獨特的地位以及在市場份額、開發水平等指標上的優勢，早已是眾多買家的追捧對象。2004 年的宏觀調控雖然涉及房地產業，但政府主管部門明確表示，全國的房價不存在大跌的可能性，而我走訪的業內專家也依然建議將房地產納入經理人的投資理財組合中。 ????上海──房價漲勢趨緩，后勁最足 ??? “上海樓市還存在很大的潛力，特別是在市中心。”面對宏觀調控的調整壓力，戴德梁行的執行董事吳少聰依然信心十足。“宏觀調控主要是 在土地和資金鏈上施壓，但是現在銷售的新房是二年前開始興建的項目，所以供應短缺的效應真正顯現還需要兩年的時間。” ????“這里樓市的潛力是驚人的，之前誰也沒有料到，上海能夠有連續四年蓬勃興旺的牛市。”華潤置地的上海有限公司董事總經理陳凱也這樣描述他今年在上海的感受。 ????他們的良好感覺，是隨房地產業對上海經濟發展的影響與日俱增的。 ????房地產業是上海的支柱產業，而上海帶動了整個長三角的經濟發展，經濟水平全國首屈一指。上海人均 GDP 多年保持兩位數的增長，2003 年已達到 5,642 美元；外商直接投資實際到位達 58.5 億美元，雄踞中國所有城市首席。這里發展勢頭迅猛，8 條軌道交通線建設全面展開，世博等多項重大市政建設工程在進行中；尤其是自 APEC 會議召開以來，多次世界重大會議在上海召開，吸引了海內外各界人士的關注；加上其區域本身所具有的經濟、地理等各種優勢，目前上海在中國房地產市場上牢牢占據了首位。 ????基強聯行是一家專業房地產投資銀行，創始人陳基強經常在中國飛來飛去，對于各個城市的房產投資頗有研究。“根據 2004 年上海新樓盤銷售情況的統計，當前滬上房價在 6,627 元 / 平方米左右，為中國最高。現在，上海市中心房價比較穩定，而周邊地區則在一定范圍內波動，原因是上海市政府希望通過擴大供應量緩解供少于求的市場狀況，抑制房價的過快增長。但是，由于新開發的供應量集中在外環線以外的周邊地區，所以如果進行住宅投資，這一區塊的增長潛力非常有限。” ????來自專業研究機構戴德梁行的報告佐證了陳基強的觀點。2004 年上海房地產部門降低了預售標準，將有 500 萬平方米中低價住宅提前上市，加上每年 300 萬平方米的配套商品房，800 萬平方米的中低價住宅將對房地產市場造成沖擊。這將促使上海商品房市場結構和價格結構發生改變，并在一定程度上緩解市場過熱的現狀。 ????“未來幾年，市中心的新房供應量會越來越少，因為中心城區的空地越來越少，而上海的人口基數大，流動人口數量也逐年遞增，所以這里的投資價值將在未來進一步體現。”正大國際有限公司副總裁岳崢這樣描述未來幾年上海的房地產投資價值。正大是介入上海房地產市場的堅決倡導者。 ????“購買中心城區的服務式公寓，是投資者的一個最佳選擇。”陳基強對于前來咨詢的投資者總是發出這樣的倡議。2010 年世博會召開之前，上海的國際化程度會越來越高，現在的服務式公寓入住率在 85％－95％ 之間，收益穩定；另一個好處是有 70 年的使用權，遇到樓市風險，可以立即出售或者以信托收益憑證的方式出售。 ????北京奧運臨近，重整市場 ????作為京津塘區域的領頭羊和全國的政治、文化中心，北京一直保持較好的發展勢頭。2003 年，北京人均 GDP 達到 3,681 美元，外來直接投資為 21.5 億美元，在中國各城市中名列前茅。但過高的發展勢頭、作為“首都”與生俱來的優越感以及特定的城市文化，使其城市消費傾向于追求一個“高”字，即高檔高價。這種消費心態在房地產項目的操作中表現明顯，致使產生了“首都效應”，房價出現過早持續飆升的局面。1997 年，北京房價一度達到迄今為止的最高價── 5,478 元 / 平方米。由于發展過快過猛，導致北京房地產市場近兩年持續走低。到 2003 年，房價降至 4,456 元 / 平方米。