萬科“二號位”風波，暴露冰山的一角
劉蘭香
2025-01-17
四年前，萬科發行公司債時，發行利率和同期限的國債利差不到1%。這表明當時市場認為萬科的違約風險低到接近于中國財政部。而現在，萬科各期限公司債價格普遍接近腰斬，這意味著市場判斷其違約的概率至少為50%——放在國際市場，這已經是標準的“垃圾債”。
1月16日，萬科有五筆境內債券因跌幅超過20%而出現臨時停牌。在人心惶惶之際，《經濟觀察報》于當日晚間發布了一則關于萬科執行董事、總裁、首席執行官祝九勝在1月15日被公安機關帶走的消息，震驚業內外，也似乎揭開了萬科債券暴跌內幕的一角。但17日凌晨0點46分，祝九勝的微信朋友圈出現更新，內容為萬科長租公寓品牌泊寓相關業務的宣傳。同時，17日早間相關的媒體報道也已刪除。
作為萬科的“二號位”，祝九勝到底是并未被有關部門帶走，還是在被帶走并接受問詢后回歸，目前尚無更多信息證實。但無風不起浪，在最近一波下跌之前，萬科債券2024年已經承壓，因萬科面臨的財務壓力已成為明牌，而其無論在融資端還是在銷售端都還未展現任何改善的跡象，同時作為第一大股東的深圳地鐵集團幾乎隱身，也令其獲得后援的前景愈發暗淡。
財務報告顯示，萬科2024年前三季度凈虧損179.4億元，且截至9月底，一年內到期的有息負債約為1202億元，而在手貨幣資金僅797億元，現金短債比為0.66（相當于每1元債務對應的在手現金僅有0.66元）。同時，根據公開數據，2025年一季度為萬科的債券償付高峰，98.9億元的境內公開債在此期間需要兌付；境外債兌付高峰在2025年5月，當月有4.55億美元需要兌付。
值得一提的是，近期，新華保險宣布與萬科2019年一筆20億元的保險資管債權投資計劃展期，而展期在非標債權市場被視為違約重組的一種。此事件進一步加劇了市場對萬科財務狀況的擔憂，畢竟除了新華保險，還有6家保險機構從2019年到2023年都與萬科有類似的保債計劃，債權規模合計約400億元。
不過，在2024年3月的萬科業績發布會上，祝九勝曾表示，險資對萬科的支持方式更多是以債權投資計劃對應經營性業務，在期限設置上以“5+1+1+1……”的形式進行。在面臨是否“+”的選擇時，有時候選擇權在險資，有時在萬科，有時是雙方的，臨近“+”的時候雙方就會好好商量。
與相對柔性的非標債權相比，公開債的兌付要求則剛性得多。盡管在祝九勝微信朋友圈更新后市場疑慮有所消解，表現在萬科股票并未跌停，債券先跌后漲，似有“接飛刀”的資金介入，但以其債券價格仍然僅為面值一半的現狀來看，萬科面臨的問題已經很緊迫，能否盡快解決，關鍵還看深圳地鐵，而深圳地鐵作為深圳國資全資子公司，目前仍是三緘其口，并未顯露出任何幫扶的意愿。
深圳地鐵目前持有萬科27.18%的股權，當初斥資600多億元入股，平均成本20.47元。截至1月17日，萬科的股價約為6.6元，深圳地鐵的賬面浮虧幅度近70%，虧損額超400億元。這在一定程度上解釋了深圳地鐵這次異常的沉默。2023年年底，萬科美元債價格出現波動時，深圳地鐵的表態還比較積極，并在2024年5月從萬科收購了一塊土地。但這次若其繼續真金白銀地投入，顯然面臨更多的現實障礙。
另外，關于“萬科作為中國房地產行業的標桿所以不能倒”的說法甚囂塵上，但萬科2024年的銷售額下降35%，在房企銷售榜中已跌出前三，排名第五，排在其前的除了綠城之外均為央國企，由此來看，萬科到底在多大程度上還能代表中國房地產行業，可能也是見仁見智。
而關于深圳國資接管萬科的傳言，市場人士分析稱，即便深圳國資有此意愿，無疑也需要先解決管理層方面的問題。從萬科管理層的表現來看，早在2018年，作為萬科董事長的郁亮就已經喊出“活下去”的口號，但從2018到2021年，萬科的拿地總額每年均居行業前列，2022年依然位居第二。這種激進的策略與“活下去”的戰略明顯不符，很大程度上為公司今日的困境埋下種子。如果萬科最終被深圳國資接管而成為真正意義上的國資房企，深圳國資才可能會通過資產注入、置換等方式來進行救助。
“在萬科這一事件中，盡管祝九勝更新朋友圈以及與媒體通話等行為可能被外界視為安撫市場的技術性安排，但市場壓力自然也是可想而知的。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，只有盡快推動市場回暖并讓萬科等房地產企業擺脫流動性困境，才能實現房地產行業的預期改善與信心修復，而房地產行業的預期改善與信心修復對于中國宏觀經濟運行的重要性又是不言而喻的，因此從多個層面出發共同推動房地產市場的平穩健康發展變得更加迫切。
萬科事件的演進態勢，無疑會成為市場觀察高層對房地產行業態度和未來趨勢的重要參考。無論如何，可以肯定的是，2018年經歷“萬寶”之爭、深鐵入局后接棒萬科總裁一職的祝九勝，將真正迎來任上考驗最為嚴酷的一年。（財富中文網）
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