金融支持房地產政策延期是支持房企的又一支利箭，畢竟現在眼下絕大部分房企首要任務是活下來，活下來的最重要支撐是維持現有融資規(guī)模。但如果政策還是只聚焦在如何破解房企融資難、融資貴等問題之上，恐怕無法跳出“房地產行業(yè)調控周期率”的怪圈，也無可能實現我國房地產市場健康可持續(xù)發(fā)展。只有讓房地產市場供給端“加速出清”，讓房地產行業(yè)實現真正意義上的軟著陸，才是破解當今房地產行業(yè)困境的“唯一之道”。
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千呼萬喚始出來。一則關于繼續(xù)穩(wěn)定樓市的政策終于出臺。
7月10日傍晚，央行聯合國家金融監(jiān)管總局發(fā)布關于延長金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關政策期限的通知，通知決定將有關政策有適用期限的，統一延長至2024年12月31日。
粗略閱讀一下官方答記者問版本內容，主要涉及存量貸款的展期和調整還款安排、債務新老劃斷后承擔主體資格認定以及配套融資風險分類和盡職免責條款。通俗一點解釋就是老的存量貸款，房企可以在2014年底之前靈活安排還款進度；新的增量貸款，金融機構應貸盡貸，盡量滿足市場需求，盡職即免責。
毫無疑問，這是繼去年央行、原銀保監(jiān)會和證監(jiān)會聯合出臺支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展而發(fā)出的“三支箭”之后，又一支利箭。對于正處在水深火熱之中的廣大房企來說，確實是一個大利好。相對之前“三支箭”的增量融資，這支箭不僅要求繼續(xù)擴大增量，而且更重要是要求維持存量，畢竟現在眼下絕大部分房企首要任務是活下來，活下來的最重要支撐是維持現有融資規(guī)模，同時通過各種方式促進存量樓盤、地塊等“加速出清”，實現房地產行業(yè)的“供需再平衡”和整個行業(yè)鏈條中包括房企、購房人與金融機構在內共同“去高杠桿”。
自1998年國家實行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產市場迅猛發(fā)展，住房徹底由計劃經濟年代的分配變成市場經濟時代的商品，商品作為住房最重要的屬性已深入人心。我國房地產市場發(fā)展初期，由于供需極度不平衡，在市場經濟體制下，住房商品化帶來房價一路攀升，也極大激發(fā)市場各界參與的熱情，無論房企、建筑商、購房人還是金融機構都在分享時代給予的紅利，也帶來房地產行業(yè)的空前繁榮。2021年以來，房地產行業(yè)已經明顯從穩(wěn)定周期進入衰落周期，其變化既有國家宏觀經濟層面下滑的因素，也有外部突發(fā)黑天鶴事件——“新冠疫情”爆發(fā)的催化，但更重要因素來自內部——行業(yè)在高速發(fā)展二十多年后開始出現市場自我調整。古語云“水滿則溢，月滿則虧”，房地產行業(yè)的高歌猛進時代“終有曲終人散時”。
從數據上看，2020年-2022年全國房地產開發(fā)投資分別為14.14萬億元、14.76萬億元和13.30億元，商品房銷售面積分別為17.60億平方米、17.94億平方米和13.58億平方米，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金19.31萬億元、20.11萬億元和14.90萬億元。同樣面臨疫情防控和國內經濟增速放緩等不利因素，2020年、2021年商品房市場依然走出華麗的跨越式步伐，相比之下，2022年房地產行業(yè)各項主要數據卻開始出現明顯大幅度下滑，房地產市場新增見頂已成為不爭的事實。
與此同時，我國房價從1998年1750元/平米開始一路飆升，2020年-2022年分別達到9860元/平方米、10139元/平方米和9814元/平方米，同樣在2021年度數據開始見頂。另一方面，1998年我國人均城鎮(zhèn)住房面積僅有18.7平方米，根據國家統計局《中國人口普查年鑒－2020》顯示，2020年已經達到41.76平方米，可以作為重要參照的歐洲主要發(fā)達國家人均住房面積也集中在35-45平方米這個區(qū)間，我國人均城鎮(zhèn)住房面積未來增長空間較為有限。綜上，房地產行業(yè)在中國已經走到一個關鍵的十字路口，是向左的“深蹲后再起跳”，還是向右的“漸進式平緩滑行”，都是值得我們深入探討。
不可否認，本次監(jiān)管機構相關政策延期有助于減輕房企融資狀況、緩解房企資金壓力，同時有助于降低金融機構不良資產風險敞口，維護房地產市場和金融市場平穩(wěn)運行，穩(wěn)定市場信心和預期，更好地助力國內宏觀經濟恢復。但是自2022年底以來，盡管監(jiān)管機構“三支箭”相繼發(fā)出，成為近10年來政策在地產領域鮮有的放松和激勵，對改善房企資產負債和助力行業(yè)紓困意義匪淺，但是實施半年多來，效果顯然不及預期，并沒有真正藥到病除的破解當前房地產行業(yè)難題，所以才會有如今的“第四支箭”。
在現有模式下，即通過因城施策，加快調整優(yōu)化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，加大對優(yōu)質房地產企業(yè)流動性支持，達到全面調整優(yōu)化房地產金融政策，最終目的還是扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項工作。而如果政策還是只聚焦在如何破解房企融資難、融資貴等問題之上，恐怕無法跳出“房地產行業(yè)調控周期率”的怪圈，“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的西醫(yī)外科手術式做法，絕無可能實現我國房地產市場健康可持續(xù)發(fā)展。
因此，房地產市場供給端“加速出清”，讓房地產行業(yè)實現真正意義上的軟著陸，才是破解當今房地產行業(yè)困境的“唯一之道”。目前，房企、金融機構和購房人三者之間的“囚徒困境”，加上絕大部分地方政府目前債臺高筑，根本無法在供給端源頭——土地供應上進行水龍頭式擰緊，由此三者圍繞“房價”這個焦點博弈激烈，“房企不愿意降價、金融機構不希望降價和購房人期待降價”的核心矛盾幾乎無法調和，如果不能從這里進行破局，房地產行業(yè)很難走上真正意義上復蘇之路。
“冰凍三尺非一日之寒”，同樣“病去如抽絲”，面對房地產行業(yè)多年來的沉疴重疾，重藥猛藥只能管住一時，很難治根。圍繞“房價”這個病根，如何開出讓房企、金融機構和購房人三者都能接受的藥方至關重要。也許房子降價不是唯一出路，但是必不可少的一味藥引，通過適度降價可以大幅提升銷售業(yè)績，加大現金流回款力度，不斷降低存貨占比，恢復房企“自我造血”功能，讓市場真正“暖起來”，通過加速供給端出清，實現行業(yè)良性循環(huán)。（財富中文網）
作者汪杰為財富中文網專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關注宏觀經濟形勢
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編輯：劉蘭香
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