房利美首席執行官表示，現在買房簡直是狄更斯式的“雙市場故事”
SYDNEY LAKE
2023-10-22
房利美首席執行官普里西拉·阿爾莫多瓦表示，鎖定效應開啟“雙市場故事”。賣家不想放棄抵押貸款低利率，潛在買家又無力承擔7%以上的房貸。圖片來源：LINDSEY NICHOLSON—UCG/UNIVERSAL IMAGES GROUP/GETTY IMAGES
那是最好的時代……實際上是最糟糕的時代。7%以上的抵押貸款利率加上不斷上漲的房價，讓今年10月成為本世紀最不適合買房的時候。
上個月抵押貸款利率達到近23年來的最高點7.31%（根據房地美的數據，目前為7.57%），買賣雙方都在承壓。賣家不愿意放棄不到3%利率買的房屋，而一些買家則可能要用超過60%的收入還房貸。
一邊是賣家惜售，一邊是買家擔心，個中分歧形成房地產專家和經濟學家所謂的“鎖定”效應，導致現房銷量下降。
“這是個雙市場故事，”房利美首席執行官普里西拉·阿爾莫多瓦在美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers’ Association）年會上接受《市場觀察》（MarketWatch）采訪時表示。“房主的狀況很好，因為房子可能有很多權益。
此外，“他們的抵押貸款利率可能是2%、3%、4%，”她補充道，但也受到“不放棄抵押貸款的鎖定效應”限制。
此刻，多位房地產專家和經濟學家都無法確定房地產市場何時才能重新活躍。隨著美聯儲承諾“更長時間保持高利率”，上周抵押貸款利率超過7.5%。
《財富》美國500強金融服務公司First American首席經濟學家馬克·弗萊明告訴《財富》雜志:“今年后幾個月，（抵押貸款利率）很可能會保持這一水平，甚至接近8%，特別是如果年底前美聯儲再加息的話。”
如果抵押貸款利率居高不下，買家和賣家的痛苦都要持續到2024年。ICE mortgage Technology企業研究副總裁安迪·沃爾登告訴《財富》雜志，目前按收入和抵押貸款利率的變化來看，過去兩個月潛在購房者的購買力下降了6%以上。
“交易速度可能因此減緩，最終春夏兩季房價漲勢穩健的歷史慣例都會受影響，”他表示。
根據Case-Shiller美國房價指數，現房平均售價超過31萬美元，幾乎是十年前的兩倍。今年迄今為止，房價上漲超過5%。
房價與抵押貸款利率同步走高的結果是，當前房地產市場已漲至21世紀以來最高。最近沃爾登接受美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）采訪時表示，房子確實太昂貴，美國人收入必須飆升55%才能承擔。
他對CNBC《the Exchange》主持人凱利·埃文斯說：“如果看看住房負擔能力，以及如何才能推動當前市場正常化，房價要調整35%，要么（抵押貸款）利率下降4%，要么收入增加55%——或者相互組合。”
隨著很多人買房的困難越來越大，現房銷售數量也在下降。美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據證實，2023年將成為2008年房地產泡沫破裂以來銷售最低迷的一年。美國房地產經紀人協會數據顯示，按照目前速度，預計2023年現房總銷量為410萬套，遠低于2021年的600多萬套。
“負擔能力降低以及利率鎖定效應日漸強力，都抑制了房市銷售，”此前《財富》美國500強金融服務公司First American的副首席經濟學奧德特·庫什對《財富》表示。“哪怕能買得起，也買不到非賣品。”（財富中文網）
譯者：梁宇
審校：夏林
那是最好的時代……實際上是最糟糕的時代。7%以上的抵押貸款利率加上不斷上漲的房價，讓今年10月成為本世紀最不適合買房的時候。
上個月抵押貸款利率達到近23年來的最高點7.31%（根據房地美的數據，目前為7.57%），買賣雙方都在承壓。賣家不愿意放棄不到3%利率買的房屋，而一些買家則可能要用超過60%的收入還房貸。
一邊是賣家惜售，一邊是買家擔心，個中分歧形成房地產專家和經濟學家所謂的“鎖定”效應，導致現房銷量下降。
“這是個雙市場故事，”房利美首席執行官普里西拉·阿爾莫多瓦在美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers’ Association）年會上接受《市場觀察》（MarketWatch）采訪時表示。“房主的狀況很好，因為房子可能有很多權益。
此外，“他們的抵押貸款利率可能是2%、3%、4%，”她補充道，但也受到“不放棄抵押貸款的鎖定效應”限制。
此刻，多位房地產專家和經濟學家都無法確定房地產市場何時才能重新活躍。隨著美聯儲承諾“更長時間保持高利率”，上周抵押貸款利率超過7.5%。
《財富》美國500強金融服務公司First American首席經濟學家馬克·弗萊明告訴《財富》雜志:“今年后幾個月，（抵押貸款利率）很可能會保持這一水平，甚至接近8%，特別是如果年底前美聯儲再加息的話。”
如果抵押貸款利率居高不下，買家和賣家的痛苦都要持續到2024年。ICE mortgage Technology企業研究副總裁安迪·沃爾登告訴《財富》雜志，目前按收入和抵押貸款利率的變化來看，過去兩個月潛在購房者的購買力下降了6%以上。
“交易速度可能因此減緩，最終春夏兩季房價漲勢穩健的歷史慣例都會受影響，”他表示。
根據Case-Shiller美國房價指數，現房平均售價超過31萬美元，幾乎是十年前的兩倍。今年迄今為止，房價上漲超過5%。
房價與抵押貸款利率同步走高的結果是，當前房地產市場已漲至21世紀以來最高。最近沃爾登接受美國消費者新聞與商業頻道（CNBC）采訪時表示，房子確實太昂貴，美國人收入必須飆升55%才能承擔。
他對CNBC《the Exchange》主持人凱利·埃文斯說：“如果看看住房負擔能力，以及如何才能推動當前市場正常化，房價要調整35%，要么（抵押貸款）利率下降4%，要么收入增加55%——或者相互組合。”
隨著很多人買房的困難越來越大，現房銷售數量也在下降。美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據證實，2023年將成為2008年房地產泡沫破裂以來銷售最低迷的一年。美國房地產經紀人協會數據顯示，按照目前速度，預計2023年現房總銷量為410萬套，遠低于2021年的600多萬套。
“負擔能力降低以及利率鎖定效應日漸強力，都抑制了房市銷售，”此前《財富》美國500強金融服務公司First American的副首席經濟學奧德特·庫什對《財富》表示。“哪怕能買得起，也買不到非賣品。”（財富中文網）
譯者：梁宇
審校：夏林
It was the best of times…but really it was the worst of times. The combination of 7%-plus mortgage rates and rising home prices makes October the least affordable month for buying a house this century.
Mortgage rates, which hit a near 23-year high last month at 7.31% (today they’re 7.57%, according to Freddie Mac), strained buyers and sellers alike. Sellers are reluctant to let go of the homes they bought at sub-3% mortgage rates, while some buyers face spending upwards of 60% of their income on housing.
