房票的出現，本來就是地方政府為促進當地樓市去庫存的創新之舉，自2015年安慶市在全國第一個推出“房票”政策之后再次被更多的城市借鑒，而且還有蔓延趨勢。在行業信心尚未恢復而房企流動性吃緊并面臨著極大的去化壓力之下，在政府以或明或暗的方式限制降價促銷的情況下，從房票到小麥、大蒜高價折算抵交首付，再到居委會和社區被攤派賣房任務，這種不斷創新的花式促銷和花式去化方式，除了體現出房企自身極大的流動性壓力之外，同樣也映射出政府在財政壓力之下的嚴重焦慮。
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每當行業陷入困境，也就是技術創新和商業創新層出不窮的時候。而在創新推動之下逐步走出需求不足并實現供需的重新平衡和螺旋式發展與上升的過程，也就是經濟運行與發展的常態。房地產行業同樣如此，房票在消失七年之后重出江湖。隨著鄭州等城市房票重出江湖的，還有河南建業以高價折算的小麥與大蒜抵交購房首付以及青島海西區對社區和居委會下達賣房考核任務的各種促進樓市去化措施的花式創新。這說明當前樓市確實到了足夠困難時期，但轉折點何時到來，顯然目前還難下結論。
房票此次在鄭州重出江湖，實際上之前在許昌、常州等城市已經出現了，只不過因為鄭州更大的城市體量與更大的房票激勵力度而讓鄭州房票更為引人關注而已。鄭州此次房票制度的出臺宗旨，本來就是為了化解之前大量的城改、棚改尚未安置而累積下來的拆遷安置壓力，同時也為了拉動域內樓市去化。從有關報道和數據來看，鄭州因為停工、爛尾的樓盤數量和面積都在全國名列前茅，這一問題疊加未得到安置的數量巨大的存量拆遷戶，兩者的長時間累積都很容易引發各種問題。而房票的推出，既有助于解決歷史積壓的未安置拆遷戶問題，又能促進鄭州市域內樓市的去化和回暖，更可以化解各區縣政府因為承擔拆遷安置任務而面臨的貨幣化安置方式之下的資金周轉壓力，真可謂一舉多得。不然的話，為什么鄭州市寧愿在原貨幣化安置的基礎上額外付出8%的獎勵和3個月的過渡費呢？
就此次鄭州推出的房票，與原有的貨幣化安置方案比較而言，前者相當于承擔拆遷任務的區縣政府買斷了被拆遷者的房產及其土地使用權，用完全的貨幣補償方式將拆遷戶的安置自主權交給了被拆遷者自己。至于拆遷戶們是買新房還是買二手房，還是拿了錢走人，都是被拆遷者自主范圍內的事情，只要承擔拆遷任務的區縣政府與拆遷戶錢房兩清即可。但是對于目前習慣于極力擴大建設規模的地方政府而言，拆遷安置費的拖欠往往也就成了常態，自然對于拆遷戶也就很難及時作到錢房兩清了。而房票制度的推出，在解決之前累積的未安置拆遷戶問題和拉動域內樓市去化的同時，自然也就化解了承擔拆遷任務的區縣政府貨幣化安置的資金周轉壓力，用一張拆遷方簽發的房票在拆遷戶和開發商之間的流轉，將區縣政府的拆遷安置資金壓力化解于無形之中。這一招實在是高！
不過，對于拆遷戶而言，房票相對全額得到的拆遷款，自然是受到不少限制的。首先，房票只能用來抵交購房款，而且必須是加入鄭州市房票體系的開發商的房子；第二，房票只能在鄭州市域內使用，而不能像貨幣化安置的拆遷補償款那樣不受地域限制的使用，因此顯然會給拆遷戶造成去高線位城市投資賣房的機會成本；第三，房票的使用是有期限的，有效期必須在12個月之內，而拆遷補償款的使用不存在任何限制。也正因為拆遷戶如果放棄貨幣補償安置而選擇了房票等于損失了一定的機會并付出了一定的代價，所以鄭州市政府才愿意在原拆遷安置費的基礎上額外再付出8%的獎勵與3個月的過渡費。
