當(dāng)政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財政為核心目標(biāo)，將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色，在行業(yè)卻進入魚龍混雜與全國性、公司化、規(guī)模化發(fā)展時，行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關(guān)和可俘獲的了，而市場機制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站，大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果。顯然，將負有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強制權(quán)力的地方政府與能管得住錢的相關(guān)銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中，讓他們成為無法脫身、無法免責(zé)的利己主義者，才是當(dāng)今中國特有的房地產(chǎn)預(yù)售制度下解決爛尾樓問題的基本邏輯。
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樓盤爛尾無法交付，從來都是房地產(chǎn)預(yù)售制下各地城建領(lǐng)域和房地產(chǎn)行業(yè)的老大難問題。隨著此輪行業(yè)調(diào)控引發(fā)去杠桿和降低周轉(zhuǎn)速度，尤其是去年下半年以來樓市的急劇下滑，在眾多知名頭部民營房企排隊暴雷的情形之下，各地停工爛尾項目又在急劇上升，而旨在防止項目爛尾的預(yù)售資金監(jiān)管的強化與不當(dāng)執(zhí)行，在很大程度上又催生了更多項目的停工爛尾。爛尾項目業(yè)主自然也就成了不得不千方百計維權(quán)的苦主，而業(yè)主維權(quán)之下能夠成功復(fù)工的項目并不多，因此鄭州集中了最多博士碩士的那棟“人才樓”在一眾高知業(yè)主努力之下的復(fù)工，也就成了新聞，同時近期不少地方出現(xiàn)爛尾樓盤業(yè)主集體決定停止還貸，引發(fā)廣泛關(guān)注。
按說預(yù)售制下應(yīng)該有著完善的行業(yè)監(jiān)管與市場淘汰機制，以防止項目資金挪用、濫用、非法轉(zhuǎn)移等可能造成的爛尾問題，那些出現(xiàn)爛尾項目的房地產(chǎn)公司及其主要負責(zé)人要么被市場無情淘汰而再無法再進入行業(yè)，要么涉及監(jiān)管失職的機構(gòu)和人員也會受到相應(yīng)的制裁而不再發(fā)生監(jiān)管缺失。但事實上，住房短缺時代從香港引入的預(yù)售制，在高周轉(zhuǎn)模式所推動的行業(yè)大發(fā)展與造富運動中，還與行業(yè)的強政府關(guān)系特征、與土地財政緊密相連。當(dāng)政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財政為核心目標(biāo)，將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色，在行業(yè)卻進入魚龍混雜與全國性、公司化、規(guī)模化發(fā)展時，行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關(guān)和可俘獲的了，而市場機制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站，大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果。
監(jiān)管部門雖然肩負行業(yè)監(jiān)管之責(zé)，但是在出現(xiàn)爛尾樓之后卻從未見過哪個地方政府因為監(jiān)管失職而被追究過責(zé)任。在監(jiān)管賦權(quán)來自于上級并缺乏追責(zé)體制的情況下，爛尾樓受害者的維權(quán)訴求雖然也屬于監(jiān)管部門的法定職責(zé)范圍，但并未構(gòu)成這些監(jiān)管部門工作的原始動力，敷衍塞責(zé)與得過且過自然也就成了監(jiān)管常態(tài)，而對于房企預(yù)售資金的過度監(jiān)管與濫用職權(quán)卻往往成監(jiān)管實踐中的另一面。在當(dāng)前的政府監(jiān)管體制下，監(jiān)管賬戶的資金流動聽命于政府而非業(yè)主，但是負有監(jiān)管責(zé)任的政府部門對于具體的開發(fā)業(yè)務(wù)未必了解且對監(jiān)管后果并不承擔(dān)責(zé)任，這種不承擔(dān)后果與不承擔(dān)責(zé)任的監(jiān)管，效果如何，自然也就無需多言了。
