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5月17日，房地產迎史詩級利好，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、住房城鄉建設部等部門宣布一系列重磅政策：取消房貸利率政策下限，下調公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設立3000億元保障性住房再貸款；“組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困”，等等。

受此影響，當日A股100只地產股上漲，萬科、保利發展等20余只股票漲停，且這一漲勢延續至今日（5月20日），但萬科股價今日大幅震蕩后收高，也表明市場對政策整體看好的同時，對其刺激效應的看法仍存分歧。同時，中原地產數據顯示，“517”樓市新政后首個周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達到2024年小陽春的熱度——政策刺激效應也可窺斑見豹。

盡管房地產迎來史上最重磅政策組合，但3000億能否順利撬動市場？市場何時才能真正平穩發展？圍繞這一話題，“財富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：

@朱霄

某券商衍生品金融部

在所有救市政策中，政府財政或者貨幣當局直接出手，永遠是終極殺招。這意味著通過松綁、暢通、減負來刺激市場的固有需求已經效果有限，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求，才能有效解決“市場失靈”的問題。

地產困境全面爆發已快滿三年，期間各種“市場化、法治化”手段出臺了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發商自己保交樓可能是不足夠的，財政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的?！睊侀_道德風險，這個方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風刮來的，它也是有成本的，成本不體現在顯性就會體現在隱性，不體現在近期就會體現在遠期。

地方財政早就在習慣過緊日子了，甚至可以說，某地的房地產越困難，那么大概率該地的地方財政也越緊張，隱性債務壓力也越巨大，就越沒有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。一方面是財稅政策作用于回購土地，資金來源是地方政府專項債券，另一方面是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎貨幣創造。如果與房地產目前淤積的呆滯資產負債規模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。

新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。沒真正參與過房地產相關經濟活動的局外人，可能總會傾向于低估這個行業所面臨的危機程度。雖已困難到第三、四個年頭了，但全行業的銷售額還在跌上加跌，庫存量節節攀升。就在地產ETF火力全開的五月份，兩家頑強自救的原千億級房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設收到退市通知，人類的悲歡，確實并不相通。

@鐘正生

平安證券首席經濟學家

房地產仍在“磨底”。4月房地產投資同比進一步下降至-10.5%，70大中城市新房和二手房房價環比分別下跌0.6%和0.9%，跌幅均創2015年來新高。全國房地產待售面積達到7.46億平，已超過2016年2月創下的高點。房地產呈“供需雙縮”，房價下跌與銷售下降形成負循環。最新政策主要從三個方面做出安排：繼續推進“保交樓”；開始推動“去庫存”；允許回收已售土地。

推動房地產去庫存和促進房地產市場企穩，還有幾個問題有待明晰：1、房地產“收儲”所需的資金量級可能更大。我們估算，假設各地按照二手住宅均價收儲，目標是將庫存去化周期拉回合理區間的上限，那么一年內需“收儲”解決的住宅庫存達到接近1600萬平方米，對應所需收儲資金為2.7萬億。如果將二手住宅掛牌量增加的問題考慮進來（會對新房銷售構成擠壓），所需資金規模將更大，本次推出的3000億元保障性住房再貸款資金體量也許不足。2、房地產庫存的分布與保障性住房需求的分布可能存在差異。三四線城市依靠“收儲”解決問題的緊迫性最高、一線城市則最低。但從人口流入、產業支撐的角度，一、二線城市的保障性住房需求勢必更大。這種錯配也許會影響“去庫存”政策的效果。3、財政資金支持尤為必要，項目收支如何平衡是個關鍵。綜合考慮運營成本、空置率及租金回報率，保障性住房的運營收入未必能夠覆蓋貸款利息成本。本次提出的地方政府收回收購已開工未竣工的存量土地，也同樣涉及地方政府資金來源的問題。這可能需要放在新一輪財稅體制改革的背景下來解決。

經濟數據方面，4月生產好于投資，有利于產能利用率的回升；內需消費仍處于復蘇軌道，助力工業產銷率回升至97.4%；外需出口增勢較好，對中國經濟穩增長發揮了重要作用。不過，近期外部經貿環境承壓，對下半年出口持續較快增長增添了不確定性。當前，經濟下行壓力主要集中在房地產領域，其次表現為基建和制造業投資的增長放緩，產能利用率下降對制造業投資的壓制作用已有所體現。房地產“去庫存”需要更大政策力度，財政政策亟需加快發力。

@譚浩俊

財經評論員

只要有樓市新政出臺，就有專家跳出來說有諸多好處，感覺老百姓撿了多大的便宜一般。僅就央行首套房房貸最低首付比例下調為15%而言，易居研究院研究總監嚴躍進舉例說，以前上海首付比例最高的時候是70%，買一套1000萬的房子得先拿出700萬，現在只需要拿出150萬就可以了?！谜T人的比喻啊，就像剩下的850萬不要再還一般。

殊不知，首付比例70%也好，15%也罷，對1000萬的房款不僅沒有影響，購房者還要多付利息。下調首付比例，只有一種好處，那就是對迫切希望買房、又掏不出很多現錢的居民來說，可以緩解一下掏現錢的壓力。從銀行的角度來說，愿意下調首付比例是因為話語權轉到老百姓一邊了，他們捂緊口袋，不再輕易掏錢買房，長此以往不僅開發商受不了，銀行也受不了。所以僅下調首付比例，對老百姓來說沒有什么便宜可撿，還是為了開發商和銀行。

在目前的環境下，只有不給老百姓增加負擔的政策，包括不再讓房價上漲，才是好政策。

@裕棠

這些年來，老百姓的心情如同坐過山車一般隨著房價大起大落。最近一年房價確實跌了一些，坊間就叫苦連天?？烧鎸嵉氖袌鼍烤菇盗硕嗌倌?？很多樓盤恐怕還沒有降到三四年前的價格，只能怪當初房價漲得一騎絕塵，現在讓大家心里一時難以適應。

如今經濟低迷，房地產救市政策接二連三，有人說15%的最低首付比例說明國家的測算是房價肯定不會繼續跌破這個比例，還有人說買房比租房劃算的時代就要到了，因為今后月供完全可以覆蓋房租，也有人說這是最后一次解套的機會，等等。但想想未來的人口巨變，除了那些依然具有經濟發展潛力的城市，其它城市的需求恐怕很難釋放。

什么時候房地產市場能夠平穩發展，民眾不需要再提心吊膽、投機取巧，什么時候他們才能安心工作生活，為經濟增長添磚加瓦。（財富中文網）

編輯：劉蘭香

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