穆迪分析如今預(yù)計美國房價從峰值到谷底的跌幅區(qū)間為5%至10%。在價格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場,預(yù)測的跌幅為10%至15%。如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退,穆迪分析預(yù)計美國房價跌幅就將擴(kuò)大至10%至15%,而價格嚴(yán)重“高估”的房產(chǎn)市場的跌幅將達(dá)到20%至25%。假設(shè)美國房價下跌15%,顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國房價在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。然而,它將是二戰(zhàn)后出現(xiàn)的第二高房價跌幅,僅次于美國房價在2006年至2012年房產(chǎn)泡沫破滅期間出現(xiàn)的27%的跌幅。
穆迪的這篇報告的質(zhì)量很高。我近幾年多次撰文抨擊穆迪的觀點,文章在中國流傳及影響力甚廣,這次是我首次肯定穆迪,原因在于,穆迪對美國樓市的這個分析嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、中立、深入。
還算樂觀的結(jié)論。若穆迪對美國樓市的分析結(jié)論成立,即:“美國樓市中,半數(shù)城市降價20%以上”,則,在美國及世界經(jīng)濟(jì)一片哀鴻遍野之中,美國樓市的前景算是比較樂觀的,其實,若從極端的情況考慮,這個20%的數(shù)值可能處于銀行貸款敏感性分析及絕大多數(shù)房主的可承受范圍之內(nèi)。也就是說,美國的樓市波動并沒有想象中那么大。
疫情房產(chǎn)泡沫(Pandemic Housing Bubble)構(gòu)成本輪美國房市降價的安全墊。譬如,本文中提及,假設(shè)美國房價下跌15%,顯然這一跌幅并不能夠徹底抹除美國房價在疫情房產(chǎn)熱期間出現(xiàn)的驚人的43%增幅。加之,由于美國的企業(yè)和家庭擁有強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表、以及勞動力短缺,所以,房價下跌15%對風(fēng)險的可控性影響可能微乎其微。
利率敏感性的房產(chǎn)可能影響較大。由于美國加息幅度之大對美國房市的巨大沖擊,令許多人措手不及,這次,可能對利率敏感性房產(chǎn)沖擊較大,而豪宅市場、房屋租賃市場可能走出獨立的上漲行情,因此,美國房市的走勢,需要詳盡的細(xì)分才具有價值,也就是說,美國房市中的個別房屋未來仍然存在巨大的投資機(jī)會,換句換說,今后五到十年,不管美國經(jīng)濟(jì)的悲觀走勢如何,美國房市的危中之機(jī)可能超過“疫情房產(chǎn)泡沫”。特別是,本輪整治通脹的最好結(jié)果,可能使高通脹“固化”,即如影相隨,那么,美國房市價格與高通脹“與狼共舞”,則不足為奇。
當(dāng)然,北美以外國家的房市就沒有那么幸運了,需要特別指出的是,一些發(fā)展中國家、新興市場國家、俄羅斯、烏克蘭等,則可能面臨巨大、極端、嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。(財富中文網(wǎng))
作者王衍行為財富中文網(wǎng)專欄作家,中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員、中國銀行業(yè)協(xié)會前副秘書長。
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