6月26日，北京發布樓市新政，首套房貸利率下限調整為5年期以上LPR減45個基點，調整后商貸利率下限為3.5%。新政同時也下調了首付比例，首套房最低首付比例從30%降到20%。按LPR-45BP計算，以200萬商貸等額本，息30年為例，總利息（較利率為4.05%）可少22萬元。
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“517”樓市新政的40天后，6月26日北京樓市新政千呼萬喚始出來，首套房首付最低降至20%，房貸利率下限下探至3.5%，支持房子以舊換新，優化家庭首套房認定標準。
北上廣深這四個一線城市，可謂是特大型城市的樓市方向標，而且北京又極具象征性意義，因此樓市政策最為敏感，潛在的剛需購房人群也最大，北京剛剛推出的政策，也是今年上半年國內救樓市政策的縮影。
從2004年到2022年的近20年間，北京的房價幾乎就是一條穩定上升的曲線，雖然近兩年開發商顯得特別慘，樓市似乎也一下子來到寒冬，但是2021年春天的北京樓市，其實還是一片上漲的聲音，一轉眼也就不到三年時間，就到了也得“救市”的程度了，不得不說是讓人大跌眼鏡。
從剛需人群來說，一是新落戶人群和新北京人的購房需求，二是老北漂的改善型購房需求，比如一居換大兩居和三居。剛推出的樓市新政，對于這部分人群當然是友好的，也可以促使一部分剛需人群從持幣待購到馬上下單，但考慮到目前的經濟大環境，對于動輒30年超長周期的房貸還貸期而言，到底會有多少人敢于去改善型買房，其實是值得懷疑的，因此新政的最大受益者還是必須購房的新北京人群，考慮到北京對于落戶的限制，這個人群并不大。
因此，要用政策杠桿來撬動改善型人群的購房需求，筆者認為目前的政策還是不夠的，需要更大的力度來刺激。當然，考慮到北京和上海現在是國內唯二核心城區限購的大城市，因此政策工具肯定有，可以預計在接下來的一年內也大概率會放松，或者明面上不松，實際執行上卻不限購。
從北京周邊天津刺激樓市的政策可以看出，真正刺激樓市的核武器是買房送戶口，天津的這一政策迅速吸引了一大批北漂人群的購房剛需，未來北京和上海會不會到這個程度？上海郊區或許有可能，但北京幾乎是沒有可能性的，假如真的哪天開放了這個政策窗口，那就是樓市真正見底的信號。
對于“517”樓市新政的真正落地效果，不需要看財經新聞，直接去看美股和港股上市公司貝殼的股價走勢就行了，考慮到貝殼背后鏈家地產是國內最大的房產中介，從過去一個多月的貝殼股價先漲后跌來看，下半年還需要更大力度的救樓市政策。
考慮到國內商品房政策也就不到40年，大部分樓市消費者并沒有見過真正意義上的樓市蕭條，這對于政策的制定者也是一樣的情況，如何去改變國內樓市的預期，不僅需要經濟大環境的整體復蘇，也非常考驗政策制定者的洞察力和決斷力，對于一般的樓市消費者來說，還是再等等看吧，除非你是不買房就無法結婚的剛需人群。（財富中文網）
作者楊波為財富中文網專欄作家，資深財經媒體人，專注中概股研究
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編輯：杜曉蕾
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