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國央企在土拍市場中成為主力，意味著土地財政正在走向式微與終結。在房地產稅未能完全代替土地財政之前，如何保持房地產行業調控短期和中長期目標的平衡，成為考驗當前市場監管層施政水平的難題。

截至10月底，除去寧波和鄭州之外的20個土地集中出讓試點城市的第二批土拍已結束。據此前的相關報道，土拍流拍和零溢價宗地占比達到了52%，同時也出現了一個趨勢性現象，即地方國企、央企憑借穩定的財務狀況成為拿地主力，民營房企更加注重“降杠桿、降負債、保衛現金流”以實現活下去而非踴躍拿地。這個現象的出現其實是一種必然，也標志著以土地財政為核心的現有房地產行業格局已正在發生根本性的改變。

目前的房地產制度體系和行業格局完全移植于香港，是改革開放初期旨在以市場化改革來解決政府長期以來無法解決的國民住房保障問題的變通之道。正因為起初房地產市場始終處于絕對短缺與賣方市場狀態，所以房價更多地取決于需求迫切程度，因而始終保持了較高的行業毛利狀態與長期單邊上漲態勢，前者使得房企可以以更高的財務杠桿、更高的負債率乃至資金成本來推動高周轉和實現作大做強，后者給了買房可以增值保值和包賺不賠的預期進而推動了市場容量不斷擴大。另外，長期的單邊賣方市場，也給房企的各類經營錯誤提供了較大的容錯試錯與改正空間，讓房企的運營能力顯得不是那么重要，因為房企更多的是賺取土地紅利與金融紅利而非管理利潤。

但隨著行業供求關系基本面的根本性變化和涉房風險的不斷累積，去年以來從銷售端到資金端的各類行業強力調控措施的陸續落地和長期實施，導致了高周轉模式之下高杠桿與高負債房企普遍的流動性問題。目前暴雷的行業百強企業已超過個位數，如何維持企業的流動性以保證自身活下去成了這類房企的第一要義，而壓縮資本性開支和保守拿地就成了他們的必然選擇。在拿地投資方面，連財務一向穩健的萬科與世茂近來都紛紛“提高了拿地標準”，更何況其他正處于流動性水深火熱之中的中小房企呢。今年下半年以來樓市的迅速轉淡讓傳統的“金九銀十”已然消失，更使本已承壓的房企流動性雪上加霜，所以融創中國主席孫宏斌才發出了“除了融創，下半年任何一家房企都可能暴雷”的預言。如此情況之下，還有閑錢拿地的房企自然就大為減少了。

也就是說，目前房地產行業的市場基本面已發生了實質性變化，賣方市場下的行業高毛利特征已然消失，房地產的金融屬性在調控措施之下也被大大壓縮，房地產行業過往的資本品屬性儼然已在很大程度上演變為依靠批量、銷量、質量、品牌和周轉速度才能維持盈利的制造業屬性。由此一來，以往的賣方市場下主要依據土儲規模來給房企估值的時代已成過往，保持適度規模的土儲和較低的杠桿率、負債率就成為制造型房企的必然選擇。這也是房企拿地動力下降的最主要的原因之一。

中國內地的房地產行業隨著改革開放大潮之下的市場化推進而蓬勃發展為超過食品業的第一大行業，曾經成為中國內地市場化程度最高的行業之一，并賦予了行業強大的市場、產品與管理創新的內在動力，出現了萬科等一大批市場規模較大、市場占有率較高且具有一定品牌影響力的優秀企業，而房地產行業也逐漸演變為以房地產為表、以土地財政為里的政府財力汲取工具，對于地方政府更是如此。而正因為房地產行業從以市場化解決國民住房供給的手段到政府汲取社會財力的財政手段這一實質性的轉變，也使得長期以來房地產調控措施違反市場基本常識邏輯的原因，得到了最為合理的揭示和解釋。

多年以來房地產行業調控的內核，表象上是為了行業平穩、健康與可持續發展，甚至在很大程度上也確實是為了防范和化解涉房風險演變成國民經濟運行中的“黑天鵝”與“灰犀牛”，但是越來越高的對于土地財政的依賴程度卻讓保衛土地財政安全成為地方政府對于風險聚集之下的房地產行業的第一訴求和行業調控中的艱難抉擇。近年來，在作大營收與業績規模的追求以及較高的毛利空間吸引之下、在市場格局變化的壓力之下，甚至在操控市場以配合土地財政汲取社會資源的需要之下，以屢次行業調控為契機的國有經濟大規模進入房地產行業已然改變了行業結構與行業形態。

具備資源優勢而缺乏效率優勢的國央企大舉進入房地產行業除了降低行業效率、影響行業創新，從而導致行業活力下降之外，實際上對土地財政也構成了較大威脅。作為政府職能的延伸，以土地財政方式從國央企房企中汲取的財政資源本身只不過是財力資源的時空轉移而非真正的來自市場增量，更何況一些地方國企和平臺公司在土地招牌掛中本身就扮演著烘托市場氛圍的角色，其付出的地價款往往就是財政空轉的產物。即使這些國央企房企付出的地價款和開發、銷售、持有環節的稅費都是真實的，也不過是將本來就屬于國有層面的財力資源在政府與國企之間、在時空上進行了一番未必必要的轉移而已。也就是說，國有經濟占比的提高和民營房企的逐漸退出，意味著土地財政的逐漸式微乃至走向枯竭，國有地產企業與土地財政之間的財力資源轉移只不過是土地財政的茍延殘喘而已。

在民營房企逐步退出市場和土地財政依賴尚存的民營房企及國有房企騰挪殘喘之下，如何盡快恢復市場活力，適度放松資金端和銷售端的管控以讓市場盡快回暖以及如何讓房地產稅盡快落地以成為土地財政的有效接續手段，恐怕就成為在房地產稅能夠有效替代土地財政之前，尤其是當前房地產行業調控中短期和中長期目標之間需要綜合平衡與考量、權衡的重要因素了，自然成為考驗當前市場監管層施政能力的難題之一。