房票制度等于給了被拆遷者一個選擇權，如果選擇房票并在12個月內用以抵交購房款，則可以得到額外的8%的獎勵和3個月的過渡費。不過從市場反應來看，似乎結果并不如預期的那么積極，媒體報道選擇房票安置的人數并沒有預想的那么多。這一方面表明在市場信心不足的情況下，定位于改善性需求的房票制度似乎并未切中市場心理，另一方面也表明房票制度的激勵力度和內容設置似乎并未達到市場的心理預期，可能還需要繼續予以加大和增加相關措施。
除了房票之外，在樓市不振和去化壓力之下，為保衛現金流和搶救自身流動性，最近樓市花式促銷活動很多。比如河南建業以小麥、大蒜高價折抵首付款的形式來在縣城賣房，實際上是利用營銷心理來激發農村客戶的購房積極性以實現變相降價促銷的目的。之所以采用這種變相降價促銷方式，一方面是因為如果采取直接降價的方式，在買漲不買落的心理下會引發潛在購房者的更趨觀望而難以達到促銷效果，另一方面也會因為房子降價而觸及地方政府將房價與地價緊密相連的敏感神經。地方政府為穩定樓市來維護以土地大量抵押融資的各類平臺公司的信用，而更加傾向于限制房企的降價促銷，這就迫使房企只能以花樣百出的花式促銷來促進去化以保衛自身的流動性和搶救自身的現金流。當這些活動引發行業關注而給地方政府帶來壓力，其實質被普遍認為是變相降價時，被緊急叫停也就成了必然結果。
更為令人匪夷所思的是，近日青島西海岸新區的一個街道將買房指標納入社區年度考核。這件事情看似有些蹊蹺，但是實際上也是符合當今政府的工作邏輯的。目前樓市下行造成各地政府土地財政吃緊，只有讓樓市盡快活躍起來才能更多的獲取土地財政收入，因此動員一切可以動員的力量，運用一切可能的手段來推動樓市回暖和房地產行業復蘇也就成了不少地方政府的必然選擇。居委會、社區本屬居民自治組織而并非政府的基層組織，政府對于居委會和社區僅僅有指導權而非上下級領導關系，但是在“全員賣房”和“層層考核”的政府工作動員機制下，居委會和社區也往往被從黨的關系角度納入了賣房任務考核的范圍。這只能說明地方政府土地財政收入壓力已非常之大，以至于讓基層政府忽視了居委會和社區并非政府基層組織而無法攤派賣房任務和進行考核的基本界限了。
公開數據顯示，青島西海岸新區的去化周期達到了27個月，但現在還在大量的供應土地，這必然會加劇土地和樓市供應過度的問題。當下市場并不景氣，雖然這樣作會加劇這一區域的樓市承壓，但是地方政府在財政壓力之下已顧不得這么多了，如何努力加大土地供應來獲得更多的賣地收入才是當下的第一要義。在6月2日放開限購以及施加契稅補貼政策后，西海岸新區的成交量有所回升。但在6月16日的土拍中22宗土地仍然以底價成交，房企態度明顯更趨謹慎。這說明在市場存量較大、去化周期較長而且還存在放量可能的情況下，各家房企在拿地方面不得不趨于保守，但在地方政府的優惠條件鼓勵和低價增加土儲的雙重作用下態度猶豫而最終底價成交。
房票的出現，本來就是地方政府為促進當地樓市去庫存的創新之舉，自2015年安慶市在全國第一個推出“房票”政策之后再次被更多的城市借鑒，而且還有蔓延趨勢。在行業信心尚未恢復而房企流動性吃緊并面臨著極大的去化壓力之下，在政府以或明或暗的方式限制降價促銷的情況下，從房票到小麥、大蒜高價折算抵交首付，再到居委會和社區被攤派賣房任務，這種不斷創新的花式促銷和花式去化方式，除了體現出房企自身極大的流動性壓力之外，同樣也映射出政府在財政壓力之下的嚴重焦慮。
因此，面對當前的行業困境和房地產行業所承擔的保增長、穩就業任務和對于政府收入的巨大擔當，確實到了各方面都需要嚴肅思考和認真對待的時候了。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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