通縮狀態下傳導機制失效導致貨幣政策效果有限，往往難以實現政策目標。我國市場化程度較高的領域內已出現明顯的通縮問題，此時迅速出臺更為直接的財政政策來促進市場預期修復和行業信心的恢復，是此輪房地產救市以及促進構建房地產發展新模式的關鍵和當務之急。
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9月24日，央行出臺了包括降準降息、降低首付比例、降低存量房貸利率以及二套房利率等一系列政策，目的在于通過金融手段刺激市場需求，促進樓市回暖。不過，這些推動需求端加杠桿的金融政策的有效性，有賴于市場預期修復和行業信心恢復，其中財政政策是政策實施的關鍵。
通縮狀態下傳導機制失效導致貨幣政策效果有限，往往難以實現政策目標。我國市場化程度較高的領域內已出現明顯的通縮問題，此時迅速出臺更為直接的財政政策來促進市場預期修復和行業信心的恢復，是此輪房地產救市以及促進構建房地產發展新模式的關鍵和當務之急。
一、本輪金融政策對樓市的影響
1.降準降息降首付政策。9月24日的政策“大禮包”中，降準、降息、降首付是關鍵的金融政策工具，這些政策組合旨在刺激房地產市場的需求端。降準方面，本次降準將釋放約1.2萬億元的長期資金，理論上可以增加銀行對行業和市場的貸款能力，進而增加房地產市場的流動性。降息方面，降息50個基點后，以房貸為主的五年期以上貸款市場報價利率（LPR）相應下降，會引導商業銀行新發放房貸款、存量房貸和公積金貸款利率的下調，減輕了購房者的還款壓力。降首付方面，新房以及二手房首付比例的統一和同步降低，使得購房者能夠以更少的自有資金進入市場，提高了購房的可及性。
2.存量房貸利率調整。據統計，此次調整后，存量房貸的平均利率下降了約0.5個百分點。這一政策的目的是緩解房貸借款人的經濟壓力，提高他們的消費能力，從而間接提振房地產市場。但是政策效果同樣受到市場預期的影響，如果市場信心不足和預期收入不佳，即使還款壓力減輕，消費者也可能選擇儲蓄而非消費。
3.二套房利率調整。此次政策調整后，二套房貸款利率預計不低于首套房降幅，使得改善型購房者的貸款成本有所降低。這一政策旨在刺激改善型需求，促進房地產市場的交易量。但是，如果市場對房價穩定或上漲的預期不強，或者對未來經濟形勢與收入預期不樂觀，那么即使貸款成本降低，改善型需求也可能不會顯著增加。
市場預期和行業信心是影響本輪金融政策效果的關鍵因素。如果市場參與者對未來經濟形勢、房價走勢持悲觀態度，即便金融政策提供了更多的流動性和更低的貸款成本、更低的入市門檻（首付比例），也可能無法有效刺激市場需求。因此，本輪金融政策的效果在很大程度上取決于市場預期和行業信心的修復。
二、財政政策在房地產市場的作用
在市場經濟中，貨幣政策和財政政策是政府調控經濟的兩大工具。貨幣政策通過調整貨幣供應量和利率來影響經濟活動，而財政政策則通過政府支出和稅收來直接影響經濟。
在房地產市場，貨幣政策的效果往往受到市場預期和信心的影響。與貨幣政策相比，財政政策可以通過政府支出直接刺激經濟。例如，政府可以通過基礎設施建設、提供購房補貼，甚至直接入市或者借助國企央企入市等方式直接刺激房地產市場。
在通貨緊縮環境下，貨幣政策的效果往往受限，因為市場參與者傾向于持有現金，而不是增加借貸和消費。市場對貨幣的需求彈性下降，降低利率可能無法有效增加貨幣供應量，從而無法刺激經濟增長。在這種情況下，財政政策就成為更有效的工具。財政政策可以通過多種方式影響房地產市場，包括提供購房補貼、減免涉房稅費、增加公共住房建設等。政府可通過提供購房補貼來降低購房者的成本，刺激需求；通過減免涉房稅費，可以降低購買和持有房產成本，鼓勵住房投資和消費；可以通過增加公共住房建設或國央企直接參與市場，來提供更多的住房供應或者調整供應，以促進市場供求平衡和市場復蘇。
三、財政政策救樓市的著力點
1.化解爛尾樓風險。
