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寒意未退的中國房地產(chǎn)市場，正展現(xiàn)出一幅“橫看成嶺側(cè)成峰”的圖景。剛駛出危險區(qū)的萬科依然看好房地產(chǎn)行業(yè)的未來，但包括李嘉誠五折拋售東莞樓盤和格力地產(chǎn)退出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等在內(nèi)的最新消息，卻又令其對市場相對樂觀的判斷蒙上一層陰影。

7月9日晚間，萬科披露了一份投資者關(guān)系活動記錄表，稱本輪政策對癥下藥，直指痛點，效果明顯，“我們相信應(yīng)對市場變化的政策工具是非常充分的，并且已經(jīng)做好了準(zhǔn)備”。同時，萬科認(rèn)為相對于潛在總需求，目前房地產(chǎn)市場供給水平無論從總量還是結(jié)構(gòu)方面都不充分，活下去并且能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅的企業(yè)有機會。

據(jù)萬科測算，未來十年市場需求量完全可以保障每年10億～12億平方米的開工量，但2023年商品住宅新開工量只有6.9億平方米，今年1～5月進(jìn)一步下降25%，今年住宅新開工量預(yù)計不會超過5億平方米，人均量比一些發(fā)達(dá)國家目前水平還低。“從我國城市發(fā)展階段和人民對美好生活的追求看，不可能長期保持現(xiàn)狀，行業(yè)只要活下去就一定有機會，尤其是能夠提供優(yōu)質(zhì)住宅、滿足改善性需求的企業(yè)，優(yōu)勢會更加明顯”。

對于市場關(guān)注的債務(wù)問題，萬科稱公司獲得了金融機構(gòu)極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應(yīng)償還超過500億元，過程中主要金融機構(gòu)都給予了公司極大支持。上半年公司完成了公開市場債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。

但萬科給市場帶來的并不全是好消息。當(dāng)日晚間公布的業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計上半年公司出現(xiàn)70-90億元的虧損，凈利潤同比下降171%至191%。這是自1991年上市以來，萬科首次在半年報中出現(xiàn)凈利潤虧損，也是首次成為全行業(yè)中虧損額最大的企業(yè)。

虧損的原因主要是三方面，一是高價地塊交付，由于上半年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算的利潤主要對應(yīng)2022年和2023年銷售的項目，而這些項目大多是在市場高位時購入的高價地，導(dǎo)致在市場低位時賣房虧損；二是資產(chǎn)賤賣，萬科為降低負(fù)債采取了堅決的行動，包括降價去庫存和大宗資產(chǎn)交易，有些交易價格甚至低于賬面值；三是主動計提減值，存貨跌價計提是會計處理資產(chǎn)減值損失的一種方式，萬科可能在這次財報中對存貨進(jìn)行了較往年更多的計提減值。

盡管發(fā)布了巨額虧損的預(yù)告，但萬科A股在業(yè)績預(yù)告披露后連續(xù)三個工作日上漲，部分或源于市場對其利空出盡的判斷。另一個因素則可能是萬科同步發(fā)布的管理層集體增持計劃。按照計劃，萬科骨干管理人員1862人計劃自籌2億元增持公司A股股票。這是萬科自2022年以來首次發(fā)出的管理層增持，萬科稱這是“表達(dá)與股東同呼吸、共命運的決心，提振市場信心”。

利空和利好交織混雜，不僅僅體現(xiàn)在萬科這家“優(yōu)等生”房企身上，也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體的一個寫照。

克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱近期撰文稱，一系列政策之下，重點城市出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號，目前市場仍處于存量需求釋放周期，加之當(dāng)前供應(yīng)、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢。不過，他也指出房地產(chǎn)市場雖然出現(xiàn)一些積極信號，但是整體下行壓力不減。

與此相呼應(yīng)的是，7月11日有市場消息稱，李嘉誠在東莞海逸豪庭項目打折賣房，該樓盤原價約為每平米2.4萬元，現(xiàn)在通過團(tuán)購優(yōu)惠降到每平米約1.4萬元，打了近5折。

海逸豪庭是和記黃埔早在1999年就拿下的項目，總占地約7000畝，其中2000畝是海逸高爾夫國際錦標(biāo)級球場，曾被稱為亞洲最大高爾夫別墅群。該項目的“甩賣”在當(dāng)前樓市寒冬下顯得尤為突出，但對李嘉誠來說，這并非罕見的操作，近兩年來他對上海和香港的住宅項目都曾大幅降價，只是降幅較東莞海逸豪庭項目要小一些。

與一線城市相比，東莞樓市的下行壓力更大。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2024年上半年，東莞共成交8129套新房，同比下跌39%，為近6年來新低；同時，以價換量趨勢越發(fā)明顯，全市成交均價也從去年同期的3.22萬元/平方米下滑至2.66萬元/平方米，同比下跌17%。

實際上，長實集團(tuán)去年凈利潤雖下降20%但仍有175億元，表明公司“不差錢”。李嘉誠大概率是基于對東莞樓市短期甚至中期內(nèi)都不會好轉(zhuǎn)的判斷，選擇降價清庫存。而如此大幅降價拋售無疑會影響市場信心，導(dǎo)致購房者觀望，進(jìn)一步加劇市場的下行壓力。

但這不是李嘉誠所考慮的問題，在商言商，20多年前的拿地價足以保證他當(dāng)前任何操作的利潤空間，這也是包括萬科在內(nèi)的房企羨慕不來的。在房地產(chǎn)市場未來仍晦暗不明的背景下下，“打不贏就跑”成為越來越多房企的選擇，格力地產(chǎn)就是最新的一家。

成立于1999年的格力地產(chǎn)近期宣布退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，計劃將持有的上海、重慶、三亞等地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債及對外債務(wù)置換出去，同時置入珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（珠海免稅集團(tuán)）不低于51%的股權(quán)。資本市場對此舉給出了正向反饋，發(fā)布重組公告后，格力地產(chǎn)股票漲停。

盡管房地產(chǎn)市場形勢依然是“亂花漸入迷人眼”，但值得一提的是，格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)向免稅業(yè)務(wù)被認(rèn)為與新一輪財稅體制改革有關(guān)，特別是消費稅改革的預(yù)期，這似乎恰好暗合了中國經(jīng)濟(jì)的引擎從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費的趨勢。（財富中文網(wǎng)）