沖破浪潮，商業(yè)不動產(chǎn)如何在變革中尋找機(jī)遇？
特刊
2024-06-21
1809年，在蒸汽輪船被發(fā)明的兩年之后，英國人開始計劃在利物浦的默西河沿岸修建一座名為布倫瑞克（Burnswick）的新碼頭。32年后，愈發(fā)繁榮的商業(yè)貿(mào)易促使英國人于此修建了世界上第一幢現(xiàn)代意義上的辦公大樓——布倫瑞克大廈（Burnswick Building）。180多年后的今天，當(dāng)年的布倫瑞克大廈早已消失在歷史的長河之中，但以“辦公空間”為開端的商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)卻保留了下來，并隨著風(fēng)起云涌的資本主義商業(yè)浪潮而不斷潮起潮落。
2022年，美聯(lián)儲拉開本輪加息周期，兩年來累計加息已達(dá)500GP，這無疑給一直以來依靠低息運行的美國商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)給予了一記重創(chuàng)。6月11日，彭博社援引消息人士稱，美國房地產(chǎn)巨頭Related Companies旗下一棟位于紐約曼哈頓西44街的辦公樓，其價格六年已下降超1億美元；而大洋彼岸，從2008年興起的房地產(chǎn)熱潮也逐漸退去……毫無疑問，商業(yè)不動產(chǎn)又一次進(jìn)入了黎明前的黑暗。
為此，《財富》（中文版）特邀來自不同行業(yè)內(nèi)的多家企業(yè)，攜手道遠(yuǎn)咨詢（BlackHills），共同打造深度專訪，探討作為商業(yè)不動產(chǎn)最早期形態(tài)的“辦公空間”所面臨的變革浪潮，以及如何從中尋找機(jī)遇，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
讓專業(yè)的人做專業(yè)的事
今年6月，深圳平安金融中心，玻璃幕墻在烈日下熠熠生輝，固執(zhí)地為人們隔絕出一片清涼地。
江學(xué)勇律師在中倫律師事務(wù)所位于中心內(nèi)的新辦公室接受了《財富》（中文版）的采訪。十年前，《律師》（The Lawyer）雜志首次在他們的文章中提出“紅圈所”用以劃分中國的頂級律師事務(wù)所，而擁有2,400余名專業(yè)人士的中倫律師事務(wù)所正是其中之一。
“辦公室對我們非常重要”，江學(xué)勇說，“我們（律師事務(wù)所）對人的依賴性會特別強(qiáng)，所以同事們也會比較在意我們的辦公地點?！?/p>
這在一定程度上解釋了中倫為什么開始考慮搬離他們原有的、已經(jīng)用了十多年的辦公空間。有趣的是，依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家的中倫理應(yīng)對商業(yè)不動產(chǎn)十分了解，但他們卻沒有自己選定新的辦公室地址，而是選擇向近年來逐漸興起的選址顧問公司尋求幫助。
“我們一直奉行一個點，就是讓專業(yè)的人做專業(yè)的事?！苯瓕W(xué)勇以中倫一直奉行的準(zhǔn)則來解答我們的疑惑，“他們（選址顧問）體現(xiàn)出來的專業(yè)度，我們是非常認(rèn)可的?！?/p>
采訪中，江學(xué)勇向我們列舉了中倫的部分訴求：“在更換辦公室的時候，我們會從幾個方面來綜合考慮。一是客戶來訪的便利性，二是合作伙伴之間的聚集效應(yīng)，三是辦公環(huán)境的舒適程度……”而選址顧問不僅要幫助中倫挑選到符合這些要求的商業(yè)不動產(chǎn)項目，其硬性條件還需要比中倫原有的辦公室更加優(yōu)渥。
事實證明，中倫對于專業(yè)人士的信任收獲了極大的成效，“作為專業(yè)的顧問，他們對于每一處商業(yè)不動產(chǎn)的詳細(xì)對比分析更加細(xì)致；此外，選址顧問站在一個局外者的身份來評價客戶企業(yè)，更容易做到通盤考慮，譬如地區(qū)的成熟度和未來發(fā)展趨勢與客戶企業(yè)之間的適配程度；再者，選址顧問對于商業(yè)不動產(chǎn)的細(xì)節(jié)了解更深，更清楚候選目標(biāo)的具體品質(zhì)?！苯瓕W(xué)勇在談及選址顧問的優(yōu)勢時給予了高度認(rèn)可。
