3000億保障性住房再貸款，是“恰當(dāng)”的救市起點(diǎn)
如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個(gè)“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無(wú)可厚非。此前過(guò)度悲觀的人，可以舒緩一些預(yù)期；而此刻過(guò)度樂(lè)觀的人，卻也大可不必。
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上周五，房地產(chǎn)救市政策打出新的階段性高潮。
“保交房”工作會(huì)議后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局紛紛出臺(tái)相關(guān)配套政策：取消房貸利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，最終用于帶動(dòng)地方收購(gòu)已建成未出售的商品房；“組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購(gòu)等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困?！?/p>
在所有救市政策中，政府財(cái)政或者貨幣當(dāng)局直接出手，永遠(yuǎn)是終極殺招。這意味著通過(guò)松綁、暢通、減負(fù)來(lái)刺激市場(chǎng)的固有需求已經(jīng)效果有限，只有公共部門代表全體國(guó)民以顯性稅或者鑄幣稅為代價(jià)，拿出市場(chǎng)之外的增量資金去直接拉動(dòng)需求，才能有效解決“市場(chǎng)失靈”的問(wèn)題。
地產(chǎn)困境全面爆發(fā)已快滿三年，期間各種“市場(chǎng)化、法治化”手段出臺(tái)了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發(fā)商自己保交樓可能是不足夠的，財(cái)政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來(lái)保交樓可能才是有意義的。”
但拋開道德風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)方案也困難重重，核心問(wèn)題就是誰(shuí)出錢埋單？救市資金不是大風(fēng)刮來(lái)的，它也是有成本的，成本不體現(xiàn)在顯性就會(huì)體現(xiàn)在隱性，不體現(xiàn)在近期就會(huì)體現(xiàn)在遠(yuǎn)期。地方財(cái)政早就在習(xí)慣過(guò)緊日子了，甚至可以說(shuō)，某地的房地產(chǎn)越困難，那么大概率該地的地方財(cái)政也越緊張，隱性債務(wù)壓力也越巨大，就越?jīng)]有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個(gè)真正具有可操作性的方案路徑。
自然資源部將出臺(tái)政策，明確支持地方政府按照“以需定購(gòu)”原則以合理價(jià)格收回企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購(gòu)司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件等，并可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等予以資金支持，享受保障性住房稅收優(yōu)惠政策。由央行提供低成本再貸款資金（規(guī)模3000億元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激勵(lì)21家全國(guó)性銀行機(jī)構(gòu)（國(guó)家開發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行）按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款（帶動(dòng)銀行貸款5000億元），支持收購(gòu)已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。
這就是市場(chǎng)心心念念的真金白銀了。前者是財(cái)稅政策作用于回購(gòu)?fù)恋兀Y金來(lái)源是地方政府專項(xiàng)債券；后者是貨幣政策作用于收購(gòu)成品住宅，資金來(lái)源是基礎(chǔ)貨幣創(chuàng)造。如果與房地產(chǎn)目前淤積的呆滯資產(chǎn)負(fù)債規(guī)模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個(gè)“恰當(dāng)”的起手?jǐn)?shù)字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。
根據(jù)媒體事后對(duì)各家公募基金披露的一季報(bào)統(tǒng)計(jì)，估測(cè)中央?yún)R金在年初救市過(guò)程中累計(jì)增持易方達(dá)滬深300ETF、上證50ETF、華泰柏瑞滬深300ETF、嘉實(shí)滬深300ETF、華夏滬深300ETF，以及南方中證500ETF的合計(jì)份額約為1229.91億份。以時(shí)段均價(jià)計(jì)算，約合資金規(guī)模3290.73億元，這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款金額大致吻合。
新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無(wú)可厚非。此前過(guò)度悲觀的人，可以舒緩一些預(yù)期；而此刻過(guò)度樂(lè)觀的人，卻也大可不必。
沒(méi)真正參與過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的局外人，可能總會(huì)傾向于低估這個(gè)行業(yè)所面臨的危機(jī)程度。雖已困難到第三、四個(gè)年頭了，但全行業(yè)的銷售額還在跌上加跌，庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升。就在地產(chǎn)ETF火力全開的五月份，兩家頑強(qiáng)自救的原千億級(jí)房企還在陷落，廣東的雅居樂(lè)首次宣布債券違約，江蘇的中南建設(shè)收到深交所告知將被A股退市，人類的悲歡，確實(shí)并不相通。（財(cái)富中文網(wǎng)）
作者朱霄為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，任職于某券商衍生品金融部
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編輯：劉蘭香
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