萬科，“活下去”
劉蘭香
2024-03-11
最早提出“活下去”的萬科，正在渡過一場生死劫——郁亮在2018年秋季喊出的這三個字，好像一顆子彈，射向五年后的自己。
好在這顆子彈已被暫時擋住。3月8日晚間，身處債務違約傳聞漩渦的萬科發布公告稱，為確保全額償還到期票據本息，其已在到期前提前將本金及累計至到期日的利息共計約6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶。這意味著萬科今年首筆到期的美元債平安落地，萬科A股也一掃陰霾，3月11日收漲3.05%，報9.46元。
實際上，早在3月5日，萬科就已經公開表示，3月11日到期的美元債所有資金已經到位，償債工作也在有序鋪排中，主要是回應其非標債權展期談判破裂的傳聞。在萬科發聲之前，傳聞中的債權方新華資產發布聲明稱，其與萬科企業的消息不實，并強調與萬科企業保持正常業務合作，但這并未能阻止愈演愈烈的市場傳言，萬科債券和股票價格上周均連日下跌，債券價格甚至一度跌至“垃圾債”的水平。
很明顯，就萬科在中國房地產市場的旗艦級地位而言，這幾乎可以說是前所未有的險境。
此外，萬科最近開啟了“賣賣賣”模式，也加劇了市場的疑慮情緒。萬科先是以成本價的七折出售旗下最賺錢的商業項目上海七寶萬科廣場持股，又被曝出計劃出售旗下長租公寓公司泊寓的部分股權，參與談判的潛在買家包括國企。無論七寶萬科，還是泊寓股權，都是萬科非住宅板塊的優質資產，也是此前培育多年的多元化業務，此時“割肉”足以表明現金流之緊張。
當然，這也從另一方面說明萬科解決債務問題的誠意。或許是近期資產出售回籠的部分資金，令萬科得以償付今年第一筆到期的美元債，因萬科并未在公告中說明資金來源，而還款資金到底主要是自有資金還是銀行貸款，對于評判萬科當前境況有著較往常而言更重要的意義。
值得注意的是，在今年1月末萬科與金融機構舉行的一場座談會上，萬科管理層曾就這筆美元債表示：“現階段，公司境外本身有一些資金資源，哪怕沒有銀行貸款，也能覆蓋這筆債務。公司會根據市場變化，結合貸款情況，綜合考量使用自有資金的比例和銀行貸款的比例”。
在去年8月舉行的中期業績會上，萬科首席財務官韓慧華曾說明，2024年主要是有三筆美元債到期，整體折合人民幣約110億元。對于這三筆美元債，萬科當時表示已提前做好充分的準備：一是萬科于境外持有數十億的自有資金可用于償債；二是萬科的境外平臺前期投資了境內外項目，項目分紅、回購、退出等都能提供充足的資金；三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科2023年8月已獲取發改委2024年再融資中長期外債額度，并已與相關銀行進行了溝通。
截至目前，萬科保住公開市場債券償付的意愿十分強烈，且基本實現。硬幣的另一面是，其在非標債權方面與金融機構的博弈不可避免地會加劇。據媒體報道，去年四季度，萬科已有至少兩筆非標債務與債權人進行過一次三個月左右的展期，被展期的債權人是兩家保險公司，規模均在20億元左右，這兩筆債權原本到期時間分別為2023年12月與2024年1月——對原本已到期的非標債務再次展期談判不順，大概率是近期萬科陷入困境的直接原因。
如果僅看財務數據，截至2023年三季度末，萬科總資產16467億元，總負債12395億元，資產負債率75.28%，其中流動負債有9404億元，除了合同負債外，主要為應付賬款2489億元和其他應付款1619億元，一年內到期非流動負債475億元，而萬科賬上的資金高達1036.80億元，金融機構為何會擔心萬科還不上債？
這和房地產的商業模式有關，房企的開發項目大多是在地方項目公司，這些公司收到的預付款放在合同負債，形成賬上現金，而這部分現金雖然在合并報表上，但是在各地保交樓的背景下，對這些在當地的資金都是限制使用的，導致合并報表賬上有錢但無法用于償債的現象。以此來看，在當前形勢下，即便強似萬科，距離流動性危機也并不遙遠。
“當前形勢”，除了保交樓的約束，還有銷售回款的艱難，后者或許才是縈繞在金融機構心頭更深的擔憂。
2023年全年，萬科實現合同銷售金額達3761億元，同比下降9.8%，與同業相比已屬優秀。但2024年1月和2月，萬科銷售額同比分別大幅下降32%和53%至194億元和132億元，盡管這其中有春節的因素但斷崖式下跌的勢頭難免引發揣測。不過，從今年1-2月房地產企業銷售排行榜來看，1-2月銷售額只要達到7億元就可進入全國TOP100榜單，也可見今年房地產市場開局之慘淡，萬科自然無法獨善其身。
如果說萬科的債券償付尚且可以靠出售資產變現，那么銀行貸款和非標債權的償還最終還是要仰銷售回款之鼻息。即便借新還舊對萬科仍是可成立的選項，但與金融機構的博弈始終是潛在的輿論風險點，而負面輿情又可能對萬科的銷售端產生影響，目前的破局之道似乎只有一條：金融機構再多一點耐心。
讓金融機構稍感安心的是，作為帶有深圳國資委背景的混合所有制企業，萬科是毫無爭議的行業風向標房企，去年底連遭惠譽、穆迪兩大評級機構降級的時候，深圳國資委就公開喊話，“在萬科遭遇極端風險時，一定會動用資源、資金幫助萬科守住底線”，而這次債務風波發酵至今，深圳國資委還沒有公開表態，似乎也表明萬科并未到“遭遇極端風險時”。
另外，財報顯示，2023年以來，萬科新增獲取了37個新項目，總地價合計794億，新投資中一、二線城市占比100%，已開項目整體投資兌現率達94%。毫無疑問，與其它陷入困境的一些房企相比，優質的資產儲備也會給萬科帶來更強的穿越周期的能力。
在去年10月舉行的萬科年度媒體會上，常年跑馬拉松的郁亮用“撞墻”來形容房地產行業的狀態——在馬拉松中，通常有不少人會在30多公里以后開始“撞墻”，就是跑不動了。他表示，盡管行業陣痛比預想中更長、更痛，且仍在持續，但“熬過去就（能）跑下去了”，并稱只有順應時代改變的企業才有可能穿越周期，“城市永不落幕，當下不必過于悲觀”。
新的周期啟幕，屬于郁亮的馬拉松，或許才剛剛開始。（財富中文網）
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