除開對商業(yè)不動產(chǎn)項目的具體分析評估，江學(xué)勇也認(rèn)可了他們的選址顧問為客戶提供的法律建議，“合約里的重點事項，他們（選址顧問）會給出一些建議，當(dāng)然我們作為律師本身就會關(guān)注這一方面，但對于非法律機(jī)構(gòu)的企業(yè)來說，他們（選址顧問）的這些建議還是很有意義的?！?/p>
“經(jīng)過這一次（辦公室選址過程），我們對于‘讓專業(yè)的人做專業(yè)的事’這則信條的認(rèn)識又加深了?！边@是采訪結(jié)束前，江學(xué)勇律師留下的最后一句話。
讓服務(wù)貫穿全流程
幫助中倫律師事務(wù)所深圳分所進(jìn)行辦公室選址的咨詢公司名叫道遠(yuǎn)咨詢（BlackHills），這是一家專注于商業(yè)不動產(chǎn)的咨詢及交易公司，自2016年創(chuàng)立于深圳以來，道遠(yuǎn)咨詢從一眾國際商業(yè)不動產(chǎn)巨頭的合圍中逐步嶄露頭角，將其業(yè)務(wù)范圍覆蓋至全國大部分主要城市。
三年后的2019年，道遠(yuǎn)咨詢在香港設(shè)立了旗下辦公室，是該企業(yè)邁入全球化的第一步。在這里，不同的法律法規(guī)與營商環(huán)境會帶來不同的客戶需求，并為選址顧問帶來全新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
我們拜訪了位于香港的RD Technologies圓幣科技，這是一家連接Web2和Web3生態(tài)的金融平臺公司，成立于2020年，旗下企業(yè)圓幣錢包持有由香港金融管理局頒發(fā)的SVF（儲值支付工具）牌照，是香港首個專注為企業(yè)服務(wù)的電子錢包，支持多種貨幣，為企業(yè)提供安全、快捷及低成本的支付解決方案；旗下另一業(yè)務(wù)“易信連”則致力于按照銀行監(jiān)管要求為客戶提供盡職審查服務(wù)，在滿足盡職審查監(jiān)管要求的同時為客戶提供遠(yuǎn)距離開戶服務(wù)；在未來，RD Technologies還將推出港元穩(wěn)定幣HKDR，基于公鏈上的去中心化網(wǎng)絡(luò)，為各類場景帶來合規(guī)、至可依賴及透明的穩(wěn)定幣應(yīng)用。
與中倫不同，同樣選擇與道遠(yuǎn)合作的RD Technologies，主要著眼于辦公空間對于員工溝通效率的加持。公司的首席人力資源官鄭映麗告訴《財富》（中文版）：“我們在整個香港金融科技賽道中都可以說是最前沿的，因為我們是行業(yè)內(nèi)的探索者，沒有既定的流程可以給我們的員工去參考，大家需要通過不斷的Brainstorm（頭腦風(fēng)暴）來創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)和流程想法，面對面的溝通可以更高效地推進(jìn)各項工作?！?/p>
鄭映麗并沒有夸大RD Technologies對于溝通和交流的重視程度。在采訪過程中我們了解到，創(chuàng)辦于新冠疫情期間的RD Technologies跟隨了席卷全球的居家辦公潮流，允許員工每周居家辦公一天，但大多數(shù)員工出于對溝通的需求還是會選擇來到公司辦公。
一切以效率為先，在辦公室辦公可以提高內(nèi)部的溝通效率，外部的溝通效率也相當(dāng)重要，而這些需求無疑會反映到RD Technologies的選址工作中去，“辦公室所在地的金融科技氛圍是我們一個很重要的考慮點，”鄭映麗直言，“我們希望辦公地點更靠近我們的合作伙伴，包括與我們有業(yè)務(wù)來往的財務(wù)機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所以及行業(yè)內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)等；另外，我們還希望能夠為辦公空間打造更科技前沿的裝修風(fēng)格?！?/p>
