美國1.5萬億美元商業地產負債明年到期
NEIL CALLANAN、SCOTT CARPENTER與彭博社
2024-09-05
GETTY IMAGES
根據仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）的數據，美國辦公樓、公寓大樓和其他商業地產的房東有1.5萬億美元債務將在明年年底前到期，其中約四分之一的借款很難進行再融資。
更高利率增加了業主的融資成本，導致這些商業地產建筑的價值普遍下降。房地產估值下降，使房東很難借到足夠多的資金，這迫使許多業主只能通過募集股權資本獲得新債務，或者延長現有債務安排。
該經紀商表示，在美國即將到期的商業地產債務中，公寓的債務約占40%，因此它們位于再融資浪潮的中心。美國許多多戶住宅的業主，在低息貸款周期內購買了這些資產，他們使用的是三年期浮動利率貸款。后來利率升高消耗了他們的大部分租金收入，使籌集額外的權益資本變得更加困難。
明晟（MSCI Real Assets）匯總的數據顯示，保險成本上漲和房屋價值下降更是雪上加霜，使美國價值約950億美元的商業地產陷入財務困境或面臨陷入困境的風險。
塔克尼科資本咨詢公司（Taconic Capital Advisors）的董事兼商業抵押貸款擔保證券交易主管凱迪·麥基表示：“全球大部分多戶住宅的價值低于欠款金額。許多多戶住宅的房屋凈值已經不復存在，但從長遠來看，這類資產很有韌性，它們可以獲得金融支持，只是需要有資金注入?！?/p>
即將到期的債務對華爾街而言也是一個潛在的麻煩，因為許多浮動利率貸款被打包成800億美元商業地產抵押貸款債券，并出售給投資者。即便如此，投資者并不認為商業地產市場存在的問題，構成銀行的系統性風險。
為了應對更高的借款成本，商業地產抵押貸款債券貸款機構紛紛修改貸款條款，以幫助借款人維持運營，直到利率下降為止，他們可以為商業地產注入額外的權益資本，或者獲得夾層貸款等次級債務的融資支持。
隨著降息的前景變得越來越清晰，有人樂觀地認為，商業地產市場可以避免陷入大規模危機。
JLL研究總監馬休·麥考利表示，今年，提交債務再融資報價的貸款機構數量平均增加了一倍。他認為目前的融資缺口在2,000億至4,000億美元之間。
“受到限制的周期”
他表示，一些傳統貸款機構專注于解決不良貸款，但其他銀行、人壽保險公司和直接貸款商則愿意提供更多貸款支持。
麥考利補充道：“目前的商業周期受到更多限制。如果銀行能夠制定新的商業計劃并找到退出策略，他們并不愿意接管資產?！?/p>
因此，沃克與鄧祿普公司（Walker & Dunlop Inc.）首席執行官威利·沃克表示，債務基金可能發現部署資金的機會少于預期。
他在本月早些時候接受記者視頻采訪時表示：“市場周期已經恢復到商業抵押貸款擔保證券市場重新活躍的程度，聯邦機構重新開始參與，銀行也開始向商業地產提供貸款支持。”（財富中文網）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
根據仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）的數據，美國辦公樓、公寓大樓和其他商業地產的房東有1.5萬億美元債務將在明年年底前到期，其中約四分之一的借款很難進行再融資。
更高利率增加了業主的融資成本，導致這些商業地產建筑的價值普遍下降。房地產估值下降，使房東很難借到足夠多的資金，這迫使許多業主只能通過募集股權資本獲得新債務，或者延長現有債務安排。
該經紀商表示，在美國即將到期的商業地產債務中，公寓的債務約占40%，因此它們位于再融資浪潮的中心。美國許多多戶住宅的業主，在低息貸款周期內購買了這些資產，他們使用的是三年期浮動利率貸款。后來利率升高消耗了他們的大部分租金收入，使籌集額外的權益資本變得更加困難。
明晟（MSCI Real Assets）匯總的數據顯示，保險成本上漲和房屋價值下降更是雪上加霜，使美國價值約950億美元的商業地產陷入財務困境或面臨陷入困境的風險。
塔克尼科資本咨詢公司（Taconic Capital Advisors）的董事兼商業抵押貸款擔保證券交易主管凱迪·麥基表示：“全球大部分多戶住宅的價值低于欠款金額。許多多戶住宅的房屋凈值已經不復存在，但從長遠來看，這類資產很有韌性，它們可以獲得金融支持，只是需要有資金注入?！?/p>
即將到期的債務對華爾街而言也是一個潛在的麻煩，因為許多浮動利率貸款被打包成800億美元商業地產抵押貸款債券，并出售給投資者。即便如此，投資者并不認為商業地產市場存在的問題，構成銀行的系統性風險。
為了應對更高的借款成本，商業地產抵押貸款債券貸款機構紛紛修改貸款條款，以幫助借款人維持運營，直到利率下降為止，他們可以為商業地產注入額外的權益資本，或者獲得夾層貸款等次級債務的融資支持。
隨著降息的前景變得越來越清晰，有人樂觀地認為，商業地產市場可以避免陷入大規模危機。
JLL研究總監馬休·麥考利表示，今年，提交債務再融資報價的貸款機構數量平均增加了一倍。他認為目前的融資缺口在2,000億至4,000億美元之間。
“受到限制的周期”
他表示，一些傳統貸款機構專注于解決不良貸款，但其他銀行、人壽保險公司和直接貸款商則愿意提供更多貸款支持。
麥考利補充道：“目前的商業周期受到更多限制。如果銀行能夠制定新的商業計劃并找到退出策略，他們并不愿意接管資產?！?/p>
因此，沃克與鄧祿普公司（Walker & Dunlop Inc.）首席執行官威利·沃克表示，債務基金可能發現部署資金的機會少于預期。
他在本月早些時候接受記者視頻采訪時表示：“市場周期已經恢復到商業抵押貸款擔保證券市場重新活躍的程度，聯邦機構重新開始參與，銀行也開始向商業地產提供貸款支持?！保ㄘ敻恢形木W）
譯者：劉進龍
審校：汪皓
Landlords for offices, apartment complexes and other commercial real estate have $1.5 trillion of debt due by the end of next year, and about a quarter of that borrowing could be hard to refinance, according to Jones Lang LaSalle Inc.
