未來空間資產的過剩是必然趨勢，必須盡快從坪效思維轉向人效思維，必須牢牢抓住你的核心客戶，提供精準的產品和服務，讓自己成為不可替代的那個選擇，你才能做好資產管理，才能完成身份的轉換，服務更廣泛的金主（比如險資）、產業業主（比如騰訊這種），才讓你在未來長期的存量資產運營時代擁有一席之地。
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就在昨天（1月23日），北京和上海兩個超一線城市分別傳出兩個新聞，讓人對這兩個在商辦市場具有風向標意義的“帶頭大哥”未來走勢浮想聯翩。
眾所周知，北京經濟最強勁的當屬海淀區，這里向來土地供應稀缺，出來一塊必定引發爭搶。昨天，久未有新地供應的海淀區掛牌出讓了一塊五環路內學院路上的寶地，卻是以波瀾不驚的方式完成了出讓，騰訊科技（北京）有限公司以底價64.2億元摘得。根據掛牌文件，此地塊建筑面積控制規模285523平米，成交樓面地價折合約22485元/平方米（顯然這是一個相當低的地價），全部建筑需自持，且需與海淀區政府簽訂《海淀區構建高精尖產業用地履約監管協議書》，很明顯這是一次定向的產業招商用地出讓，后土地財政時代，北京更看重的是高稅收貢獻的產業導入。
補充一個背景情況，這幅地塊曾于2019年由紫光集團以66.09億元的總價摘得，計劃在此建設“紫光全球智能科創總部”，作為紫光的全球總部及人工智能、集成電路、云計算和大數據等的研發中心。當時該地塊還是自2018年9月北京新版禁限目錄發布以來五環內供應的第一宗研發及辦公用地。大概因為紫光集團內部出問題，這塊地最終因為逾期繳納土地開發建設補償費而被收回。騰訊此次也算是在京的第二次拿地，上一次拿的就是位于后廠村騰訊北京總部大樓，已于2019年投入使用。這次拿地騰訊方面很快就出來宣稱是用于自用辦公，可以想見以騰訊系為主力租戶的各個商辦樓宇幾年后勢必遇到大面積整體退租的情況。
另外昨天上海也傳出一個消息：2024年上海不再審批新建商場、寫字樓等商業類項目（已列入計劃項目不影響），不再大拆大建；國有企業原則上只做城市更新，虹口四川北路、浦東陸家嘴、前灘、花木、松江G60走廊、奉賢美谷、閔行漕河涇等部分區域空置率超過40%，2024年上半年要下降到20%。據說出臺這樣的政策是因為上海持續走高的寫字樓空置率，已經嚴重影響了存量資產的投資回報，影響投資商對上海的投資信心，需要盡快改變上海商辦市場嚴重供大于求的市場局面。據說浦東金色中環是這一次試點中的關鍵所在，其供應量占到未來5年上海辦公類產品的一半，針對金色中環，不僅商辦項目審批暫停，就連商業住宅項目審批也被按下了暫緩鍵。
上海之所以會出現這樣的調整，是跟以“樓宇經濟”為目標各區超前的密集商務及產業園區規劃有關，根據上海本地自媒體“樓典”整理，上海目前共規劃有3大中央商務區（傳統中央CBD、蘇河灣CBD、龍華灣CBD）、12大區域（大張江、大虹橋、大漕河涇、大新江灣、大金橋、大寧、大真如、大三林、大浦江鎮、大華涇）、5大新城+2山（嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港、寶山、金山），上海外環內及虹橋商務區未來五年的辦公類產品供應量達約2384萬平方米，其中2024年預計新增供應量就將超過600萬平方米。顯然如此超供的市場情況必然帶來的就是存量內卷，在有限（甚至是下行）的市場需求下，樓宇之間只能采取惡性競爭，據說有的新開寫字樓簽三年合約竟能談到高達18個月的免租期，就這樣空置率還居高不下。因此放緩供應就是休養生息，就是維護一個正常的市場秩序，穩定市場信心。
昨天正好我去參加一個閉門會，主題是“先立后破形勢下的投融資策略”，主辦方請大家談談在當前行業信心普遍不足的情況下還能采取怎樣的投融資策略。我說先立就是要立對正道，中國房地產未來的正道就是從地產金融化徹底轉向不動產資管化，資管能力決定企業后續發展潛力；后破就是要盡快擺脫快周轉時代殘留的慣性，從粗放發展模式轉向精益運營模式，慎挑城市，慎選賽道，慎貪便宜，自己不能駕馭的事情切勿冒進。
回應在北京和上海商辦市場上正在發生的事情，我們要清楚的認識到，未來空間資產的過剩是必然趨勢（有朋友說商辦市場就是一個無解的存量市場，永遠只增不減，永遠都處于過剩狀態），必須盡快從坪效思維轉向人效思維，必須牢牢抓住你的核心客戶，提供精準的產品和服務，讓自己成為不可替代的那個選擇，你才能做好資產管理，才能完成身份的轉換，服務更廣泛的金主（比如險資）、產業業主（比如騰訊這種），才讓你在未來長期的存量資產運營時代擁有一席之地。
能盡早看到這樣的變化，盡早做出應對，盡早培育自己的資管能力，我們才能走出內卷，才不會被時代的浪潮淘汰。要抓緊時間了，留給我們做選擇的時間已經不多了。（財富中文網）
作者陳方勇為財富中文網專欄作家，HuanXin創始合伙人、筑夢師主理人
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編輯：劉蘭香
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