房地產行業正在上演“生死時速”
汪杰
2023-08-21
繼民營房企接連爆雷后，央企地產也險些“金身告破”，可以說市場信心已經快消耗殆盡。中國房地產行業正在上演“生死時速”。一方面政府有關部門要出臺諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進行業進入良性循環模式。同時，如果有關部門能幫助解決相關人員的失業問題，也能為房地產行業整個產業鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。
隨著此前被房地產融資“三支箭”重點支持的優質房企，近期卻連續爆發違約事件，我國房地產行業似乎又進入至暗時刻。
7月24日，中共中央政治局會議在談及房地產市場時指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這是自2016年中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”之后，在以經濟形勢和經濟工作為主題的中央政治局會議上，首次就房地產市場的變化給出最新表述。
此后的一個月，住建部、央行、金融監管總局、證監會等國家部委以及各級政府相關部門均陸續出臺大量“救市”政策，著實讓各界看到國家對于化解本輪房地產危機行業的高度重視，也似乎讓大家一度看到房地產行業觸底反彈的曙光。
然而，事實是殘酷的。近一個月以來，房地產行業下滑的趨勢仍在加快。8月14日，遠洋集團發布公告，旗下將于2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24未能在8月13日寬限期結束前支付利息（2094萬美元），導致發生違約。盡管8月17日晚間，遠洋集團再發公告宣布，2024年、2027年和2029年到期的三筆美元債票息展期方案正式通過，但考慮到遠洋集團此前公告稱預計于今年上半年將錄得公司擁有人應占虧損約170億元至200億元，令市場仍然無法解除對其債務違約的擔憂。
繼民營房企接連爆雷后，央企地產也險些“金身告破”，可以說市場信心已經快消耗殆盡。無獨有偶。國家統計局數據顯示，2023年7月，房地產開發景氣指數為93.78，為多年來低位；2023年1-7月，無論是全國房地產開發投資資金、房地產開發企業到位資金還是商品房銷售面積、商品房銷售額，跌幅相比2023年1-6月均持續擴大；根據克而瑞報告顯示，2023年7月，TOP100房企實現銷售操盤金額3504.3億元，單月業績規模創近年新低，同時單月業績同環比雙降，環比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大；2023年7月末，商品房待售面積6.46億平方米，同比增長17.9%；2023年7月，50家代表房企拿地總額同比降低32.9%，環比下降37.7%。無論是房地產開發資金投入、市場銷售金額還是拿地資金投入，其跌幅均在進一步擴大，而待售面積卻不斷攀升，意味著房企和購房人都在黑暗中繼續煎熬，也等待著黎明的曙光。
與此同時，根據央行發布金融統計數據報告，2023年7月末，廣義貨幣（M2）余額285.4萬億元，同比增長10.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和1.3個百分點；2023年7月份人民幣貸款增加3459億元，同比少增3498億元。無論是M2增速還是人民幣貸款增量均大幅低于預期，說明過去作為資金主要“蓄水池”的房地產行業已經充分飽和，再也無法吸納大規模資金入場。
毋庸置疑，上述慘淡之極的數據再次證實市場情緒已跌至歷史冰點。在此背景下，8月11日，恒大集團前首席經濟學家任澤平發文，建議幫幫碧桂園、龍湖等優質民營房企，表示這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因為大而不能倒，而是守住金融風險底線、守住民生底線的需要。8月18日，央行、金融監管總局、證監會聯合召開電視會議，會議強調，調整優化房地產信貸政策，要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。
由此可見，無論是知名經濟學家還是金融監管機構，都在為化解這場巨大的危機而做出自己應有的努力。盡管現實情況不容樂觀，但是我們依然可以借鑒過往國外類似危機的處理方式，從中獲取實踐經驗，做出適合中國國情的決策。
在筆者看來，首先要認識到，本輪危機的實質是房地產行業過分杠桿化。無論購房人首付比例，房企拿地、施工和銷售等環節的實際出資比例，商品房預售許可制度下行業杠桿化浪潮，還是金融機構對于房企、買房人信用擴張不斷放松管制，基于市場參與各方利益均可以得到平衡與滿足的前提下，都在推動房地產行業高杠桿行為的放大。同時，由于過去若干年房地產行業規模一路高歌猛進，房價不斷上漲，行業上行趨勢很好地掩蓋了市場和信用風險，也助推了加杠桿操作。但如今房地產行業下行趨勢確立，房價不再是只漲不跌，因此當務之急是盡可能對房地產行業去高杠桿化，無論是房企、購房人還是房地產行業產業鏈上有關企業，絕不能逆勢加杠桿，將危機和風險轉嫁到第三方機構，而是均需要同步化、漸進式降低杠桿比例，通過市場化方式實現去杠桿化進程，實現房地產行業過量供給逐步出清。
其次，本輪危機的根源是房價過快上漲與居民收入增長無法匹配，疊加宏觀經濟減速，帶來居民購買力嚴重下降，導致市場供過于求，從而引發深層次債務危機。房價漲跌與市場預期息息相關，而不可否認的是，過去房價一路高歌猛進，加上政府屢次并不合宜的“救市”行為讓市場產生“買房是當今最好的投資”的錯覺，更讓大眾形成“政府一定會救市到底”的心理，“解鈴還需系鈴人”，如今政府要做的是不僅要引導大眾和市場走出這個誤區，更要用實際政策和行動告訴大眾，商品房也是商品，同樣遵循市場經濟發展基本規律——商品價格圍繞價值波動，沒有只漲不跌的商品，供給關系是決定商品價格主要因素。眼下房地產行業已然進入下行周期，降價銷售是市場參與各方必須認清的一個現實，房企和二手房主不能指望政府救市讓市場發生反轉。一方面政府有關部門要出臺諸如降低按揭貸款利率、降低交易稅費、降低房產中介交易傭金等更有力的政策，另一方面房企更要通過切實降價讓利于購房人，才能真正通過市場化銷售帶動存量的出清，促進行業進入良性循環模式。
其三，本輪危機的核心是房地產行業涉及方方面面，牽一發而動全身。近年來宏觀經濟增速放緩與房地產行業下行相互作用，帶來一系列經濟和社會問題，引發市場各界廣泛擔憂。眾所周知，房地產行業下行帶來上下游諸多行業由盛轉衰，甚至導致相關行業不少企業瀕臨破產倒閉，大量員工被迫降薪失業。因此，為了控制危機進一步蔓延，要盡可能將房地產行業與其關聯行業進行“物理性”切割，通過政府出臺各項幫扶政策加上市場化運作方式合理引導有關企業和人員進行細分行業賽道調整更換，通過教育、培訓、實習等模式重新上崗就業，紓解房地房行業產業鏈“堰塞湖”，解決大量人員失業的問題，為國家產業升級轉型提供范例，同時為房地產行業整個產業鏈條全面出清、供需再平衡提供有力支持。
當前，中國房地產行業正在上演“生死時速”。因此，各方只有拿出壯士斷腕的勇氣、刮骨療傷的心態和縱覽全局的智慧才有望化解這場危機，并努力將損失降低至最低。（財富中文網）
作者汪杰為財富中文網專欄作家，創業公司從業者，關注宏觀經濟形勢
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編輯：劉蘭香
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