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在前次降準(zhǔn)以后，央行搶在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展年報(bào)數(shù)據(jù)公布前推出的降息行動(dòng)不但力度達(dá)到遠(yuǎn)超市場預(yù)期的10個(gè)基點(diǎn)，而且速度之快，央行領(lǐng)導(dǎo)講話態(tài)度之懇切急切也前所未有。這表明決策層和監(jiān)管層對于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢的嚴(yán)峻性以及未來預(yù)期下行的充分認(rèn)知，也表明未來國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中可以預(yù)見的不確定性因素如美聯(lián)儲升息等對我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行構(gòu)成的壓力之大。而央行領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于此次降息講話中對于房地產(chǎn)金融政策的“特別關(guān)照”也十分引人注目。

從國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，雖然去年GDP年度整體增長率達(dá)到8.1%，進(jìn)出口總額超過6萬億美元，吸收外資保持在較高的水平，新增就業(yè)仍呈增長之勢，可謂形勢喜人，但客觀而言去年相對較高的增長水平是建立在2020年受疫情影響而造成的基數(shù)較低以及2021年的疫情迅速得到控制、其他國家因?yàn)橐咔榛謴?fù)較慢而導(dǎo)致訂單大批轉(zhuǎn)向國內(nèi)這一臨時(shí)性因素影響的基礎(chǔ)之上的。如果分季度來看，去年下半年以來，尤其是第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的快速下滑還是十分令人憂心的。這除了疫情持續(xù)性影響因素之外，不能不說與去年以來所開展的反壟斷對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的影響、對教培股的整頓以及對房地產(chǎn)行業(yè)不斷加大的調(diào)控力度而導(dǎo)致的房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)的“熄火”有關(guān)。

因此，此次央行急吼吼的大幅降息和言辭懇切的表態(tài)，表明在穩(wěn)預(yù)期的前提下希望盡快以貨幣政策的調(diào)整來喚回市場復(fù)蘇的春風(fēng)，而近期國家發(fā)改委、財(cái)政部等涉及宏觀政策的部門也一再紛紛表態(tài)擬以適當(dāng)寬松的財(cái)政政策和消費(fèi)引導(dǎo)政策，乃至大規(guī)模的投資來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回暖，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而房地產(chǎn)行業(yè)無論從其在國民經(jīng)濟(jì)中的份量而言，還是從對宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇從投資、消費(fèi)角度的重要性和帶動(dòng)效應(yīng)而言，都是堪稱支柱產(chǎn)業(yè)的。這也是改革開放以來屢受打壓和長期處于被調(diào)控狀態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的原因。

房地產(chǎn)行業(yè)除了以市場化方式解決國民住房保障這一作用之外，有形之手緊握地根與銀根還促成了房地產(chǎn)行業(yè)完成了向支持公共財(cái)政的土地財(cái)政的這一角色轉(zhuǎn)變以及向信用創(chuàng)造和信用擴(kuò)張的重要途經(jīng)的這一角色轉(zhuǎn)變。也就是說，在公共財(cái)政對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生高度依賴的同時(shí)，宏觀金融政策的市場化傳導(dǎo)和有效實(shí)施同樣是無法脫離房地產(chǎn)行業(yè)這一重要媒介，而之前為防范涉房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一切列長時(shí)間的強(qiáng)力調(diào)控讓樓市熄火的同時(shí)，也讓地方財(cái)政陷入困境和讓宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力快速提升的事實(shí)，更是證明了房地產(chǎn)行業(yè)已深度融入中國內(nèi)地社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方方面面及其巨大的綜合性影響。因此，如何盡快促進(jìn)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展，就不只是目前流動(dòng)性承壓并陷入困境的那些房企的愿望，而是同樣在財(cái)政收入壓力與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期下行壓力之下來自于政策層與監(jiān)管層的共識，這也是央行此次降息力度如此之大、下手如此之快以及態(tài)度如此懇切的重要原因之一。

誠然，中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)長期以來所形成的以高周轉(zhuǎn)推動(dòng)規(guī)模增長之下的高負(fù)債、高杠桿，是造成涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的直接原因。但是房企的高周轉(zhuǎn)模式是在有形之手緊握地根與銀根之下，由土地財(cái)政內(nèi)在的對于市場不斷提升的汲取動(dòng)力之下形成的，因此高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式只是涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的表面原因，而設(shè)防風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的真正推動(dòng)力量還是不斷提升的土地財(cái)政欲求以及控制了銀根和地根的有形之手。所以，把涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的責(zé)任打在僅僅是追求發(fā)展與利潤的開發(fā)商身上，確實(shí)是打錯(cuò)了地方。從此次導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)熄火的調(diào)控過程來看，只要有形之手收緊地根和銀根，就沒有房地產(chǎn)商興風(fēng)作浪的空間。尤其是從銷售端到資金端的收緊，更是對高杠桿、高負(fù)債推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)模式具有釜底抽薪的效果，這也反證了不恰當(dāng)?shù)慕鹑诠芸睾彤?dāng)前特有的政績與發(fā)展模式之下對于土地財(cái)政的無節(jié)制的欲求，才是引發(fā)涉房風(fēng)險(xiǎn)和不斷推高涉房風(fēng)險(xiǎn)的主要原因與動(dòng)力所在。

回到此次央行極速降息和對房地產(chǎn)行業(yè)的“特別關(guān)照”以及國家發(fā)改委近日直接呼吁消費(fèi)者買房的“反常行為”來看，土地財(cái)政減收與宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力以及房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性地位自不待言。那么，正確認(rèn)識和刨析中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)過往的高杠桿、高負(fù)債推動(dòng)下的高周轉(zhuǎn)模式形成的原因和涉房風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的真正根源，才能在此輪對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整中對癥下藥。此輪涉房調(diào)控政策調(diào)整與轉(zhuǎn)向中需要特別重視之處，應(yīng)為避免再度推高以不少房企暴雷和出清為代價(jià)而降下來的行業(yè)杠桿與涉房風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要相對減少有形之手對于房地產(chǎn)行業(yè)的過度干預(yù)和在逐步實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政的轉(zhuǎn)型中減少對土地財(cái)政的無休止、無節(jié)制的欲求，以保證房地產(chǎn)行業(yè)的必要活力與創(chuàng)新能力，從而促進(jìn)行業(yè)盡快回暖與進(jìn)入良性循環(huán)。

否則，行業(yè)調(diào)控依然會陷入簡單的輪回之中，而此輪調(diào)控中對于市場與行業(yè)的傷害更是有目共睹的，如果不能從根子上來正視問題和立足于問題的化解，可能行業(yè)的真正復(fù)蘇還是個(gè)未知數(shù)，而且會連再度輪回的機(jī)會也會失去的。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

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編輯：劉蘭香