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此次開始新一輪房地產稅試點，說明上輪在上海與重慶的試點效果并不好。

上一次試點選擇的兩個城市，一個太窮，一個太富。

太窮的城市，房地產稅試點的稅基必然會設置的比較窄，只針對面積較大的獨立式住宅，也就是別墅。因為涉及面太小，自然就收不到多少稅錢，而且就這些業主的承受能力而言對于這點兒錢也不在乎，也就對房地產市場起不到調節作用、對稅收的貢獻及對貧富分化的調節作用幾乎也沒有太大效果。從事實上來看，在實施房產稅試點的這十多年里，重慶市的獨立式住宅數量和規模依然實現了幾倍的增長。

太富的城市，房地產稅試點的稅基設置必然就不能太寬、稅率也不能太高，否則的話就會因為推行難度和阻力太大而無法實施。這樣一來，就同樣也收不到多少稅款，起不到增加財政收入、調節收入差距與調控市場的作用。

因此，可以說上一輪以上海和重慶作為房地產稅試點城市的試點工作基本上是失敗的，其經驗不足以為房地產稅立法提供借鑒，也不足以向全國推廣和擴大試點。所以才會有此輪心得房地產稅的擴大試點。

另外，上一輪房地產稅試點效果不佳的原因，還有一個在土地財政上的央地博弈問題。地方政府無論是從增加財政收入的角度，還是從發展地方經濟與城市建設的角度，都不想對當地的房地產行業造成太大的抑制，不然城市發展速度會下降，對政府的財政收入也十分不利。

因此從施政理念的角度，地方政府也不可能讓房地產稅試點對當地的房地產業造成太大影響，所以無論是從試點稅基還是稅率、征收力度方面肯定是都從窄、從低、從輕的，自然也就不會有什么好的效果。就每次房地產行業調控而言，地方政府也是高聲響應中央號召并高高舉起調控大旗，但是在具體調控措施以及實施過程中卻總是輕輕落下，就像父親教育自己兒子那樣手下含情的。

不過，目前整個行業氛圍已經發生了本質性變化，房住不炒成為國家層面的長期戰略，房地產行業長期積累的涉房風險也有成為黑天鵝與灰犀牛的可能，各地政府以往對于土地財政的過度依賴、對于房地產行業的過度放縱態度面對已發生質變而增量有限的房地產市場而言確實已經難以為繼。

因此，如何從行業存量中為尾大不掉的土地財政去找補，成為新形勢之下央地博弈中達成的最新共識和不得不為之的事情。這也是此次新的房地產稅試點與上一次試點所面臨的不同的時代背景。至于共同富裕和調節收入差距，則是此輪房地產稅試點的次要目標。

因此，總結上一輪房地產稅試點的相關不足與教訓，在新形勢下根據此輪試點所要達成的目標來選擇試點城市就顯得尤為重要。我認為此輪房地產稅試點需要達成以下幾個目標：

第一、為房地產稅立法摸索經驗，因此試點城市必須有代表性，稅收必須有足夠的涉及面，也就是稅基設置不能太窄；第二、為了讓房地產稅成為土地財政的接替稅種和接續來源，征收的規模、數量和力度也不能太小，因此不能在太窮的城市試點；第三、因為目前地方政府對于土地財政的依賴程度太高，而突然斷奶會導致地方財政暴雷，但是顯然房地產稅在短期內無法替代土地財政，所以在選擇試點城市時不能因為房地產稅試點而造成房價大幅下跌兒影響土地財政的可持續。

所以媒體猜測相關方面可能會選擇部分經濟發達的地區進行試點，這樣對與總體經濟基本面的影響就不會太大的,尤其是東部沿海地區的城市；選擇過去一段時間房價上漲較快的城市進行試點，這樣就可能在遏制這些城市樓市過快漲勢的同時又不至于造成樓市大跌而影響當地的土地財政的可持續；可能會選擇土地出讓金收入比較高的城市，以為這些城市尋找房地產稅替代土地財政的可行之道；選擇有較好納稅基礎的城市，也就是不能太窮。

因此，綜合以上考慮，試點城市可能會選擇深圳、杭州、蘇州、海南等省市。