The dichotomy of both sellers’ unwillingness to sell and buyer apprehension has caused what real estate experts and economists refer to as the “lock-in” effect, which is leading to low existing-home sales volumes.
“It’s a tale of two markets,” Priscilla Almodovar, Fannie Mae CEO, told MarketWatch in an interview at the Mortgage Bankers’ Association’s annual conference. “Homeowners are in good shape because they probably have a lot of equity in their homes.
Plus, “they probably have a mortgage that’s 2%, 3%, 4%,” she added, but they are constrained by a “lock-in effect of not giving up that mortgage.”
At this point, many real estate experts and economists are unsure of when the housing market could be recalled to life. With the Federal Reserve’s commitment to “higher for longer” interest rates, mortgages eclipsed 7.5% last week.
“It is likely [that mortgage rates] will stay around that level or even get closer to 8% in the last few months of the year, especially if the Fed does raise rates one more time before the year is done,” Mark Fleming, chief economist at Fortune 500 financial services company First American, tells Fortune.
If mortgage rates remain high, both buyers and sellers will feel the pain until well into 2024. For now, prospective homebuyers’ buying power—how much one can buy based on changes in income and mortgage rates—is down more than 6% during the past two months, Andy Walden, vice president of enterprise research for ICE Mortgage Technology, tells Fortune.
“This could slow transaction speeds and may ultimately weigh on what had been a historically strong level of home price growth throughout the spring and summer,” he says.
The average existing home sale exceeds $310,000, according to the Case-Shiller U.S. National Home Price Index, nearly double the cost just a decade ago. Year to date, home prices are up more than 5%.
Home prices rising in tandem with mortgage rates are making today’s housing market the last affordable it’s been since the early 2000s. In fact, the housing market has gotten so expensive that U.S. incomes would have to surge 55% for homebuying to be considered affordable, Walden said in a recent CNBC interview.
“If you look at home affordability itself and what it would take to normalize the market today,” he told Kelly Evans of CNBC’s The Exchange, “it’s a 35% correction in price, or a 4% decline in [mortgage] rates, or a 55% growth in income—some combination of those.”
And as homebuying becomes further out of reach for many, the number of existing home sales has fallen. National Association of Realtors data confirms that 2023 is shaping up to be the lowest year in terms of number of home sales since the housing bubble burst in 2008. At its current pace, total existing-home sales in 2023 are projected to total 4.1 million, according to NAR, far short of the more than 6 million sold in 2021.
“The combination of reduced affordability and an even stronger rate lock-in effect suppresses [the number of] home sales,” Odeta Kushi, deputy chief economist at Fortune 500 financial services company First American, previously told Fortune. “You can’t buy what’s not for sale, even if you can afford it.”
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