《非理性繁榮》作者：長達十年的房產牛市可能很快結束
LANCE LAMBERT
2023-07-28
圖片來源：蓋蒂圖片社
耶魯大學經濟學家羅伯特·席勒在2000年3月出版了一本名為《非理性繁榮》（Irrational Exuberance）的書，宣稱股市是泡沫。不久之后，科技股泡沫破裂。2004年，這位耶魯大學經濟學教授發表了一篇名為《房地產市場是否存在泡沫》（“Is There a Bubble in the Housing Market?”）的論文，呼吁人們關注不斷飆升的房價。最后，在2007年——就在美國房價崩盤之前——席勒成功預測了房價很快就會崩盤。
時間快進到2023年，在經歷了疫情期間的繁榮時期后，席勒再次密切關注美國房地產市場。根據凱斯-席勒全國房價指數（Case-Shiller National Home Price Index），美國房價飆升了43%。該指數是席勒幾十年前幫助編制的獨戶住宅指數。
只是這一次，席勒并沒有預測全美房價會崩盤，也沒有預測房價會持續上漲。相反，席勒上周接受美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）采訪時似乎暗示，全美房價將出現一段時間的橫盤走勢。
席勒說：“房地產市場不同于股市，它通常是可以預測的。自2012年以來，房價一直在上漲，已經有大約 10 年的時間保持穩定增長。但隨著這輪利率上升周期的結束，房產牛市可能即將結束。”
席勒認為，在房地產熱潮期間，由于購房者急于鎖定 2% 和 3% 的抵押貸款利率（他們知道這種情況不會持續太久），房地產市場出現了一些繁榮現象。
席勒說：“我認為對加息的恐懼影響了人們的想法。不只是房主，新購房者也想在利率進一步上升之前進場。他們想要鎖定較低利率，所以這對房市產生了積極影響，但這種影響即將結束。”
去年夏天，席勒在接受美國全國廣播公司財經頻道采訪時表示，疫情期間的房地產市場熱潮（Pandemic Housing Boom）可能會被“房價下跌期”所取代。2022年8月，他表示：“芝加哥商品交易所（Chicago Mercantile Exchange）有一個房價期貨市場……現在處于現貨溢價狀態：預計到2024年或2025年，房價將下跌逾10%。”
根據凱斯-席勒全國房價指數，全美房價在2022年6月至2023年1月期間確實下跌了5.1%，但到今年4月為止已經反彈了2.8%。
然而，上周席勒暗示，近期全國房價上漲可能只是季節性的。
席勒說：“房價上漲的部分原因只是季節性的。如今是夏季，房價通常會在夏季出現上漲。”
如果席勒的觀點是正確的，今年春夏的全美房價上漲只是“季節性的”，這可能意味著隨著房地產市場進入季節性放緩的秋冬季節，今年晚些時候房價將再次出現環比下跌。
席勒說：“我們將拭目以待：美國經濟能否能實現軟著陸。但這是一種可能性。不管怎樣，我不會因此而感到恐慌。”（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
耶魯大學經濟學家羅伯特·席勒在2000年3月出版了一本名為《非理性繁榮》（Irrational Exuberance）的書，宣稱股市是泡沫。不久之后，科技股泡沫破裂。2004年，這位耶魯大學經濟學教授發表了一篇名為《房地產市場是否存在泡沫》（“Is There a Bubble in the Housing Market?”）的論文，呼吁人們關注不斷飆升的房價。最后，在2007年——就在美國房價崩盤之前——席勒成功預測了房價很快就會崩盤。
時間快進到2023年，在經歷了疫情期間的繁榮時期后，席勒再次密切關注美國房地產市場。根據凱斯-席勒全國房價指數（Case-Shiller National Home Price Index），美國房價飆升了43%。該指數是席勒幾十年前幫助編制的獨戶住宅指數。
只是這一次，席勒并沒有預測全美房價會崩盤，也沒有預測房價會持續上漲。相反，席勒上周接受美國全國廣播公司財經頻道（CNBC）采訪時似乎暗示，全美房價將出現一段時間的橫盤走勢。
席勒說：“房地產市場不同于股市，它通常是可以預測的。自2012年以來，房價一直在上漲，已經有大約 10 年的時間保持穩定增長。但隨著這輪利率上升周期的結束，房產牛市可能即將結束。”
席勒認為，在房地產熱潮期間，由于購房者急于鎖定 2% 和 3% 的抵押貸款利率（他們知道這種情況不會持續太久），房地產市場出現了一些繁榮現象。
席勒說：“我認為對加息的恐懼影響了人們的想法。不只是房主，新購房者也想在利率進一步上升之前進場。他們想要鎖定較低利率，所以這對房市產生了積極影響，但這種影響即將結束。”
去年夏天，席勒在接受美國全國廣播公司財經頻道采訪時表示，疫情期間的房地產市場熱潮（Pandemic Housing Boom）可能會被“房價下跌期”所取代。2022年8月，他表示：“芝加哥商品交易所（Chicago Mercantile Exchange）有一個房價期貨市場……現在處于現貨溢價狀態：預計到2024年或2025年，房價將下跌逾10%。”
根據凱斯-席勒全國房價指數，全美房價在2022年6月至2023年1月期間確實下跌了5.1%，但到今年4月為止已經反彈了2.8%。
然而，上周席勒暗示，近期全國房價上漲可能只是季節性的。
席勒說：“房價上漲的部分原因只是季節性的。如今是夏季，房價通常會在夏季出現上漲。”
如果席勒的觀點是正確的，今年春夏的全美房價上漲只是“季節性的”，這可能意味著隨著房地產市場進入季節性放緩的秋冬季節，今年晚些時候房價將再次出現環比下跌。
