這次的房地產新政之后，政策工具箱里面的工具還有很多。而為了多角度、多層面、多種可能地拉動房地產市場回暖，重新發現和定義房地產的需求成為未來大概率的一條路徑。但是無論如何定義和發現房地產的市場各種需求，都離不開居民的購買能力這個前提，而居民的購買能力與國家的經濟增長和發展息息相關，最終只有“發展才是硬道理”。
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近期，北上廣深陸續實施了“認房不認貸”的新政。這四個“一線城市”新政的出臺，具有明顯的風向標和示范性，也是為房地產市場傳統的“金九銀十”打好預熱的基礎。通過政策刺激房地產市場，這還是熟悉的配方，但是不是熟悉的味道呢？往事如煙、時過境遷，如今房地產市場會不會出現區別以往的“變化”和“不變化”？以下三方面，供大家思考和參考：
首先，房地產市場會“波濤洶涌”，還只是“泛起漣漪”？
毫無疑問，四大城市的風向性新政必然會帶動全國更多城市逐步跟進，各種鼓勵和刺激政策在未來幾個月內會不斷涌現。那么，這輪房地產市場是又會出現一次短暫的“波濤洶涌”，或只是一次泛起“微微的漣漪”？
對此，我們充滿了期待。目前房地產市場需求的結構性、居民負債率、二手房的掛牌數量、法拍房的數量已經與過往的經濟環境下發生了很大的變化。除此之外，還有一個更為關鍵的是——居民對房地產市場的預期。
綜合這五個維度進一步思考后，我們認為房地產市場在短期（1—3個月）的“微微漣漪”是大概率事件。這一點，從國家相關部門和地方政府的刺激政策的力度也看得出來。政策的工具箱里面準備了更多的工具，也是為了防止短期的“微微的漣漪”效果都不如預期，為后期繼續加大各種刺激政策留下余地。
其次，是房地產政策的“蜻蜓點水”和“左右為難”。
這次的房地產新政之后，政策工具箱里面的工具還有很多。比如：逐步放開限購、降低二套房首付、降低豪宅稅、提高公積金貸款額度和比例等等。
很多業內人士認為這次新政只是“蜻蜓點水”，對刺激房地產市場的回暖作用力度有限；不如一次加大政策力度和工具，為樓市的回暖來個真正的“金九銀十”。其實，這次這種“蜻蜓點水”的政策也是各級政府“左右為難”的一種表現。換個角度思考，如果刺激政策力度很多、工具用得很多，但是，市場反饋仍然不理想、達不到預期，就會帶來一個嚴重的問題——房地產市場未來信心預期不足的問題。
如果出現這種情形，就會出現房地產政策“邊際效益遞減”的現象——即使不斷推出各種刺激政策，市場仍然不回暖；這顯然不是各級政府和開發商希望看到的。因此，房地產刺激政策的漸進性、逐步性、根據市場的形勢適時應對就顯得尤為重要了。可以預見的是，房地產市場購買者和供應者之間的各種互相觀望情緒、博弈心態、風向性的信息會更加明顯。
話說回來，還是那至理名言：當“看得見的手”對市場干預、管理得越深，就會越扭曲一個正常、健康發展的市場。當一個正常、健康的市場變成不正常的時候，隨之而來，只會用更強的“看得見的手”去加大更強的力度。長此以往，“左右為難”這種現象的出現就是必然了。
最后，為了多角度、多層面、多種可能地拉動房地產市場回暖，重新發現和定義房地產市場的“需求”，將成為新的路徑。
“房住不炒”這個基本方針不會動搖，在這個前提下，炒房的需求是肯定要被按住的。而只有重新發現和定義房地產的居住需求，才有可能通過各種政策去引導和刺激居民購買。比如說：改善型需求，換更大、更新、更好的房子；享受型需求，在城市的郊區環境更好的地方為享受生活提供的住房；工作型需求，當工作地點發生變化，尤其是在新區開發的建設中，工作和居住距離比較遠，這個需求也是在某種程度上客觀存在；親情型需求，未來子女很少愿意和父母住在一起的，但是又為了和父母近一點，在一個小區里面同時購買兩套住房。
其實，客觀來講中國人對房子的需求和喜好還是帶有一定執念的。為了從居住角度拉動房地產市場，重新發現和定義房地產的需求也就成為未來大概率的一條路徑。但是，需要指出的，無論如何定義和發現房地產的市場各種需求，都離不開居民的購買能力這個前提，而居民的購買能力與國家的經濟增長和發展息息相關。
因此，還是得回到的那句話——“發展才是硬道理”。沒有經濟的發展和收入提升，只會有空洞的需求；當只有空洞的需求，什么樣的刺激政策都成為過往云煙了。（財富中文網）
作者王磊為財富中文網專欄作家，資深營銷顧問，商業專欄作家
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編輯：劉蘭香
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