財政部祭出大招，對房地產影響幾何？
柏文喜
2024-10-12
財政部部長藍佛安10月12日在國新辦新聞發布會上表示，除每年繼續在新增專項債限額中專門安排一定規模的債券用于支持化解存量政府投資項目的債務外，擬一次性增加較大規模債務限額，置換地方政府存量隱性債務，加大力度支持地方化解債務風險，相關政策待履行法定程序后，再向社會作詳細說明。
同時，就房地產而言，有形之手也終于下場，調整稅費且以專項債收地收房，這對推動行業復蘇作用幾何？
針對邊際寬松并走到差不多有史以來最為寬松的市場準入管制，外加不斷寬松并走向一邊倒的支持性金融政策，上半年以來已陷入“躺平”狀態的樓市在傳統“金九銀十“這一行業旺季已走完一半時，終于迎來了少數頭部城市的結構性微微回暖。不過客觀而言，過往的旨在推動行業復蘇的系列政策，無論“三支箭”還是“組合拳”，顯然都未能達成預期目標。這主要是因為在市場預期無法修復，行業信心無法恢復，且通縮實際上已然明顯的情況下，加杠桿的金融政策顯然難以奏效，這也是今天財政部針對房地產行業和樓市伸出有形之手的邏輯所在。
其實在大批民營房企暴雷、樓市去化困難日益嚴重、大量爛尾樓涌現的前年秋天，本人已多次呼吁政府應從行業整體考慮，發行特別國債或直接下場救樓市、救行業了。當時隨著行業下行和去化日益困難，大量民營房企暴雷，行業流動性幾近喪失，在債務螺旋之下，行業對不斷出臺的利好政策自然失去了反應能力，市場功能很大程度上已實際喪失，以有形之手彌補市場缺陷，推動市場功能的恢復和行業自身修復，正是政策倫理的題中應有之義。而發行特別國債救市救企，或者政府直接出手，比如國央企、平臺公司入市干預，則是在行業進入休克狀態前的理性選擇。而這一點，卻遲來了兩年。
財政部今天祭出專項債大招，直接入市收房收地，新舉措對房地產行業與樓市的意義不言而喻。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，其健康發展對于穩定經濟增長、促進社會就業、改善居民居住條件等方面具有不可替代的作用。樓市下行和房地產行業衰退對于這兩年宏觀經濟穩定、居民收入和就業、社會穩定的影響可謂刻骨銘心。在當前全球經濟環境復雜多變、國內經濟面臨多重挑戰的背景下，今天財政部副部長廖岷在國新辦新聞發布會上透露了三項旨在促進房地產平穩發展的新舉措，這些措施不僅為當前房地產市場注入了新的活力，更預示著未來房地產行業發展的新方向。
這些直接而具體的財政措施對房地產行業與樓市可能產生的近期效果和深遠影響，可從以下三方面來做簡單評析。
一、允許專項債用于土地儲備：增強土地供給調控能力
當前，我國部分城市存在閑置未開發土地較多的現象，這些土地資源的浪費不僅影響土地市場的有效供給，也制約了房地產市場健康發展。土地儲備作為地方政府調控房地產市場的重要手段，其資金來源和運作效率直接影響到土地市場的穩定性和可持續性。允許專項債用于土地儲備，意味著地方政府將有更多的資金來源用于土地整理和開發，從而加快閑置土地的盤活和利用。這一舉措有望減少閑置土地數量，提高土地資源利用效率，進一步增強土地市場供給調控能力。
而通過專項債支持，地方政府可更加靈活地安排土地供應節奏和規模，有助于穩定市場預期，促進房地產市場平穩發展。展望未來，隨著專項債在土地儲備領域的深入應用，土地市場的供給結構將進一步優化，土地資源配置將更加合理。這不僅有助于盤活閑置土地和緩解部分城市土地供應緊張的局面，也有助于降低房地產市場的開發成本，為購房者提供更加多樣化的選擇，同時也有助于推動地方政府所重度依賴的土地財政的復蘇，借以緩解地方政府日益嚴峻的財政增支減收壓力。
二、支持收購存量房：加大保障性住房供給
當前，我國房地產市場面臨著已建待售住房較多的情況，這些存量房的存在不僅占用了大量社會資源，也增加了房地產市場庫存壓力。隨著城鎮化進程的加快和人口結構變化，保障性住房需求日益增長，但供給相對不足的問題依然突出。支持收購存量房并加大保障性住房供給，是財政部新舉措中的一項重要內容。這一舉措不僅有助于消化市場庫存，緩解房地產市場庫存壓力，也有助于滿足中低收入群體的住房需求，促進社會公平和穩定。
通過專項債收購存量商品房作為保障性住房房源，不僅可降低保障性住房建設成本，還可以縮短建設周期，提高供給效率。 展望未來，隨著保障性住房供給的加大，我國住房保障體系將更加完善，中低收入群體的住房問題將得到更好的解決。同時，這一舉措也將對房地產市場的整體格局產生深遠影響，推動市場向更加健康、可持續的方向發展。
三、優化完善相關稅收政策：明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策
當前，我國房地產市場的稅收政策相對復雜，尤其是增值稅政策方面，普通住宅和非普通住宅的劃分標準及其對應的稅收政策差異較大，給購房者和開發商帶來了不小的困擾。這種復雜的稅收政策不僅增加了交易成本，也影響了市場的透明度和公平性。明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策，是財政部新舉措中的一項重要內容。這一舉措有望簡化稅收政策，降低購房者和開發商的交易成本，提高市場的透明度和公平性。
同時，通過優化稅收政策，還可以更好地發揮稅收在房地產市場調控中的作用，促進市場的平穩健康發展。展望未來，隨著相關稅收政策的不斷優化和完善，我國房地產市場的稅收政策將更加合理、透明和公平。這不僅有助于激發市場活力，推動房地產市場的健康發展，也有助于提升購房者和開發商的信心和預期。
總之，財政部此次推出的三項新舉措對于促進房地產行業的平穩發展具有重要意義，有望解決當前房地產市場面臨的一些問題和挑戰，推動市場向更加健康、可持續的方向發展。同時，這些舉措也將對購房者、開發商以及整個社會經濟產生積極的影響和推動作用。
希望這遲來的政策盡快落地實施，而在這些政策的支持和引導下我國房地產行業走向復蘇的同時，也將迎來異于過往的全新發展模式。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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