恒大這五年半中超過5萬億的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過1萬億元；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%；假設(shè)員工薪酬占管理與營銷費(fèi)用的一半，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數(shù)的10.05%；股東與實(shí)際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%。
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皮帶哥許家印前天在恒大集團(tuán)內(nèi)部會議上爆出恒大5年半歸還到期貸款本金利息共2.61萬億元的數(shù)據(jù)，其中歸還到期貸款本金22500億元、支付貸款利息3670億元。另外還繳納稅金2216億元、支付土地款9634億元、支付工程款與材料款等建安費(fèi)用9736億元、管理及營銷費(fèi)用支出2381億元，合計(jì)達(dá)到5.01萬億。
許教授講這番話的用意是為了給員工鼓勁加油，希望員工在公司困難的時候要有定力，并解釋說房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要龐大的現(xiàn)金流，希望員工全力以赴復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓以恢復(fù)銷售和恢復(fù)正常經(jīng)營,來努力歸還各方面的欠款。但許教授有意無意之間透露的這組數(shù)據(jù)，聽起來還是著實(shí)有些驚人。
據(jù)稱這是從2016年1月1日至2021年6月30日的數(shù)據(jù)，不過我相信許教授此番透露的這組數(shù)據(jù)應(yīng)該是真實(shí)的。看完這組數(shù)據(jù)及其構(gòu)成，更加證明了我之前關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)已淪為土地財(cái)政外在表象的觀點(diǎn) 。因此下一步行業(yè)調(diào)控走向何方，恐怕也就不單單是房企和房地產(chǎn)行業(yè)本身的問題了。
在這里我并沒有必要給許教授開脫，我只是想和大家先簡單分析一下恒大這個頭部房企在過去的5年半中的5.01萬億支出的去向結(jié)構(gòu)，讓我們來看看各個分肥方都拿走了多少份額、誰是最大的分肥方以及獲益排序。
這5.01萬億開支中，歸還到期貸款本金22500億元及支付貸款利息3670億元，“借債還錢、天經(jīng)地義”，所以除去歸還的到期貸款本金22500億元不算，這些資金方獲得了貸款利息3670億元，也就是說分食了3670億元的好處；支付土地款9634億元并繳納稅金2216億元，也就是合計(jì)被政府分食了其中的11850億元；支付工程款與材料款等建安費(fèi)用9736億元，這屬于等價交換和勞動付出所得，說不上分肥；管理及營銷費(fèi)用2381億元，而員工薪酬就包含在這里，說明員工薪酬還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及繳納的稅金多，而且員工薪酬是另外需要繳納稅金的。另外據(jù)查恒大過去十年累積分紅672.83億元，其中2016-2020年累積分紅440.45億元，按照許家印丁玉梅夫婦占股76.7%的比例計(jì)算，許老板十年累計(jì)分紅516億元、近五年獲得分紅338.8億（含稅）。
由此看來，恒大這五年半中超過5萬億的總體支出里，最大的分肥者是政府，獲益總額超過1萬億元；資金方獲益總額3670億元，占政府方獲益總額11850億元的30.97%；假設(shè)員工薪酬占管理與營銷費(fèi)用的一半，則員工薪酬總額1190.5億元只占政府獲益總數(shù)的10.05%；股東與實(shí)際控制人分紅440.45億元占政府獲益總額11850億元的3.717%。
誰到底是最大的獲益方自然也就不言而喻了。
中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)誕生的初衷，是以市場化方式實(shí)現(xiàn)對政府無法完全承擔(dān)的國民住房保障責(zé)任的替代。但在行業(yè)發(fā)展與演變過程中卻逐漸成為以房地產(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的政府汲取財(cái)政資源的手段與工具。在掌握地根和銀根的前提下，隨著政府參與房地產(chǎn)市場程度的越來越深，政府從房地產(chǎn)行業(yè)中獲益的占比也越來越高，對土地財(cái)政的依賴程度也越來越深。除了直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場的國央企之外，涉及房地產(chǎn)融資的金融機(jī)構(gòu)在很大程度上也掌控在政府手中，大多由國有機(jī)構(gòu)控股，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到當(dāng)今，如果要論及涉房風(fēng)險，哪個參與方面臨的風(fēng)險最大，則也是顯而易見的。
至于坊間之前所揭露并有譴責(zé)之意的恒大管理層的奢華商旅接待標(biāo)準(zhǔn)問題以及由此給上市公司造成的成本而言，我認(rèn)為需要一分為二來看。一則中國恒大屬于私人控股的上市公司，且許家印家族占據(jù)超過75%的絕對控股地位，許老板愿意和員工花他自己的錢，那是他個人的意愿；二則以國央企超過600萬億規(guī)模的資產(chǎn)和低下的效率所浪費(fèi)的屬于全體公眾的資財(cái)究竟有多大，似乎更應(yīng)該受到社會的關(guān)注吧？之前媒體揭露出華潤集團(tuán)前董事長宋林一餐飯往往超過100萬元的花費(fèi)，這樣大把花掉的央企的錢財(cái)可是屬于全體國民與納稅人的哦，怎么不見那些人去關(guān)注與炒作呢？
內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)已走過了長期賣方市場所支持的高毛利時代，土地財(cái)政也以越來越深的市場參與度、以有形之手將房地產(chǎn)行業(yè)從土地紅利、金融紅利時代推進(jìn)到了類制造業(yè)時代，而低毛利、大規(guī)模的寡頭競爭與區(qū)域性寡頭的出現(xiàn)則是這個時代的標(biāo)志。由此一來，也就意味著大量中小房企的市場出清。
而目前更加引人注目的，都是一些頭部和百強(qiáng)房企接連暴雷的事，就連一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、聲稱不著急讓物業(yè)公司上市的萬科昨天也決定分拆萬物云上市了。這雖然不能表明表明萬科出現(xiàn)了流動性緊張問題，但是分拆萬物云上市必然能夠提升母公司萬科的流動性并改善其基本面，萬科備戰(zhàn)寒冬的考慮還是不能排除的。
當(dāng)前，在傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季已然消失、多家百強(qiáng)房企排隊(duì)暴雷以及民營房企集體“躺平”土拍市場的情況下，監(jiān)管部門也以微調(diào)的名義吹起了融資寬松的暖風(fēng)。但是根據(jù)市場反應(yīng)，融資適度放松的暖風(fēng)，實(shí)際上是吹向按揭貸款這一銷售端而非開發(fā)環(huán)節(jié)的，市場傳導(dǎo)以及資金最終流向誰還是個問題。
不過，在2021年這個深秋中嗷嗷待哺的，可不只是開發(fā)商。以恒大、花樣年、當(dāng)代置業(yè)為代表的開發(fā)商都已轉(zhuǎn)向以社會責(zé)任、以保交樓為核心了。
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