與RD Technologies進(jìn)行多輪溝通后，道遠(yuǎn)為其推薦了銅鑼灣Tower 535商業(yè)綜合體，全因這里更能服務(wù)于客戶的需求——新辦公室不僅與其眾多合作伙伴相距不遠(yuǎn)，離香港金融管理局也僅有幾站地鐵的間隔；其前任共享辦公室留下的裝修不僅非常契合金融科技公司創(chuàng)新和開放的辦公風(fēng)格，同時還可以幫助處于發(fā)展階段的客戶節(jié)省一筆不菲的資金，更重要的是，作為科技公司聚集地的銅鑼灣有助于客戶招募相關(guān)技術(shù)人才，也能方便員工輕松抵達(dá)辦公室互相溝通交流。
道遠(yuǎn)咨詢的服務(wù)還不止于此。選址工作結(jié)束后，他們?nèi)匀槐M力向RD Technologies提供租后服務(wù)上的幫助?！八麄兪俏液献鬟^的最佳選址顧問?！编嵱雏惡敛涣邌菟龑τ赗D Technologies的合作伙伴的夸獎，“我一直在各種創(chuàng)業(yè)公司工作，也見過不少選址顧問在幫助企業(yè)選擇完辦公室之后就Off（下線）了，但一個好的選址顧問會幫你解決很多其它需求，比如幫助公司收集相關(guān)市場信息，或者是幫助客戶與辦公室業(yè)主之間進(jìn)行溝通交流?！?/p>
“好的選址顧問，可以為企業(yè)提供全流程增值服務(wù)，道遠(yuǎn)便是這樣的公司?！编嵱雏愑眠@句話總結(jié)了我們之間的對談。
讓企業(yè)省心省力
道遠(yuǎn)咨詢所從事的商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域素有“五大行”的說法，用以代指國際商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域最大的五家綜合服務(wù)商。該些服務(wù)供應(yīng)商提供商業(yè)不動產(chǎn)全生命周期的服務(wù)，包括租賃、投資買賣交易代理服務(wù)、項目及開發(fā)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、投資管理服務(wù)、咨詢及估值服務(wù)等。30多年前，五大行剛進(jìn)入中國內(nèi)地市場時，只有深圳才對“物業(yè)管理”有所認(rèn)知。時過境遷，外資企業(yè)帶來的理念改變也逐步深入，造就了中國商業(yè)不動產(chǎn)咨詢廣闊的藍(lán)海市場。
無獨有偶，近年來相當(dāng)火熱的“ESG”（環(huán)境、社會和公司治理）理念的傳播路徑與商業(yè)不動產(chǎn)如出一轍。2004年，ESG一詞首次出現(xiàn)在聯(lián)合國邀請的金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合倡議報告中，隨后逐漸由外資企業(yè)或組織傳導(dǎo)到中國，最終培育出屬于中國本土的ESG相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
YoujiVest有機(jī)數(shù)，這是一家誕生于2017年、專注于ESG數(shù)據(jù)以及氣候變化解決方案的金融科技公司，其創(chuàng)始團(tuán)隊最早于2012年左右開始參與ESG投資產(chǎn)品的構(gòu)建以及相關(guān)數(shù)據(jù)分析領(lǐng)域，最終于2017年創(chuàng)辦了YoujiVest。七年來，這個由數(shù)據(jù)科學(xué)家、工程師和量化金融從業(yè)者組成的團(tuán)隊，已經(jīng)成為全亞洲領(lǐng)先的ESG數(shù)據(jù)和氣候分析供應(yīng)商，為機(jī)構(gòu)投資者、證券經(jīng)紀(jì)人、對沖基金、企業(yè)、學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，其業(yè)務(wù)范圍涵蓋ESG評級、碳和其他環(huán)境指標(biāo)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)、氣候風(fēng)險模型以及其他定制咨詢和報告服務(wù)，客戶群體囊括全球頭部的一系列金融機(jī)構(gòu)，參與過的ESG相關(guān)產(chǎn)品構(gòu)建管理規(guī)模超過150億美元。
