從恒大、花樣年到當代置業、佳兆業，房企爆雷接二連三，而且有繼續蔓延之勢。與此同時，截至10月底，除去寧波和鄭州之外的20個土地集中出讓試點城市的第二批土拍已結束，流拍和零溢價宗地占比達到52%，而地方國企、央企憑借穩定的財務狀況成為拿地主力，民營房企則以更加注重“降杠桿、降負債、保衛現金流”實現活下去而非踴躍拿地為要務。臨近年末，土地市場供應行至最后一輪，剛剛發布的第三輪集中供地門檻出現了較為明顯的降低，但從已經完成了第三輪土拍的無錫來看，表現冷清依舊。
這個現象的出現，標志著以土地財政為核心的現有房地產行業格局正在發生根本性的改變。
此輪從銷售端到資金端的雙重強力調控，無疑是這一轉變的轉折點，調控之下排隊暴雷的房企實際上正在上演一個市場出清和秩序、格局重整的過程。從獲取土地紅利、金融紅利到類制造業的轉變已然成為房地產行業的大勢，未來的行業格局將會是以產品和服務為核心的少數寡頭企業和區域性龍頭企業構成的壟斷競爭市場，而企業競爭的焦點也將會向產業鏈后部轉移。目前行業只是走過了第一階段的初級制造業階段，而精細化的精益制造也才剛剛開始。
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天氣由秋入冬，不斷排隊暴雷的房企也昭示著行業的寒意，就連一向財務穩健、聲稱不著急讓物業公司上市的萬科11月5日也決定分拆萬物云上市了，其備戰寒冬的考慮還是不能排除的。而房地產表象之下的土地財政實際上壓力更大。因此，在去杠桿、化解涉房風險與財政增支減收因素造成土地財政壓力之下，監管部門與行業基本上達成了“救行業不救企業”的共識，涉房貸款近期也在銀保監會與央行表態下出現了放松跡象。
從目前市場的反應來看，這一放松更多的表現在需求端的按揭貸款，而非供給端的開發貸款。下一步是否會適度放松供給端的開發貸尚不得知，而且涉房貸款的適度放松還有一個市場傳導的過程，未來誰得益誰受損同樣也尚不得知。不過，失去了“金九銀十”傳統旺季的樓市，確實已經迎來了“大地微微暖氣吹”的回暖氣息。
但是，就像人生無法第二次踏進同一條河流一樣，中國內地的房地產行業的基本面已徹底改變，即使各項調控措施再度放松，房地產金融全面回暖，房地產行業和房企也無法再度回到過去的時光了。
中國內地的房地產行業誕生于以市場化方式替代國民住房保障不足的改革開放之初，長期的賣方市場所造成的行業高毛利，吸引了眾多市場參與者，并催生了以高杠桿、高負債所推動的高周轉模式之下政府、企業與資本的“分肥”模式。在長期賣方單邊市場之下借助金融工具所驅動的高周轉，類似于嗑藥帶來的行業早熟。這種早熟帶來的繁榮假象或者說幻象，導致了政府以有形之手的土地財政對于行業與市場的過度索取，以及政府、開發商與市場共謀所不斷推高與累積的涉房風險。
值得注意的是，許家印近期在恒大集團內部會議上爆出恒大5年半（從2016年1月1日至2021年6月30日）高達5.01萬億的開支數據。其中歸還到期貸款本金22500億元及支付貸款利息3670億元，“借債還錢、天經地義”，所以除去歸還的到期貸款本金22500億元不算，這些資金方獲得了貸款利息3670億元，也就是說分食了3670億元的好處；支付土地款9634億元并繳納稅金2216億元，也就是合計被政府分食了其中的11850億元；支付工程款與材料款等建安費用9736億元，這屬于等價交換和勞動付出所得，說不上分肥；管理及營銷費用2381億元，而員工薪酬就包含在這里，說明員工薪酬還遠遠不及繳納的稅金多，而且員工薪酬是另外需要繳納稅金的。另外據查恒大過去十年累積分紅672.83億元，其中2016-2020年累積分紅440.45億元，按照許家印丁玉梅夫婦占股76.7%的比例計算，許老板十年累計分紅516億元、近五年獲得分紅338.8億（含稅）。
由此看來，恒大這五年半的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過1萬億元；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%；假設員工薪酬占管理與營銷費用的一半，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數的10.05%；股東與實際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%。
誰到底是最大的獲益方自然也就不言而喻了。
但這些都是過去式了。在行業供求關系整體變化以及行業增長觸及新房市場天花板的情況下，開發商為表、土地財政為里的房地產行業最終也將自己推入了一個死胡同，從獲取土地紅利、金融紅利到類制造業的轉變已然成為行業大勢。而此輪從銷售端到資金端的雙重強力調控，更是這一轉變的轉折點，調控之下排隊暴雷的房企實際上也正在上演一個市場出清和秩序、格局重整的過程。未來的行業格局將會是以產品和服務為核心的少數寡頭企業和區域性龍頭企業構成的壟斷競爭市場，而企業競爭的焦點也將會向產業鏈的后部轉移。
回顧和總結中國內地的房地產行業，目前也只是走過了第一階段的初級制造業階段，而精細化的精益制造也才剛剛開始。前一時期由于單邊賣方市場造就的對于產品力的忽視，在很大程度上依靠金融手段推高周轉速度和做大企業規模的同時，也斬斷了后續的資產升值通道。而目前行業進入陣痛期，也是行業真正需要進行自我調整與轉型的時候了。沒有夕陽行業，只有夕陽企業，不是房地產行業過時了，而是行業環境發生了質變，房地產行業需要產業升級和進入第二階段的精益制造時代了。
內地的房地產行業進入精益制造時代，意味著企業以產品品質、品牌、銷量、成本控制能力和周轉速度取勝，在行業平均利潤率大大下降的情況下，企業在獲取較低毛利的同時依靠規模來獲取較大的總利潤，而此時行業與金融的關系也必然將發生重構。除了繼續以財務杠桿提升企業周轉速度之外，金融還將體現在依靠房企的整體運作能力和資產管理能力來提升企業溢價與資產溢價上，這一點和第一階段金融在房地產行業所扮演的角色是完全不同的。當前市場給房企的PE倍數非常之低，有越來越不值錢的趨勢，但是房地產股估值也呈現出加速分化的現象，這正是市場基于房企向第二階段的綜合轉型能力預期評判而給出的估值。
換而言之，即使涉房金融環境回暖，但是行業的基調與基本面已經改變，不可能再回到之前市場高速增長期依靠土地升值和金融紅利就能躺贏的粗制濫造時代，而是需要盡快實現業務轉型并依靠管理提升來賺取服務和經營利潤。下一步內地房地產行業將向存量增長階段轉變，資產經營及證券化（以REITs為代表）勢必會成為房企的核心競爭力，此時房企的金融屬性會更加顯現，且房企與金融的結合會更加緊密，但房企與金融的關系與第一階段相比會發生天翻地覆的變化。
回到本文開頭所提到的房地產金融環境在各項因素的綜合影響與不得不保衛的土地財政壓力之下呈現出逐步回暖之勢，對每一家房企來說，企圖以過往的開發思維與高周轉、高負債模式的舊船票，注定無法登上已轉換航道的房地產行業新客船。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
本文僅代表作者個人觀點，與財富中文網無關
編輯：劉蘭香
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