The value of buildings has broadly dropped after higher interest rates boosted funding costs for property owners. Those lower valuations make it harder for landlords to borrow as much, forcing many property owners to raise equity capital to secure new debt or extend their existing facilities.
Apartment buildings, which make up about 40% of the looming maturities, are at the center of the refinancing wave, the broker says. Many US owners of the assets known as multifamily bought their properties using three-year floating rate loans during the easy money era. Interest rate increases since then have eaten up much of their rental income, making it a challenge to secure additional equity.
Rising insurance costs and falling values have added to the pain, leaving about $95 billion of the US properties in distress or at risk of becoming so, according to data compiled by MSCI Real Assets.
“A large portion of the multifamily world is underwater at the moment,” said Catie McKee, director and head of commercial-mortgage backed securities trading at Taconic Capital Advisors. “A lot of the equity is gone, but it’s an asset class that is pretty resilient over time. It’s underwritable, it just needs a capital infusion.”
The looming debt maturities are also a potential headache for Wall Street after many of the floating-rate loans were bundled into the $80 billion commercial real estate collateralized loan obligation market and sold off as bonds to investors. Even so, trouble in the commercial real estate market isn’t seen by investors as a systemic issue for banks.
In response to higher borrowing costs, CRE CLO lenders are modifying loans to try to help keep borrowers afloat until interest rates drop, additional equity can be injected or junior debt such as mezzanine loans can be secured.
With the outlook for interest rates cuts becoming clearer, there’s optimism that large scale distress can be avoided in the wider CRE market.
The number of lenders submitting quotes for debt refinancings has doubled on average this year, said Matthew McAuley, a research director at JLL, who said the funding gap is $200 billion to $400 billion at present.
‘Constrained Cycle’
While some traditional lenders are focused on working out their problem loans, other banks, life insurers and direct lenders are willing to extend more credit, he said.
“It’s been a more constrained cycle this time around,” McAuley added. “Banks don’t want to take over assets if they can put a new business plan in place and get an exit.”
As a result, debt funds may find fewer opportunities to deploy capital than expected, said Willy Walker, Chief Executive Officer at Walker & Dunlop Inc.
“The cycle has healed to the point of CMBS coming back, the agencies are coming back, and banks have started to lend back into commercial real estate,” he said on a video call with reporters earlier this month.
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