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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作視頻調(diào)度會(huì)議，要求在3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并提出各城市要深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，乘勢(shì)而上，擴(kuò)大融資協(xié)調(diào)機(jī)制成效。

這一部署，確實(shí)又是一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有力支持。可以預(yù)見(jiàn)的是，后續(xù)各部委具體的金融、稅收政策以及各地方的支持政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這是又一次從“供給側(cè)”來(lái)支持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，我們已發(fā)表過(guò)多篇文章，見(jiàn)證房地產(chǎn)市場(chǎng)從火熱到魔幻、魔幻到躺平、躺平到分化等一系列的變化。可以說(shuō)，過(guò)去20多年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，是一個(gè)可以寫(xiě)進(jìn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的比較案例。而關(guān)于這次最新的政策，我們從兩個(gè)維度為大家提供思考，供大家參考。

首先，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求這兩個(gè)維度，哪一個(gè)維度對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)更為重要？

關(guān)于提升和支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有觀點(diǎn)認(rèn)為目前“需求端”更為重要，因?yàn)槿丝跀?shù)量下降、居民負(fù)債率提升、人均住房面積的增加、城市化的不斷發(fā)展等因素，都指向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求減少。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，“供給側(cè)”更為重要——因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在很大的結(jié)構(gòu)性需求和改善性需求，而目前供給側(cè)不穩(wěn)定，尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)的爆雷和爛尾，是造成購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)觀望和成交量下降的主要原因，所以現(xiàn)在更重要的是，先從供給側(cè)發(fā)力，通過(guò)金融政策和地方支持，讓房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤(pán)，以及土拍市場(chǎng)恢復(fù)良好健康的有序運(yùn)行。

供給與需求，是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的邏輯，也是現(xiàn)代商業(yè)最關(guān)鍵的兩個(gè)詞匯。而從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，無(wú)論是供給和需求，都有一個(gè)非常重要的前提——未來(lái)預(yù)期。這個(gè)預(yù)期包括地方政府對(duì)土拍市場(chǎng)的預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期、銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期，以及最為重要的——居民對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期。

如果沒(méi)有穩(wěn)定的預(yù)期這個(gè)前提，而僅從“居住”和“改善”去思考房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，可能是比較片面的。只有基于這個(gè)前提，多角度地去挖掘市場(chǎng)需求，從而滿足不同潛在購(gòu)房者多層次、多結(jié)構(gòu)的需求，才可能找到潛在消費(fèi)者的“真正需求”。

因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)更為關(guān)鍵，供給側(cè)也是預(yù)期穩(wěn)定的一個(gè)最重要要素。如果沒(méi)有穩(wěn)定的供給和市場(chǎng)預(yù)期，需求是很難去挖掘和引導(dǎo)的。

當(dāng)然，從另外一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有一定的市場(chǎng)需求和成交量，供給側(cè)這邊也很難持續(xù)地運(yùn)行下去。所以此時(shí)兩者就陷入了一個(gè)螺旋和矛盾狀態(tài)，這就像先有雞，還是先有蛋的問(wèn)題。但個(gè)人認(rèn)為，在目前這個(gè)實(shí)際情況和前提下，要解開(kāi)這個(gè)問(wèn)題的癥結(jié)，還是需要先從供給側(cè)這邊入手，因?yàn)檫@是更為基礎(chǔ)性的工作。

其次需要指出的是，支持或者抑制房地產(chǎn)的政策不斷推出，有其積極的意義，但政策的變化是否有必要更為審慎？

過(guò)去20多年來(lái)，房地產(chǎn)方面的政策可以說(shuō)難以計(jì)數(shù)，即便是過(guò)去五年里，房地產(chǎn)政策和法規(guī)可能都超過(guò)百個(gè)了，其中有刺激市場(chǎng)的政策，也有抑制市場(chǎng)過(guò)熱的政策。而政策不斷推出和動(dòng)態(tài)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中長(zhǎng)期會(huì)帶來(lái)什么影響，也許不同的人有不同的感觸和回答。

“市場(chǎng)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中起基礎(chǔ)性配置作用”，這是我們社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本準(zhǔn)則。

反思一下，難以計(jì)數(shù)的政策干預(yù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的魔幻、躺平和分化，是因?yàn)椤罢呤ъ`”了，還是“市場(chǎng)未對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用”？

當(dāng)然，無(wú)論如何，多數(shù)人還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的受益者。但是，房地產(chǎn)政策的不斷動(dòng)態(tài)變化，是否在未來(lái)需要更為審慎？這一點(diǎn)值得我們思考。一個(gè)健康、高效的市場(chǎng)離不開(kāi)相對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境，我們也相信目前房地產(chǎn)的困境只是階段性問(wèn)題，也是經(jīng)濟(jì)周期的必經(jīng)之路。

“房子是用來(lái)住的”，真心希望每個(gè)人都能享受時(shí)代發(fā)展的紅利，住上自己心儀的房子。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者王磊為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，資深營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)

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編輯：劉蘭香