爛尾樓問題不僅影響購房者權益，也對市場信心造成極大的負面影響。財政政策可通過以下方式來化解爛尾樓問題：一是政府注資：通過直接注資或提供貸款擔保的方式，幫助爛尾樓項目完成建設，保護購房者的權益；二是政策性銀行介入：政策性銀行可以提供專項貸款，支持爛尾樓項目的重啟和完成；三是稅費優惠：對于參與爛尾樓項目重啟的企業和購房者，政府可以提供稅費減免，激勵企業與消費者參與；四是預售款退還：對于去化困難過大、房價下跌較多而失去續建價值的項目，由政府組織原開發商退回預收的購房款而放棄項目建設。在開發商破產或者確實無法退還預收購房款的情況下，由政府給予購房者適當補償，這既是政府公共責任的體現，也是之前政府對預售款監管不到位的必要付出。
據統計，爛尾樓項目的平均完成率僅為60%，而政府介入后的項目完成率可以提高到80%以上。這一數據表明，政府的介入可以有效提高爛尾樓項目的完成率，從而修復市場信心。
2.促進市場預期修復。
根據市場調研，超過50%的潛在購房者表示，市場預期的不確定性是他們觀望的主要原因。因此，通過財政政策來修復市場預期，可以有效刺激市場需求。
財政政策可以通過以下方式來促進市場預期修復：一是增加公共投資：政府可通過增加基礎設施建設投資，提高房地產市場的吸引力，從而改善市場預期；二是購房補貼：通過購房補貼降低購房者的成本，刺激市場需求，提升市場預期；三是信息公開透明：政府可以通過公開透明的信息發布，減少市場不確定性，穩定市場預期。
3.行業信心恢復。
據統計，行業信心指數與房地產市場的交易量正相關，行業信心指數每提高1個百分點，房地產市場的交易量平均提高2%。這一數據表明，通過財政政策來恢復行業信心，可有效促進房地產市場的交易活躍度。
財政政策可以通過以下方式來恢復行業信心：一是支持房企融資：通過提供融資支持，降低房企融資成本，增強房企投資信心；二是優化土地供應：通過優化土地供應結構和節奏，提供更多的優質土地資源，控制入市土地總量，增強房企的開發信心；三是行業扶持政策：政府可出臺如減免稅費、提供技術支持等政策，增強房地產行業的競爭力；四是政府入市彌合市場供求錯位：直接或者借助國企央企在收購部分存量商品房改為保障房的同時，控制好在建房入市規模和新開工項目數量，促進市場供求平衡。
四、財政政策的干預邊界
雖然財政政策干預是必要的，但過度干預可能會導致市場失靈和資源配置效率下降。為了避免過度干預，政府可采取以下策略：一是市場友好型政策：設計政策時，應考慮市場的反應和接受度，確保政策能夠被市場接受并有效執行。二是逐步實施：政策的實施應該是漸進的，根據市場反應逐步調整政策力度，避免一次性過度干預。三是透明度和溝通：政府應該與市場參與者保持溝通，確保政策透明度，減少市場不確定性。四是監管和評估：政府需要對政策的效果進行監管和評估，及時調整政策以避免過度干預。通過對政策效果的持續評估，政府可及時調整政策，避免過度干預。五是市場反應監測：政府可通過監測市場反應來評估政策影響。
五、國際經驗借鑒
在2008年的金融危機中，美國聯邦政府采取了一系列財政政策來穩定金融市場和房地產市場。一是直接注資：美國政府（聯邦財政部）通過問題資產救助計劃（TARP）向花旗集團和三大汽車公司等重要金融機構和企業提供了直接注資，以防止它們的倒閉引發更大規模的經濟危機。二是資產購買：聯邦儲備系統實施了量化寬松政策，通過購買大量的抵押貸款支持證券和其他金融資產來提供流動性，穩定金融市場。三是政策創新：美國政府推出了住房可負擔調整計劃（HAMP）等創新政策，旨在降低貸款違約率，幫助陷入困境的房主重組貸款，減少止贖。據統計，TARP項目最終實現了約10%的收益，表明政府的直接干預在一定程度上是有效的。同時，量化寬松政策在穩定金融市場方面發揮了重要作用，為經濟復蘇提供了條件。
美國所采取的財政政策對我國的政策實施具有一定的啟示意義。一是及時干預：中國的財政政策應該在市場信心受損時及時出臺，以防止風險的進一步擴散。二是多管齊下：美國政府采取了多種財政政策工具，中國在制定財政政策時，也應該綜合考慮多種工具的使用，以實現政策的協同效應。三是風險控制：美國政府在救助企業時，也注重風險控制，如通過設立特殊目的機構（SPV）來隔離風險。中國在實施財政政策時，也應該考慮必要的風險控制，確保政策的可持續性。
