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最近的市場數據很不好看，就連官方發布的數據也不再是一片欣欣向榮，其中最令人關注的莫過于社融數據的負增長，在低利率的環境下企業和個人都缺乏融資意愿，人們對于未來缺乏投資信心，超發的貨幣難以進入實體經濟運轉當中，一些地方已經按捺不住開始調控水電等基礎生活費用，有人說往下發展就是典型的“滯漲”，這可不是什么好消息。

有人說中國經濟如今的局面全是受房地產的拖累，而房地產行業能否企穩，光看各地競相松綁的限購政策還沒用，還得看市場是否會為此買單，還要看行業中的標桿企業是否能度過難關。最近是上市公司的年報發布季，各大公司2023年的年度業績陸續發布，僅以兩個分別代表住宅開發和商業運營的旗幟性企業萬科和太古的年報來看，都出現了罕見的負增長，可見形勢有多嚴峻！

昨天我恰好和北京的幾位業內同仁一起吃飯，席間就在討論當下的形勢以及房地產行業性危機的由來。他們說的有幾個觀點我非常認同：1、市場出現負增長本身是件正常的事情，經濟有周期，順勢而應對就好，最怕的是粉飾太平，看不見真實情況，就容易出昏招；2、行業性危機當從為了迎合金融機構的惰政而買榜盛行開始，一個虛假的排名可以換來更寬松的融資政策，彼此的合謀促成了虛假繁榮，當下所有的人都在為此買單；3、現實是矯枉過正的結果，市場上活躍的買方僅剩國資，很多投資沖動仍是為投而投，這就埋下了新的債務危機隱患，什么時候投資能回到市場邏輯，市場風險才算真的出清。

從萬科的業績發布會，能看出郁亮是真的下決心瘦身了，具體舉措有三：1、“降負債”，這是活下去的必要條件；2、“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用為主的融資模式逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式，這也是被動的改變，“保交房”的大前提下房企已很難再有跨項目間的騰挪空間，所以扛桿率會大大降低，項目的選擇也非常關鍵，容不得閃失；3、“聚焦主業”，郁亮宣布萬科將退出其它業務，聚焦綜合住區開發、物業管理和租賃住宅三大主業，這就意味著曾經“八爪魚”式的多元化嘗試的酒店度假、食品、教育、養老、物流倉儲、產辦、商業開發運營等均面臨退出的選擇。

從財務邏輯上，我能理解郁亮的決策，“三大主業”是萬科擅長的且已經具備規模優勢、形成盈利模式、可以打通資本市場形成完整的商業閉環，各自都形成了成熟的運作平臺（分別是萬科地產本體、萬物云和泊寓），也就是商學院教科書里所說的“現金牛”業務，在整體經營業績不佳的情況下，當然是要保這樣的業務，而斷其他尚需輸血甚至流血不止的“問題”業務。萬科實際上的行動也是堅決的，不僅今年年初就果斷賣掉了旗下最賺錢的商業項目上海七寶萬科廣場，最近更是以摘牌價的七折價掛牌深圳灣超級總部基地用地，還有人猜測在萬科的報表上始終標注為“長期股權投資”而沒用并表處理的印力也有可能被重新擺上貨架。這就是壯士斷腕的殘酷，即使很痛，也只能當機立斷。

從企業發展戰略上，這么干凈的收縮其實有點可惜。從王石時代只做剛需住宅的“工業化開發”的制造業模式，到郁亮時代的資本驅動多元化諸侯賽馬制的大擴張模式，都是時代選擇的結果，尤其是近年來往“城市運營商”邏輯做出的多元化選擇，實際上是未雨綢繆為市場整體進入存量時代而布局的“第二曲線”。可以說，大部分這樣的嘗試萬科做的都還是不錯的，就算是作為戰略投資，可以投中普洛斯、印力這樣細分賽道的頭部企業，也是非常有眼光的。至于很多的嘗試遲遲沒有解決盈利模式和規模發展的問題，一方面有市場環境尚待培育的原因（比如養老），另一方面也有因企業文化沖突、公司治理機制差異而難以融合的情況。

其實做減法可以，但不要回歸老路，如果僅僅做一個標準化產品的制造商，萬科未必會比中建系、綠城系甚至碧桂園更強，而且還會面臨諸如正在進入開發領域的全國最大中介貝殼、已經是全國最大的物業服務商的愿景以及直接從需求出發的獨立第三方公寓服務商自如這三方面的組合阻擊。在一個已經明顯收縮狼多肉少的增量市場和一個看似市場巨大但利潤微薄超級考驗系統運營能力的存量市場之間做選擇，無疑是痛苦而艱難的。可以壯士斷腕，但不要斷掉通往未來的希望，該去加強的能力，哪怕現在還無法形成現金流，還是需要去培育，而且是要當重中之重的續航能力去好生培育。

個人以為，萬科未來的轉機就在萬物云和印力，一個決定城市運營能力，一個決定資產管理能力，一個會是未來的入口，一個會是未來的出口，前面已經做了那么好的布局，如果因為兵荒馬亂而棄了不該棄的子，那就太可惜了。（財富中文網）

作者陳方勇為財富中文網專欄作家，HuanXin創始合伙人、筑夢師主理人

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編輯：劉蘭香