種種跡象顯示，本輪房地產市場調整尚未完全見底，但是可以看到是底部區間正在夯實，一、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經發出明顯信號。那么，對于廣大投資者來說，現在是抄底良機么？
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7月24日，中央政治局會議上，對于“股市”和“樓市”兩個領域，同時提出“活躍資本市場，提振投資者信心”和“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑，對于當前困擾宏觀經濟發展的這兩個難題，最高層會議公報中表明國家的鮮明態度，“兩手都要抓，兩手都要硬”，不可偏廢。
上周日，財政部、國家稅務總局、證監會和三大交易所官宣包括印花稅下調、階段性收緊IPO和再融資節奏、規范大股東股份減持以及下調融資保證金比例等活躍資本市場措施，“四箭齊發”，力度空前，著實讓廣大投資者興奮了一把，A股市場隨即給予連續兩日上漲回應。不過，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產板塊卻收獲驚喜，前期爆雷的金科股份連續收獲兩個漲停，榮盛發展、天房發展等連續兩日大漲超過15%，整個板塊也是連續兩個交易日大漲。無獨有偶，8月初深陷流動性危機的宇宙第一房企——碧桂園在經歷股價腰斬后，其H股上市公司碧桂園（8月29日也收獲超過12CM漲幅。當然，資本市場中房地產板塊異軍突起也是事出有因，一部分利好來自于8月27日證監會發布一條政策：房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，另一部分原因是8月28日十四屆全國人大常委會第五次會議上，國家發改委主任鄭柵潔在工作報告中提出：積極擴大國內需求，深入推進新型城鎮化建設。
一個多月來，隨著各部委和各地全面落實中央政治局會議精神，有關房地產優化政策出臺頻率明顯加快，中國房地產市場引來密集松綁期，不過相較于股市的史詩級式救市方式，樓市目前只有“不溫不火”救市措施。一線城市樓市在本輪行業深度調整中，“受傷最輕，包袱最小，希望最大”，對于一線城市來說，救市政策一來沒有這么迫切，二來基于過去救市后續表現，一線城市“燈塔”效應依然明顯，因此，一線城市出臺救市措施必然慎之又慎。
相較于三、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求，即使價格大幅降低也依然無人問津，二線大城市人口紅利尚有空間，加上區域中心資源優勢，一旦房價下降至心理區間，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底，但是對于一線城市而言，不僅大部分房企對于在售一手房咬住價格不松口，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售，當然這種情況下，買家更是持幣待購中，買賣雙方博弈愈加明顯。
根據中指研究院數據顯示，8月份全國樓市繼續低迷，成交量整體同環比均下降。一線城市成交面積環比下跌22.83%，北京、上海、深圳環比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%。二線城市整體環比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%。庫存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。土地出讓方面，8月份監測城市總體供應量同比走低，宅地供求同比下滑，整體成交方面量跌價漲，一線城市出讓金及成交樓面均價有所上揚；房企拿地城市集中在廣州、南京、杭州、成都等城市。土地出讓金總額同比上揚，成都攬金371億居首。
顯而易見，本輪房地產市場調整尚未完全見底，但是可以看到是底部區間正在夯實，一、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經發出明顯信號。那么，對于廣大投資者來說，現在是抄底良機么？
首先，可以肯定是，目前單論從投資房地產行業機會而言，資本市場機會遠大于不動產機會。若資本市場是國家宏觀經濟的“晴雨表”，那么板塊指數就是行業景氣的“溫度計”。隨著房地產開發、房地產服務等相關板塊前段時間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關物業、經紀關聯公司風險基本出清，在經歷債務重組、資產重整等程序后，本身基本面尚可、投資布局合理、歷史債務包袱較輕的上市房企以及相關物業、經紀關聯公司更是迎來觸底反彈良機，投資這些上市公司股票，財務風險基本可控，未來收益較為客觀。同時，相較于實體房產，風險出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位，抄底正當時，而且流動性好，收益變現容易，潛在風險可控。
其次，若要投資的話，一線城市房產特別是核心地段房產基于“過去抗跌、現在保值和未來增值”邏輯，是如今唯一值得投資的優質不動產。在本輪樓市調整中，全國各地房地產市場幾乎泥沙俱下，但是唯獨一線城市房價較為堅挺，其本質原因還是因為其良好供需基本面支撐，這也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點所在，畢竟在市場經濟中，供需關系才是影響價格的最核心因素。北京、上海、廣州和深圳等一線城市憑借其優質教育資源、良好醫療保障和廣闊就業機會等優勢，多年來吸引舉國精英人才和成功人士安家落戶，同時購房置業落戶不僅是國人傳統觀念，也是保障上述權益的最好方式。盡管一線城市商品房一直被認為是普通民眾眼中的稀缺資源，但是精英人才和權貴階層充沛的購買力也足以讓其成為“必需品”。因此，盡管一線城市樓市尚在博弈中，但是核心區位房產，下跌空間不大，逢低適時出手，未來上漲可期。
最后，對于剛需和改善型需求來說，二線城市房產抄底機會正在臨近，歲末年初正當時。近期，住建部強調要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，絕大部分購房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場的供不應求和三、四線城市的供過于求，二線城市商品房市場目前處于供需弱平衡狀態，今年以來，二線城市不斷出臺“以價換量”的刺激政策正在促使其房地產市場逐漸進入“緊平衡”狀態，最近二線城市商品房成交量環比上升已經充分印證這一點。究其原因，在于二線城市均是省會城市或者區域中心城市，其房價相對于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態，合適降價讓利后，其良好性價比必然會吸引大量剛需和改善型需求入場抄底。不過，盡管二線城市的區域中心城市屬性也限制其房價過去上漲空間，但是也注定未來下跌空間不會太大，畢竟一旦跌多了，相較于周邊三、四線城市，其較高性價比，總會有本市及周邊區域剛需和改善型需求抄底。
如今屬于中國房地產的黃金時代已經落幕，過去那種“閉眼買房、坐等升值”的機會已經一去不復返，未來十年內，全國大部分區域大概都會進入存量房博弈時代，但是市場機會依然存在，不過機會總是留給有準備的人。（財富中文網）
作者汪杰為財富中文網專欄作家，創業公司從業者，關注宏觀經濟形勢
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編輯：劉蘭香
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