六、財政政策救市的資金規模與籌集
在評估財政政策救市所需的資金規模時，需要考慮多個因素，包括房地產市場的當前狀況、預期救助效果以及政府的財政能力。
根據最新的市場報告，當前房地產市場的總市值約為300萬億元，其中約有5%的房產處于滯銷狀態，需要救助的資金規模初步估計為市場總值的1%至2%。
救助政策旨在恢復市場信心和促進交易活躍度，預計每投入1元財政資金，可以帶動3至5元的市場需求。考慮到政府的財政收入和支出狀況以及債務水平，政府能夠承擔的救助資金規模有限。根據財政部的數據，政府的財政赤字率不應超過GDP的3%。綜合以上因素，初步估計財政政策救市所需的資金規模約為3萬億至6萬億元。
籌集財政政策救市所需的資金，政府可采取以下途徑：
一是發行政府債券：政府可以通過發行國債來籌集資金，這是最常見的籌集方式。根據歷史數據，國債的發行成本約為年利率3%，并呈持續走低趨勢，且市場接受度高。
二是增加特定稅收：政府可以考慮臨時增加房地產相關稅收，如房產稅、土地增值稅、土地出讓金中央分成等，作為籌集資金的一種方式。據估計，若將房產稅提高1%，每年可增加財政收入約2000億元。
三是國有資產處置：政府可以通過處置部分國有資產，如國有企業股權、閑置土地等，來籌集資金。據測算，若處置5%的國有資產，可一次性籌集資金約1萬億元。
四是國際融資：在必要時，政府還可以通過國際金融市場融資，如發行外幣債券等。但這種方式需要考慮匯率風險和國際信用評級。
需要注意的是，籌集資金的方式應考慮到對經濟的影響和可持續性，避免增加政府的長期財政負擔。
七、財政政策救市的實施策略
1.財政工具選擇。為了達到救市效果，財政政策需要選擇合適的工具。一是直接財政補貼：政府可以提供購房補貼，降低購房者的經濟負擔，刺激市場需求。據統計，每提供1萬元購房補貼，可增加約3%的購房意愿。
二是稅費優惠：減免房地產交易稅費，降低交易成本，提高市場交易活躍度。據測算，交易稅費每降低1個百分點，交易量可提升約2%。
三是公共住房建設：通過增加公共住房供應，滿足低收入群體的住房需求。據調查，每增加1萬套公共住房，可解決約3%的住房需求。收購存量商品房改為保障房，具有平衡市場供求錯位、激活市場和提升行業流動性的一石多鳥效應，應成為彌合市場供求結構性錯位的主要財政政策抓手。而以必要的財政資金注入，再配合以政策性銀行貸款和商業貸款推動這一政策的實施，在實現以上政策目標的同時，還具有部分化解金融領域流動性空轉的效果。
四是土地供應政策：有效控制土地出讓節奏，收回閑置和無法續建的項目用地的同時，優化土地供應結構，以平衡市場供應。根據歷史數據，住宅用地供應每增加1%，新房供應量可增加約1.5%。
2.實施步驟與監管。財政政策的實施需要明確的步驟和有效的監管。政策設計上，根據市場狀況和財政能力，設計合適的政策工具和實施細則。政策宣導上，通過媒體和公共渠道，廣泛宣傳政策內容，確保市場參與者了解政策意圖和操作方式。政策實施上，按照既定的步驟和時間表，逐步實施政策，確保政策效果的逐步顯現。效果監測上，建立政策效果監測機制，定期評估政策的實施效果，及時調整政策方向和力度。風險評估和管理上，需要評估政策可能帶來的風險，如財政負擔過重、市場過熱、資源錯配，以及政策實施中的道德風險等，并制定相應的風險控制措施。建立風險管理機制，包括風險預警、風險應對和風險緩解，確保政策實施過程中能夠有效應對各種風險。
通過上述策略的實施，財政政策可在控制風險的前提下，推動市場預期改善和行業信心修復，從而實現有效救市的同時，促進房地產發展新模式的構建，實現房地產市場的穩定和發展。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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