燕郊完全是貼著北京行政邊界，以相對(duì)便宜的地價(jià)和樓價(jià)大量吸引北京外溢人口，并主要承擔(dān)著居住功能而缺乏必要的產(chǎn)業(yè)配套，公共設(shè)施與公共服務(wù)也與北京形成較大落差的“睡城”。在行政樊籬無法徹底打破和當(dāng)?shù)責(zé)o法形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚集狀態(tài)之前，燕郊這樣的“跨省睡城”在樓市走弱的時(shí)候更容易受傷而導(dǎo)致神話破滅，終究是一個(gè)無法回避的問題。
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燕郊完美演繹了行政分割之下，一座“睡城”在樓市起伏中的真實(shí)表現(xiàn)。
燕郊作為最貼近北京的河北地界，是環(huán)京樓市形成中最早勃發(fā)的板塊，并形成了一個(gè)以跨省通勤、以北京為主要工作目的地的中等城市居住人口規(guī)模。也就是說，燕郊完全是貼著北京行政邊界，以相對(duì)便宜的地價(jià)和樓價(jià)大量吸引北京外溢人口，并主要承擔(dān)著居住功能而缺乏必要的產(chǎn)業(yè)配套，公共設(shè)施與公共服務(wù)也與北京形成較大落差的“睡城”。而燕郊房?jī)r(jià)波動(dòng)，從來也都是隨著北京樓市而后漲先跌的，這也符合城市邊緣地帶房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的通常規(guī)律。
不過，自燕郊型環(huán)京市鎮(zhèn)在開發(fā)商的推動(dòng)下憑借跨北京房?jī)r(jià)勢(shì)能而自發(fā)生成以后，始終就與北京這座超大型核心城市同呼吸、共命運(yùn)了。燕郊最初的形成，是基于行政邊界阻隔之下兩邊公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施在房?jī)r(jià)上巨大的溢價(jià)差距推動(dòng)而成的。但人口的快速聚集引發(fā)的對(duì)于公共服務(wù)的需求，曾經(jīng)導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)與北京“侵入”機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)與沖突，并最終在主要工作于北京的通勤人口的“高端”需求推動(dòng)下，基本上實(shí)現(xiàn)了北京公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的全面進(jìn)駐與對(duì)地方機(jī)構(gòu)的“完勝”。在強(qiáng)大民意呼吁與所在地政府的推動(dòng)下，近期還迎來了北京地鐵的跨省而來，成為近年來燕郊樓市最大的利好之一，也是天天跨省通勤的“燕郊人”的最大福音。
在地方政府的態(tài)度實(shí)現(xiàn)由觀望、抗拒到與北京的主動(dòng)融入與融合的過程中，燕郊型新市鎮(zhèn)也成為環(huán)京地方政府追求自身發(fā)展可以搶抓的機(jī)遇。缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，作為這類市鎮(zhèn)最大的短板所造就的十分突出的職住矛盾，也成為地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和力圖突破的瓶頸，并因此而依托北京的外溢人口和外溢產(chǎn)業(yè)造就了固安、大廠、永清等環(huán)京“產(chǎn)業(yè)新城”，成為河北省發(fā)展最快的區(qū)域之一，并就此孕育出以產(chǎn)業(yè)新城和園區(qū)綜合開發(fā)、運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的輝煌一時(shí)的華夏幸福這家頭部房企。
但理想豐滿卻抗不過現(xiàn)實(shí)骨感。以開發(fā)商為主的環(huán)京產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)始終是以房地產(chǎn)開發(fā)和給北京人賣房子為核心內(nèi)容的，再加上基于行政資源和高端人力資源而形成的特殊的北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在不依靠行政權(quán)力而僅僅依靠市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)外溢推動(dòng)力的情況下，產(chǎn)業(yè)外移的速度和范圍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于人口外移的速度的，而本地市場(chǎng)的狹小與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)與北京的巨大差距也難以招引更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源同步進(jìn)駐。這也就必然導(dǎo)致這些環(huán)境產(chǎn)業(yè)新城淪為以房地產(chǎn)為實(shí)質(zhì)內(nèi)容、大量人口每天長(zhǎng)距離跨省通勤的依附于北京的“跨省睡城”。
因?yàn)槿狈Ξa(chǎn)業(yè)支撐和產(chǎn)業(yè)對(duì)人口的吸附能力，加上買房者本來就是北京市的外溢性需求而非基于本地就業(yè)所支持的長(zhǎng)居人口，自然就讓以燕郊為代表的環(huán)京樓市在抗周期性方面要比北京郊區(qū)樓市差得多，更不要說與主城區(qū)樓市的差距了。具體表現(xiàn)就是，在樓市上漲的時(shí)候會(huì)上漲的比較慢，而在樓市下跌的時(shí)候會(huì)下跌的更早和幅度更大，尤其在樓市轉(zhuǎn)淡時(shí)甚至成為主城區(qū)樓市走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)。環(huán)京板塊中開發(fā)最早、聚集人口最多、公共設(shè)施和公共服務(wù)配套最好的燕郊在環(huán)京樓市熱的時(shí)候也曾上演了所謂的房?jī)r(jià)神話，但是因?yàn)楫吘谷弊銐虍a(chǎn)業(yè)支撐下的人口凝聚力所支持的抗跌能力，而在限購(gòu)政策下導(dǎo)致了神話的破滅，重倉(cāng)環(huán)京樓市的華夏幸福也就成了此輪樓市調(diào)控首先跌倒的頭部房企之一。
回到城市產(chǎn)生的本源來看，安全和效率是城市誕生、發(fā)展和演變的主軸，超大城市郊區(qū)由于級(jí)差地租效應(yīng)而催生的“睡城”是有其原因的，諸如天通苑和回龍觀超大居住區(qū)的誕生之于北京而言就是如此。位于市郊的睡城尚在合理的通勤距離與時(shí)間之內(nèi)，居住者也能得到與市區(qū)差異不大的公共服務(wù)與相對(duì)良好的基礎(chǔ)設(shè)施。但是中國(guó)特色的行政分割之下，跨省的“睡城”因?yàn)楣卜?wù)和基礎(chǔ)設(shè)施與主城區(qū)較大的差異以及更高的通勤成本，讓缺乏產(chǎn)業(yè)聚集和人口吸附能力的這些燕郊類市鎮(zhèn)很容易就淪為了樓市下行期最不抗跌的區(qū)域。
這一點(diǎn)則和沒有行政阻隔的市場(chǎng)化國(guó)家完全不同，比如工作在紐約、居住于新澤西與工作分別在內(nèi)倫敦和大倫敦的跨州、跨區(qū)通勤已然成為常態(tài)的今天，同一省內(nèi)且雙方市區(qū)距離僅20多公里而搞了多年同城化的西安與咸陽(yáng)的融合尚無顯著效果，更何況跨越省界的燕郊之類的環(huán)京樓市？
因此，在行政樊籬無法徹底打破和當(dāng)?shù)責(zé)o法形成較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚集狀態(tài)之前，燕郊這樣的“跨省睡城”在樓市走弱的時(shí)候更容易受傷而導(dǎo)致神話破滅，終究是一個(gè)無法回避的問題。而未來軌道交通與北京的鏈接，到底是會(huì)因虹吸效應(yīng)而更加強(qiáng)化“跨省睡城”效應(yīng)，還是能夠?qū)⒁原h(huán)京樓市而知名的這些新市鎮(zhèn)發(fā)展為各具特點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng)力的環(huán)京產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星新城，確實(shí)還是一個(gè)未知數(shù)。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者柏文喜為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家
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編輯：劉蘭香
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