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自7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來(lái)，各部委和全國(guó)各地優(yōu)化政策的出臺(tái)頻率明顯加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策迎來(lái)密集松綁期。樓市政策調(diào)整最受關(guān)注的，無(wú)疑還是一線城市的動(dòng)向。

8月25日，住建部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。實(shí)際上，7月份最后幾天，上海、北京、深圳、廣州住建相關(guān)部門(mén)都已相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。不過(guò)，這些一線城市迄今尚無(wú)具體措施政策落地，整體或仍在研究擬定階段。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”無(wú)疑是當(dāng)前樓市討論度最高的話題之一。值得注意的是，近日就有市場(chǎng)傳聞稱，廣州市南沙區(qū)已有樓盤(pán)接到銀行通知開(kāi)始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。針對(duì)上述傳聞，媒體8月29日從廣州工行、農(nóng)行等多家銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)核實(shí)了解到，目前銀行仍在等待具體通知。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)北上廣深等一線城市房地產(chǎn)政策都處于嚴(yán)格管控之下。一方面，一線城市具有龐大的人口基數(shù)和充沛的購(gòu)買能力，加上良好的教育、醫(yī)療和就業(yè)資源，不僅吸引本市常住人口購(gòu)房，也帶動(dòng)其周邊地區(qū)乃至全國(guó)范圍內(nèi)人群的投資置業(yè)需求。在目前一線城市購(gòu)房潛在需求仍較為旺盛的情況之下，本輪政策優(yōu)化力度大小將直接影響市場(chǎng)情緒，采取的政策放松方式可能偏向于“三四線中小城市——二線區(qū)域中心城市——一線熱門(mén)城市”等分區(qū)域遞進(jìn)；另一方面，一線城市政策出臺(tái)信號(hào)意義重大，對(duì)其他城市的樓市政策也會(huì)起到風(fēng)向標(biāo)作用，若是松綁程度把控不好可能會(huì)引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。綜合來(lái)看，雖然具體政策的落地只是時(shí)間問(wèn)題，但是一線城市政策調(diào)整顯得更為謹(jǐn)慎。

大部分四五線縣域中小城市和二三線區(qū)域中心城市甚至于去年就已經(jīng)出臺(tái)若干“救市”政策，近期更是不斷出臺(tái)“強(qiáng)化版”措施企圖挽救當(dāng)?shù)氐兔苑康禺a(chǎn)市場(chǎng)，但是若僅從近期的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，效果不甚明顯，不少購(gòu)房人仍然持觀望態(tài)度。

與此同時(shí)，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力也在不斷增大。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月份一線城市商品住宅成交面積環(huán)比下降約10%，8月份以來(lái)周均成交面積較7月份周均下降接近30%，較去年同期下降超20%，一線城市政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。

疊加種種因素，一線城市出臺(tái)樓市松綁政策已經(jīng)如箭在弦，其效用不僅在于要為低迷的一線城市樓市注入一劑強(qiáng)心針，更重要是要成為這一輪“救市”政策成效的燈塔，直接指引其他城市政府的決策方向，甚至影響投資型購(gòu)房人的出手意愿。

短期來(lái)看，一線城市政策優(yōu)化方向或包括優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、下調(diào)首套和二套首付比例、降低新增和存量住房按揭貸款利率、優(yōu)化部分區(qū)域限購(gòu)、降低交易稅費(fèi)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，同時(shí)有望結(jié)合人口、人才政策進(jìn)行針對(duì)性優(yōu)化調(diào)整。但是，這些在二、三線區(qū)域中心城市早已實(shí)施的政策是否對(duì)于刺激一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生效果尚有待觀察。

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，一旦一線城市放開(kāi)若干限制政策，多數(shù)時(shí)候可以點(diǎn)燃諸多潛在購(gòu)房人的熱情，掀起新的一波購(gòu)房投資置業(yè)狂潮，從而帶動(dòng)全國(guó)樓市整體回暖。從2008-2009年到2015-2016年的兩波樓市牛市行情莫不如此。但上述兩次救市的時(shí)代背景、宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境與現(xiàn)在均存在較大差異，決策層應(yīng)該也考慮到這一點(diǎn)，因此遲遲未推出有關(guān)救市政策，畢竟現(xiàn)實(shí)情況極大地考驗(yàn)決策層對(duì)后續(xù)可能出現(xiàn)局面的應(yīng)變能力。

若一線城市推出實(shí)質(zhì)性松綁措施，合理推測(cè)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，有三種可能的情形。

第一種情形是政策快速落地并有效執(zhí)行，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度立竿見(jiàn)影式提升，一二手房成交量迅速攀升，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，不僅穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)帶動(dòng)二、三線區(qū)域中心城市乃至四、五線城市剛需、改善型購(gòu)房人情緒回暖，甚至激發(fā)潛在購(gòu)房人的投資需求，帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，廣大房企也有望從瀕臨破產(chǎn)邊緣拉回，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)基本釋放，各大城市土地拍賣市場(chǎng)重新活躍，城市債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)逐步解除。房地產(chǎn)和地方債務(wù)這兩大“灰犀牛”事件同時(shí)得以化解，這確實(shí)是最理想的情況，也是決策層喜聞樂(lè)見(jiàn)的局面。

第二種情形是政策快速落地并迅速實(shí)施，比如一線城市限購(gòu)政策全面放開(kāi)，基于對(duì)于一線城市“生活、居住、就業(yè)”的深度向往和一線城市房產(chǎn)固有稀缺性帶來(lái)的“保值增值”信仰，加上理財(cái)“爆雷”事件等負(fù)面消息影響，廣大中高收入居民投資理財(cái)?shù)那朗芟蓿瑢?dǎo)致不僅一線城市原有因資格問(wèn)題受限的常住人口大量買房投資，而且二三線區(qū)域中心城市乃至四五線縣域中小城市人群也不惜以拋售當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)等為代價(jià)搶在一線城市購(gòu)房置業(yè)。雖然一線城市樓市可逆勢(shì)翻盤(pán)，但無(wú)疑是泡沫越吹越大，一線城市的“虹吸效應(yīng)”不僅再次傷害到周邊地區(qū)樓市，也加速其他城市樓市的快速崩盤(pán)，這自然不是決策層希望看到的局面。

當(dāng)然，還有一種情形，就是救市政策出臺(tái)后一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度僅在前幾個(gè)交易日出現(xiàn)“井噴式”量?jī)r(jià)暴漲、之后再次陷入波瀾不驚的局面，個(gè)別城市局部區(qū)域甚至出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌等現(xiàn)象，導(dǎo)致二三線城市乃至四五線城市購(gòu)房人出現(xiàn)進(jìn)一步的觀望情緒，這不僅將暗示救市政策根本沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，帶來(lái)政府公信力嚴(yán)重受損，而且會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步走弱，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)或延續(xù)，這同樣不是決策層希望看到的結(jié)果。

總之，雖然一線城市樓市松綁如箭在弦，但確保箭無(wú)虛發(fā)仍面臨較大的挑戰(zhàn)。可以確定的是，無(wú)論一線城市有關(guān)部門(mén)出臺(tái)何種政策，都無(wú)法改變大的趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已然過(guò)去。我們?cè)诳偨Y(jié)過(guò)去得失的同時(shí)，更應(yīng)該審慎處理好如今房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題。（財(cái)富中文網(wǎng)）

作者汪杰為財(cái)富中文網(wǎng)專欄作家，創(chuàng)業(yè)公司從業(yè)者，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

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編輯：劉蘭香