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????當(dāng)然，房價(jià)低迷、房屋建設(shè)清淡，是有原因的：需求奇低。要把我們所說的情況變成現(xiàn)實(shí)，美國的經(jīng)濟(jì)必須處于良好狀態(tài)，就業(yè)崗位不斷增加，消費(fèi)者信心不斷增加，逐步恢復(fù)到從前的正常水平。

????一個(gè)較大的擔(dān)憂，是如今嚴(yán)格的借貸標(biāo)準(zhǔn)會給樓市潑冷水。但實(shí)際上，我們正回歸到樓市狂熱前的通行標(biāo)準(zhǔn)，如果經(jīng)濟(jì)形勢良好，這些借貸要求阻止不了房價(jià)和蓋房數(shù)量的上漲。穆迪分析公司（Moody's Analytics）的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪（Mark Zandi）說：“信貸標(biāo)準(zhǔn)目前接近除泡沫時(shí)期以外的歷史最寬松水平。在這種時(shí)期，房價(jià)會隨著基本面好轉(zhuǎn)而上漲。這種情況又要出現(xiàn)了。”

????要了解原因，讓我們看看房屋可購性的顯著變化。德意志銀行（Deutsche Bank）從兩方面衡量可購性：一是美國人保有房產(chǎn)的費(fèi)用占收入的比例，二是擁有房產(chǎn)與租房成本的比率。對于第一個(gè)指標(biāo)，分析發(fā)現(xiàn)，購房人僅花收入的9.8%來支付稅后房貸、房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)，比2007年泡沫最大的時(shí)候下降了17.2%，是自德意志銀行1999年編制該數(shù)據(jù)庫以來的最低值。第二個(gè)指標(biāo)，即擁有房產(chǎn)與租房費(fèi)用之比，也讓有意向的購房人感到鼓舞。在54個(gè)主要市場中，有28個(gè)的支付房貸和其他主要費(fèi)用的成本低于租房。最有說服力的事實(shí)是，在所有受困市場中，擁有房屋的成本大幅低于租房，相比于四年前，這可是驚天大逆轉(zhuǎn)。在亞特蘭大，這一比例達(dá)到了34%。在邁阿密，平均房租價(jià)格是每月1,031美元，而擁有一套牧場式住宅（ranch house）或鄉(xiāng)村式住宅（stucco cottage），每月成本是856美元。

????當(dāng)然，不是所有市場都會同步反彈。樓市就像天氣，每個(gè)城市的氣候條件不一樣。但總體上，美國主要樓市目前正陷入兩種氣候。我們稱為“非受困市場”（non-distressed markets）和“止贖市場”（foreclosure markets）。通過更詳細(xì)的分析，我們將解釋對這兩個(gè)市場都看好的原因。

非受困市場：準(zhǔn)備啟動

????過去幾年，沒有哪個(gè)城市完全不受房價(jià)崩盤的影響。但有些市場能夠合理地保持堅(jiān)挺，如北弗吉尼亞、印第安納波利斯、明尼阿波利斯、圣迭戈、舊金山郊區(qū)，還有幾乎整個(gè)得克薩斯。這些地區(qū)的房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)小于泡沫城市——就是我們很快要提到的止贖市場，主要是因?yàn)槟抢餂]有那么多的投機(jī)者認(rèn)為，他們可以把房子倒賣或出租給這些地區(qū)的美國人。

????與那些遭受嚴(yán)重打擊的地區(qū)相比，非受困地區(qū)市場房屋的價(jià)格上漲和建設(shè)速度的增長要快得多，原因只有一個(gè)：盡管這些市場還在忍受止贖的煎熬，但它們無需面對困擾拉斯維加斯或菲尼克斯的痼疾。在非受困地區(qū)，待售新房和在建住宅特別少，圣迭戈是其中的典型，它只有921套待售或未完工的獨(dú)棟房屋，而在2005年，是4,425套。這些城市面臨的挑戰(zhàn)是制造出足夠的需求，減少現(xiàn)有或在售二手房的存量。在整個(gè)美國，二手房的供應(yīng)量是350萬套（棟）。這是一個(gè)相當(dāng)高的數(shù)字，需要花8個(gè)月以上的時(shí)間才能售完。二手房售完時(shí)間不超過7個(gè)月，是樓市走強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)。

????可在非受困城市，現(xiàn)房存量相對較低，二手房售完時(shí)間接近7個(gè)月。因此，只要需求有一點(diǎn)增長，就意味著房價(jià)和開工數(shù)都將強(qiáng)勁上升，這種情況可以很快出現(xiàn)，因?yàn)榻^大多數(shù)這類市場——包括硅谷、北弗吉尼亞、得克薩斯——的就業(yè)增長良好。

????穆迪分析公司的贊迪預(yù)計(jì)，未來一兩年，幾乎所有非受困市場的房價(jià)上升都會高于通貨膨脹3~4個(gè)百分點(diǎn)。他認(rèn)為，房價(jià)將隨著房租上升，由于公寓房供應(yīng)不足，房租已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的漲勢。房租的提高將促使人們走出出租公寓，購買屬于自己的房子。

????在北弗吉尼亞，工程師克里斯·布拉茨（Chris Bratz）和他的妻子、公關(guān)人員艾米·迪埃爾西（Amy DiElsi）正計(jì)劃離開他們租住的公寓，第一次成為業(yè)主。主要原因是什么？買房比租房更劃得來。克里斯說：“市場先是膨脹過度，隨后破滅，現(xiàn)在，價(jià)格又回到了應(yīng)該處在的位置。”這對夫婦看到房價(jià)下跌，同時(shí)他們公寓的租金在節(jié)節(jié)上升，達(dá)到了每月2,700美元。他們算出，如果買一幢40~50萬美元的聯(lián)排式住宅，每月的房貸比這更低。

????非受困市場在建房方面也處于領(lǐng)先地位。贊迪預(yù)計(jì)，就全國整體而言，獨(dú)棟住宅（single family house）“開工數(shù)”——從建設(shè)商灌注地基開始——將從2010年的47萬棟上升到今年的高達(dá)70萬棟。相當(dāng)一部分會出現(xiàn)在非受困市場，那里的二手房供應(yīng)緊張，使得蓋新房更加劃算。KB Home的首席執(zhí)行官杰夫·梅茲格爾（Jeff Mezger）說：“我們面臨的競爭來自二手房銷售。因需求低迷，這些房子的價(jià)格極低，制約了建筑商銷售新房的能力。”

????不過，很多想買房的人更喜歡買全新的房子。他們最終會從房客變成房東，由于房價(jià)止跌，這一趨勢將提速。在明尼阿波利斯，屈媛（音）和她在明尼蘇達(dá)大學(xué)搞研究的丈夫陳想（音）剛從租住的兩居室搬到了一個(gè)淡藍(lán)色的四居室牧場式住宅。它位于一個(gè)寬闊的街角地帶，帶有巧克力色的屋頂。他們花了40萬美元，比起前幾年，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)便宜。屈媛說：“我們想買套房子，我們一直在等呀等。價(jià)格跌了這么長時(shí)間。”對她來說，唯一的選擇是買新房。她承認(rèn)：“我們不是那種很能湊合的人。”