房貸合同隱性規則的設計在房價不斷上漲、能按時交樓的前提下，不會出現任何問題，反之則會暴露各種矛盾和沖突，正如深圳樓市正在經歷的風波。蒙受損失的購房者當然值得同情，但其實經濟的周期性、房市的上漲下跌和我們自己人生的起伏，都逃不開社會發展規律。
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2月26日，一條關于“深圳一樓盤大幅降價，業主欲斷貸斷供”的信息引發廣泛關注。該樓盤位于深圳市坪山區，項目名為璽悅臺，業主在2020年～2022年陸續購買了璽悅臺的新房，成交價近4萬元/平方米，但近期深圳房產中介宣稱該樓盤的銷售價格低至2.38萬元/平方米，相當于打了六折，因此，業主將從即日起斷貸斷供。
這條新聞令我感觸良深，因為這又是一條關于樓市、價格、業主、房貸和銀行“五位一體”的消息。如果從開發商、銀行以及老業主、新業主各自的立場和觀點來看，各方的訴求也都是合情合理的。但是，當這幾個角色的訴求都匯聚在一起，就會出現難以調和的矛盾以及難以解決的“規則性困難”。某種程度上來說，這注定是一場沒有贏家的撕扯。
那為什么出現這種“規則性困難”情形？如果在樓市下行和房價繼續下降的周期里，對于貸款買房者來說還有哪些不可預見的問題？
歸根究底，房地產市場中，買房貸款規則的隱性設計是建立在房價不斷上漲的假設前提下，也因此銀行貸款的規則、合同條款有很多容易忽視的“隱性設計”。購房者在貸款購買商品房的時候，都是基于一個前提假設，即這套房子的價格未來會不斷上漲，這是因為考慮到通貨膨脹、經濟發展和以往的房地產市場規律。
購房者的普遍想法是，如果有一天還不起銀行的房貸了，可以考慮賣掉再還貸款，或者直接抵押給銀行還貸，這樣這個房貸就兩清了。但是，這種想法都是基于房價不斷上漲的前提下才能真正實現。很少有人會考慮到房價的下跌或者大幅度下跌帶來的房產評估價值低于銀行貸款額這種情形，此時即使購房者把房子全部給了銀行，也無法還清貸款，還需要繼續補充抵押物。
而更為實際和具體的情形是，中國的銀行并未與購房者共同承擔房價下跌的風險，而是所有的風險由購房者單方面承擔，因為無論這個房子價格下跌還是遭遇爛尾，事實上都需要貸款購房者單方面承擔，這一結果在簽訂貸款合同的時候就已經注定了。
因此，房貸合同隱性規則的設計在房價不斷上漲、能按時交樓的前提下，不會出現任何問題，但反之則會暴露各種矛盾和沖突，正如深圳樓市正在經歷的風波。
蒙受損失的購房者當然值得同情，但其實經濟的周期性、房市的上漲下跌和我們自己人生的起伏，都逃不開社會發展規律。當我們認知這個規律，就會更加審慎對待我們的生活和工作。
首先，中國經濟的發展也是有周期性的，有繁華之日，也有震蕩之時。我們購買的房子也不可能價格總是上漲，漲跌也是規律，還有很多不可預見性——火災、地震、暴力裝修帶來房子結構性損壞等等，這些都會帶來其房屋價值的大幅度流失。因此，我們如果把過多的資產和負債全部壓在鋼筋混凝土搭建的房子上，這并不是人生的一個明智之舉，更不是我們真正的人生和快樂！
其次，我們的工作也會出現起伏，隨著年齡增長和職位的提升，也并不意味著你能賺更多錢。或者說房價的上漲、工資的不斷上漲、經濟的不斷發展都是基于一個時代的前提的，脫離了這個時代的前提，我們很多時候其實是無能為力的。
認知風險、管理風險、對待周期也是我們都要了解和學習的一門學問，用震蕩和周期去理解社會，在很多時候也尤為必要。（財富中文網）
作者王磊為財富中文網專欄作家，資深營銷顧問
本內容為作者獨立觀點，不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。
編輯：劉蘭香
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