中國的房價還有多少下行空間？
陳方勇
2024-07-19
前天，克而瑞的董事長丁祖昱發布了一則消息，稱“重點城市二手房均價跌回2019年，部分跌破2017年”。這在佰仕慧的群里引起了大家的一番熱議。有對國內投資近乎絕望的朋友就問：“還要跌多少？30%？”，立刻就有人接茬說：“不止！”，還有曾經房企的高管則說：“撇開收入水平的假設談房價是刻舟求劍。如果收入水平不能持續提升，房價必然還有很大的下跌余地。收入水平與目前的房價關系仍然畸形的很。”
丁祖昱的回復是：“全國來看，要具體看城市、板塊和項目。我覺得價格下行空間已經有限了，只是離平穩反彈還早，就算高端改善也需要調整”。另外一位現在從事住宅交易的朋友則說：“普通住宅最多有10%的下跌空間，150平米以下的住宅橫盤期將會很長很長。高端改善住宅會很快反彈，總體上漲需要時間”。
來自金融機構的一位朋友說：“我們的房子和歐美日本很多地方是不同的：以高密度高層公寓為主，70年產權用一年少一年，高周轉壓力下極短工期造成的房子質量問題。房產稅現在不提了，一旦房價企穩，可能又上議程了”，另一位來自機構的朋友補充道：“失去了房價上漲預期的價值底就是租售比。但真看租售比，中國房價遠沒到底。所以只能靠政策托底，時間換空間”。前面那位做住宅交易的朋友則反駁說：“居住是住宅的第一特征，也是影響房價的第一因素，貨幣當量是房價的第二因素，就是和租售比有關系也不大，看看美國的房價高漲，有多少是投資的，大多數還都是自住為主?？纯唇衲暌詠砩虾３山坏暮勒袔讉€會往外租的。”
大家的討論引起了大洋彼岸在MIT做房產交易數據研究的楊曉文教授的關注，她給出的反饋是：“美國的房價起伏和租售比肯定有關系。這一次郊區獨立式住宅大漲， 一個重要原因是這類房產的租售比基本和市區公寓持平。歷史上，郊區獨立式住宅的租售比遠遠低于市區公寓。這次美國房價上漲，中低價格的藍領區比傳統高科技白領好學區漲幅要高。和收入有關是肯定的，也和工業就業機會回流有關。買房對大多數人是一個重要的經濟決定，不是買奢侈品一類的炫耀性消費。租金和月供之間的關系，買房人肯定會認真衡量?！?/p>
另外，根據智谷趨勢在7月3日發布的一篇文章《全球房價，都在上漲！看完后，中國房東集體沉默了……》，“澳洲房價已連續18個月上漲，6月達到歷史新高；英國房價在上半年“五連漲”，6月才逐漸“漲停”；美國5月成屋價格交易中位數，創下自1999年來新高；5月日本東京都心二手公寓房價環比上漲2.9%……美國宏觀研究機構ASR數據顯示，截至今年4月，全球房價指數同比上漲超過 3%。如果以2006年的房價為基數100，從2006年至今，全球26個主要國家房價整體呈現上漲趨勢，漲幅接近75%！”
這樣的討論昨天延展到了線下，在另一個活動上，都是手里有錢想投出去的，特別是國央企的投資負責人。關于大家今年為何會這么難，房價為何會如此暴跌？他們有個共識：房價的暴跌是從高薪人士的普遍降薪裁員開始（尤其是金融、地產和科技行業，這在上海反映的尤為明顯），房價暴跌又引發了一系列金融風險問題，而如今金融行業的追責到底會讓一切的動作都是風控當先，嚴防死守的結果就是風險加劇，進一步沖擊相關行業，最新的影響是已經連帶世界奢侈品行業的巨幅下探，因為中國之后再無接盤的了。
關于未來的商業地產投資預期，大家認為暫時還看不到任何實質性的利好，如果不能出海，就只能去看那些政策引導的方向，比如公寓、社區商業、文旅景區酒店等，這些方向也談不上會有多大的驚喜，有利可圖的前提都是別買貴了，在估值體系不斷下探的情況下，做任何投資都必須保證自己有運營增值能力，否則是不可能有漏可撿的。
從我們的角度來說，只希望我們的觀察和呼吁能引起有關方面的關注，特別是現在手里有錢有資產有投資沖動的，不要為了創造GDP上的增量而制造新的需要紓困的存量，既然大家都意識到了內容和運營對于盤活存量至關重要，又經過驗證明白只有專業的人才能做專業的事，那么能否各安其位，把自己擅長的事做好，多留點空間給專業的運營團隊。在未來漫長的季節，修復信心就必須尊重市場的選擇，只有用心服務才可能把客戶請回來，才會有運營收益，資產才有價值的保證，否則一切都是空轉空談?。ㄘ敻恢形木W）
作者陳方勇為財富中文網專欄作家，HuanXin創始合伙人、筑夢師主理人
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編輯：劉蘭香
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