“我們在迅速擴(kuò)張，”YoujiVest的聯(lián)合創(chuàng)始人胡若菡在接受《財富》（中文版）專訪時向我們強(qiáng)調(diào)，“做這些（辦公空間選址）決定的往往是創(chuàng)始團(tuán)隊或者首席執(zhí)行官，但對他們來說，時間非常寶貴，不能浪費在這些效用不大的事情上?！?/p>
YoujiVest團(tuán)隊的想法在初創(chuàng)型企業(yè)中相當(dāng)普遍。創(chuàng)業(yè)初期十分講究單位時間效率，因此創(chuàng)始團(tuán)隊容易被細(xì)節(jié)性事務(wù)所干擾，而專業(yè)的團(tuán)隊可以幫助初創(chuàng)型企業(yè)高效且高質(zhì)量地處理這些事務(wù)。
最終，YoujiVest決定在擴(kuò)張過程中向選址顧問尋求幫助?！氨憷?、環(huán)境和成本，這是我們首要考慮的問題?！焙糨赵诓稍L中直言，“我們的需求很明確，而他們非常專業(yè)，會根據(jù)我們的需求給出多套方案，盡管在過程中需要磨合一下，但我絕對相信他們的專業(yè)性?！?/p>
與前兩家企業(yè)相同，YoujiVest的辦公室選址顧問同樣是道遠(yuǎn)咨詢。彼時YoujiVest已經(jīng)在北京海淀區(qū)有了屬于自己的辦公室，但迅速擴(kuò)張的他們?yōu)榱吮阌谂c客戶溝通，需要在京滬兩地新建兩處辦公室來分別安置部分職能部門員工。
“我們不排斥聯(lián)合辦公?！焙糨障颉敦敻弧罚ㄖ形陌妫┙忉尀槭裁此麄儠x擇租用商務(wù)中心TEC德事旗下位于北京及上海的辦公室，“可能我們在外企待的時間久，理念也比較新，聯(lián)合辦公在海外是受到普遍認(rèn)可的，尤其是前臺部門?！?/p>
對于道遠(yuǎn)咨詢幫助YoujiVest選定的辦公室，胡若菡顯得非常滿意：“從第一次和我們建立聯(lián)系到最終敲定辦公室位置，道遠(yuǎn)只用了三個月不到的時間。這里有前臺服務(wù)、秘書服務(wù)、線下會議室預(yù)訂系統(tǒng)，而且這些服務(wù)在北京上海之外的其它30多個大型城市也能使用。最關(guān)鍵的是，它很靈活，不用像傳統(tǒng)辦公室一樣簽訂多年合約，這會方便我們在未來根據(jù)需求隨時擴(kuò)張我們的辦公室?！?/p>
“我們不愿意在任何地方浪費我們的時間，所以高效是最重要的?！焙糨者@樣來總結(jié)他們選擇與辦公室選址顧問合作的原因。
后記
事實上，辦公室選址顧問只不過是道遠(yuǎn)咨詢所能提供的眾多服務(wù)中的一環(huán)，在傳統(tǒng)的咨詢服務(wù)之外，道遠(yuǎn)還致力于將IT技術(shù)引入商業(yè)不動產(chǎn)的咨詢與管理流程。而當(dāng)我們與這家在外人眼中有些神秘的公司深入交流時，道遠(yuǎn)卻更愿意向我們列舉他們的客戶清單?！拔覀冇檬聦嵳f話?！?/p>
不過，我們?nèi)匀荒軓钠涔俜綄ν獍l(fā)布的使命及愿景中窺見這一專業(yè)團(tuán)隊的些許真容——“我們的使命是助力中資企業(yè)開創(chuàng)美好未來，秉承以人為本、堅守信任、崇尚技術(shù)的企業(yè)價值觀，致力于成為商業(yè)不動產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域具有國際影響力的中國咨詢公司?！?/p>
生于斯，長于斯，終哺于斯，這既是道遠(yuǎn)對于其自身及其所處環(huán)境的認(rèn)知，也暗合商業(yè)不動產(chǎn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的真正秘訣——不動產(chǎn)的真正價值不在于提供一堆可以遮風(fēng)擋雨的水泥盒子，而在于通過專業(yè)的服務(wù)提供適宜的發(fā)展環(huán)境，受到這一發(fā)展環(huán)境幫助的人或企業(yè)最終又將反哺環(huán)境，實現(xiàn)和諧共贏。
如今，道遠(yuǎn)咨詢已歷經(jīng)八度春秋，但屬于中國商業(yè)不動產(chǎn)變革轉(zhuǎn)型的故事才剛剛寫下序章，我們欣喜地看到，探索者們正試圖在商業(yè)不動產(chǎn)這一領(lǐng)域鐫刻屬于中國本土品牌的名字。
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