而按揭貸款銀行往往只關(guān)注自身的利益，當(dāng)按揭貸款行與監(jiān)管資金開戶行合二為一時，擁有優(yōu)勢資源的開發(fā)商、對監(jiān)管后果不負的政府監(jiān)管部門，以及只考慮自身利益的銀行三者相遇，而真正承擔(dān)爛尾后果的注定苦主，也只有買房的業(yè)主與按揭人來扮演了。如此一來，在行業(yè)流動性趨于枯竭，大量房企暴雷的情況下，預(yù)售房源能否獲得市場信心的支持進而轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蟮匿N售收入，也就顯而易見了。因此，目前的行業(yè)困境，以及刺激樓市回暖的不斷邊際強化的調(diào)控政策淪為政策空轉(zhuǎn)，這個今日之果，到底是誰種下因，值得大家思量一番。
鄭州爛尾的“人才樓”業(yè)主自救成功只是個案，并不具備普遍的行業(yè)性借鑒意義。僅依靠業(yè)主的奮力自救，顯然無法解決爛尾樓問題，而房企的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”、“保交樓”在沒有外部強力約束的情況下淪為政治正確的空洞口號卻有著極大的可能，依靠開發(fā)商自我道德約束恐怕更是不值一提的笑談。在負有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強制權(quán)卻對監(jiān)管后果并不負責(zé)任的地方政府，以及只顧自私自利卻把控著開發(fā)商資金賬戶的銀行不入場的情況下，爛尾樓業(yè)主的維權(quán)似乎也就成了沒有太多希望的事情，政府當(dāng)前所倡導(dǎo)與力主的“保交樓”自然也就失去了根本依托。難道保交樓、救爛尾，依然只能靠心力交瘁的業(yè)主和按揭貸款人日復(fù)一日的上訪和被迫不斷制造群體事件來促進解決嗎？
顯然，將負有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強制權(quán)力的地方政府與能管得住錢的相關(guān)銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中，讓他們成為無法脫身、無法免責(zé)的利己主義者，才是當(dāng)今中國特有的房地產(chǎn)預(yù)售制度下解決爛尾樓問題的基本邏輯。而這一邏輯，也是在多年以來的爛尾樓問題化解實踐與千千萬萬個爛尾樓苦主維權(quán)之戰(zhàn)中逐步摸索和生發(fā)出來的樸素道理。中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過去，方方面面都是多多少少的得利者，而不能僅僅讓掏空了六個錢包的買房者和按揭貸款人成為唯一的受害者和風(fēng)險兜底者。
所以，面對爛尾樓問題，我建議已經(jīng)覺悟的買房者與按揭人團結(jié)起來，在“保交樓”和保民生的政治正確之下，以“抱團停貸”為條件，與開發(fā)商、銀行、監(jiān)管部門充分溝通與協(xié)商，迫使這些角色厘清各自在爛尾樓“制造局”中應(yīng)付的責(zé)任，并各歸其位、各負其責(zé)，促進在爛尾樓的復(fù)生復(fù)活前提下各個角色的各得其所，堅決不要作舍身救蛇的農(nóng)夫，并最終讓凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝。
不過，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)巨變而預(yù)售制度未終結(jié)之前，爛尾樓業(yè)主以“抱團停貸”為代表的維權(quán)行為，一切都應(yīng)在法制的框架與前提之下進行。因為對于弱小的個體性的購房人、按揭貸款者而言，政府監(jiān)管部門、開發(fā)商、銀行都是組織化程度較高并擁有強大政商資源與強力權(quán)力的一方，在這些既是合作者，又是對手的組織化機構(gòu)面前，也只有知法守法才能保護好自己。同時我也呼吁消費者協(xié)會、房協(xié)以及銀保監(jiān)會等各方利益的代表機構(gòu)能夠在新形勢下以民生為本，從行業(yè)發(fā)展與利益方的角度和高度積極協(xié)調(diào)與斡旋，爭取實現(xiàn)兼顧各方利益和行業(yè)發(fā)展的和局。（財富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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