北京市政府采取了一系列相應措施，自 2003 年始，加大了經濟適用房的供應量和中低價住宅的供應，同年北京經濟適用房成交量占到整體商品房成交量的 29％，為房產市場大大降溫，房價矛盾開始得到一定程度的緩解。 ????對北京來說，2008 年奧運會將是一個獨一無二的機遇。由于奧運會的舉辦將使中央提前兩年停止審批新樓盤開工，因此開發商正在超前運作開發項目。供應量的加大和有效需求有限，使 2004 年北京市場的整體價格趨于下降。“北京現在 CBD（中央商務區）寫字樓售價過高，建議投資者在購買這些物業的時候持謹慎態度。”在談到北京市場時，陳基強向投資者提出了建議。“而在近市區的住宅方面，投資者還能夠發現機會，這里的住宅投資價位在 5,000－8,000 元 / 平方米，在國貿以東、長安街以南，在三環到五環的中央商務區內，或者在奧運板塊附近，投資的機會也比較多。” ????廣州──房價走低，前景穩定 ????廣州地處珠三角中心，經濟發達，人均收入水平位居全國前列（2003 年廣州人均 GDP 為 5,790 美元，居全國首位）。但與上海、北京相比，廣州經濟對外關聯度較弱（2003 年外商直接投資額為 25.81 億美元），只是一座區域型城市。 ????然而，與中國另外三座房地產一線城市相比，廣州是近年唯一房價下跌的城市，其平均房價已經連續三年下跌，相對于北京、上海、深圳，廣州房價可謂低廉。今年 1－5 月平均房價 4,716 元 / 平方米。最新調查顯示，今年二季度廣州房地產企業綜合生產經營狀況景氣指數是 120.3，比一季度下降 2.1 點。城市的快速擴張是導致廣州房價下跌的根本原因。現在，不少投資商開始把目光從城內收回來，放眼于郊區。在市內樓盤苦苦爭斗之時，郊區及周邊城市大盤卻是一片龍騰虎躍的景象。新城區的快速擴張，大量樓盤的開發，大量新區住宅的供應，大大稀釋了廣州房價。因此，市郊盤開發大勢將不可逆轉。與北京的城市文化相比較，廣州的市民文化更注重生活消費而非住宅消費，因此也使近年的廣州房價保持較低的合理水平，沒有出現過熱的現象。 ????2004 年廣州房地產市場是比較穩定的，沒有大的波動。隨著整個經濟形勢越來越好，廣州市的投資環境也在日益改善，對房地產的新需求將擴大。同時，隨著政府對土地的控制的加強，高收入、低房價使置業者能夠比較滿意地達到置業目標。不少投資商看到了廣州住宅的投資價值，相信通過合理、有效的市場引導，廣州房地產市場再 ????現輝煌將指日可待。但與上海及北京相比，其房價預期仍將保持相對較低水平及增長幅度。 ????深圳──移民城市，重在求穩 ????深圳是中國對外開放的窗口，吸引了眾多海內外客商，2003 年人均 GDP 為 5,558 美元，稍低于廣州及上海；外商直接投資實際到位達 46.02 億美元，高于廣州及北京，低于上海，展現了較強的經濟活力。購房人群中，海外人士比例逐年遞增，給深圳房地產市場的發展注入了活力。 ????這里擁有持續景氣的房地產市場，2003 年平均房價為 5,680 元 / 平方米，居全國第一。作為經濟特區，深圳是中國改革開放和市場經濟發展的產物，城市建設時間短，也導致深圳房地產市場的穩定性普遍比較差，市場波動較其他城市明顯。如近期寫字樓市場銷售活躍，就與稅務稽查有關。同時，深圳房地產市場的操作水平較高，本地的房地產上市公司眾多，因此地產公司在資金積累上具有優勢。 ????除此之外，深圳具有國內最大規模的房地產租賃市場。作為一個商務城市，隨著城市化進程的不斷加快，較高的生活成本、較多的常住人口和流動人口使得租賃房屋成為解決居住問題的一大途徑。綜合各種因素，深圳租賃市場的鞏固是必然的。 ????深圳與香港一衣帶水，互相融合，港商在深圳開發的住宅不在少數。珠三角的城市融合給深圳提供了房地產發展不可多得的市場機遇。只要深圳把根扎緊，房地產市場的發展必將持續景氣，更進一步。 相關稿件
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