近期存量房貸利率批量下調，無疑為眾多貸款人帶來了實質性的減負效果。但降息作為貨幣政策的一種價格工具，其效果的發揮并非孤立存在，不但存在明顯的局限性，還與市場預期緊密相關。以降息為抓手，促進市場預期改善才是此輪貨幣政策應有的著力點。
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10月25日全國大部分地區存量房貸利率批量下調30個基點（BP），這一政策舉措無疑為眾多貸款人帶來了實質性的減負效果。同時，政策制定者期望通過此舉穩定存量房貸規模，減少因利率過高而導致的提前還款潮，進而維護銀行的房貸業務穩定。而此舉更深層次的意義在于，降息旨在提升樓市的流動性，促進樓市回暖和房地產市場復蘇。但是，降息作為貨幣政策的一種價格工具，其效果的發揮并非孤立存在，不但存在明顯的局限性，還與市場預期緊密相關。以降息為抓手，促進市場預期改善才是此輪貨幣政策應有的著力點。
一、降息發揮作用的實質：推動居民加杠桿
降息的直接作用是降低資金成本，刺激貸款需求。在房地產市場，這意味著購房者可以以更低的成本獲得貸款，進而增加購房的意愿和能力。然而，降息本身并不足以直接推動樓市回暖，它更多地是提供了一個有利于購房者加杠桿的市場環境。要真正發揮降息的作用，還需要購房者愿意并能夠增加貸款，即加杠桿。
二、居民加杠桿的前提：市場預期的改善
樓市是一個典型的“買漲不買落”市場。購房者的購房決策往往受到市場預期的深刻影響。當市場預期房價將持續上漲時，購房者傾向于積極入市，甚至不惜加杠桿購房；而當市場預期房價將下跌或保持穩定時，購房者則可能持幣觀望，甚至提前還款以減少負債，此時降息很難提升居民加杠桿的意愿。因此，居民加杠桿的前提是市場預期的改善。只有當購房者對未來樓市持有樂觀預期時，他們才會愿意增加貸款，推動樓市回暖。
三、預期下行之下，樓市無法獨樹一幟
如果說經濟上行期樓市是推動經濟增長的重要動力之一的話，那么在預期下行的情況下，樓市無法擺脫經濟運行基本面的影響而獨樹一幟，宏觀經濟運行狀況和預期的改善是樓市預期改善的基礎和前提。當宏觀經濟面臨下行壓力時，居民收入預期不穩定，就業環境惡化，這些因素都會直接影響購房者的購房能力和意愿，更不要說加杠桿了。因此，要改善樓市預期，必須先從宏觀經濟層面入手，穩定經濟增長，提升居民收入水平和就業質量。
四、降息局限性：無法單獨解決市場預期問題
盡管降息可以降低資金成本，刺激貸款需求，但降息本身并不能解決市場預期問題。在預期下行的情況下，即使降息幅度再大，也可能無法激發購房者的購房熱情和提升其購房意愿。因為購房者更關注的是未來的房價走勢和自身的經濟狀況，而非當前的貸款利率。因此，僅僅依靠降息是不夠的，必須通過多種手段綜合施策，改善市場預期。
五、精準降息，多措并舉，以貨幣政策為抓手促進市場預期有效改善
在當前全球經濟復蘇乏力、國內經濟結構調整的關鍵時期，降息作為貨幣政策的重要工具，對于促進市場預期的改善具有深遠的意義。不過，降息并非簡單的利率下調，而是需要精準施策，與其他政策措施協同作用，才能真正達到改善預期的效果。
1、精準降息，差異化實施
降息政策應針對不同行業、不同地區和不同群體實行差異化策略。例如，對于房地產市場，特別是剛需和改善型購房需求，可適當加大降息力度，降低貸款成本，激發市場活力。同時，對于中小企業和創新型企業，也應給予更多的利率優惠，以支持其發展和創新。在實施降息時，要注重政策的透明度和可預期性。通過官方渠道及時、準確地發布降息信息，引導市場預期，避免市場恐慌和誤解。
2、加強政策協同，形成合力
降息政策需要與財政政策、產業政策等形成有效協同，共同作用于市場預期的改善。例如，在降息的同時，可以加大財政支出的力度，支持基礎設施建設、公共服務等領域的投資，提高經濟增長潛力。同時，通過產業政策引導資金流向新興產業和高端制造業，推動產業結構優化升級。此外，還應加強金融監管，防范金融風險。在降息過程中，要密切關注金融市場動態，及時發現和處置潛在風險點，確保金融市場的穩定和健康發展。
3、完善金融市場體系，提高傳導效率
一個高效、開放的金融市場體系是降息政策有效傳導的關鍵。因此，應加快金融市場的改革和發展，提高金融市場的深度和廣度。例如，可以推動利率市場化改革，增強金融機構的定價能力和風險管理水平；加強金融基礎設施建設，提高金融市場的透明度和流動性；推動金融創新和金融科技的發展，提高金融服務的效率和便捷性。
4、加強市場預期管理，引導理性預期
市場預期是影響降息政策效果的重要因素。因此，應加強市場預期管理，通過媒體宣傳、專家解讀等方式，引導公眾理性看待降息政策，避免過度解讀和誤讀。同時，要密切關注市場動態和公眾情緒的變化，及時調整政策方向和力度，確保政策能夠順應市場變化和公眾需求。
5、建立健全反饋機制，持續優化政策
降息政策的實施效果需要通過反饋機制進行監測和評估。因此，應建立健全降息政策的反饋機制，及時收集和分析政策實施過程中的問題和困難，為政策的調整和完善提供依據。同時，要鼓勵公眾積極參與政策反饋，提出寶貴的意見和建議，共同推動政策的不斷完善和優化。在具體實施中，可以通過建立專門的政策反饋平臺、開展問卷調查、召開座談會等方式，廣泛收集公眾對降息政策的意見和建議。對于反饋中反映的問題和困難，要及時進行研究和分析，提出解決方案和改進措施。
綜上所述，以降息為抓手促進市場預期改善需要精準施策、多措并舉。通過差異化降息、政策協同、完善金融市場體系、加強市場預期管理和建立健全反饋機制等措施，可以推動降息政策更好地發揮效果，促進市場預期的改善和推動樓市的真正回暖、房地產行業的真正復蘇，從而推動經濟的穩定增長。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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