席勒說：“我們將拭目以待：美國經濟能否能實現軟著陸。但這是一種可能性。不管怎樣，我不會因此而感到恐慌。”（財富中文網）
譯者：中慧言-王芳
Yale University economist Robert Shiller released a book back in March 2000 titled Irrational Exuberance, which proclaimed that the stock market was a bubble. Soon afterward, the tech bubble burst. Then, in 2004, the Yale economics professor called attention to spiking house prices with a paper titled “Is There a Bubble in the Housing Market?” Finally, in 2007—just before U.S. home prices crashed—Shiller correctly predicted that house prices would soon crash.
Fast-forward to 2023, and Shiller is once again closely watching the U.S. housing market after its period of exuberance during the pandemic, which included a 43% jump in U.S. home prices measured by the Case-Shiller National Home Price Index—a single-family index that Shiller helped to build many decades ago.
Only this time around Shiller isn’t predicting a national home price crash—or a sustained boom. Instead, Shiller went on CNBC last week and seemed to suggest that national house prices would go sideways for a bit.
“The housing market is different than the stock market, it’s normally forecastable. It has been growing since 2012, it has been about 10 years of steady growth in home prices. But it may be coming to an end with this interest rate rising cycle,” Shiller said.
Throughout the course of the boom, Shiller thinks some exuberance entered into the housing market as homebuyers rushed to lock in 2% and 3% mortgage rates, which they knew wouldn’t last long.
“I think the fear of interest rate increases has influenced people’s thinking. It is not just the homeowners, it’s new buyers who wanted to get in before the interest rates went up even more. They wanted to lock in, so that’s been a positive influence on the market, but it’s coming to an end,” Shiller said.
Last summer, Shiller suggested to CNBC that the Pandemic Housing Boom could be replaced by a period of declining house prices. In August 2022, he said: "The Chicago Mercantile Exchange has a futures market for home prices… That's in backwardation now; [home] prices are expected to fall by something a little over 10% by 2024 or 2025."
While national house prices as measured by Case-Shiller did fall 5.1% between June 2022 and January 2023, they've since rebounded 2.8% through April.
However, last week Shiller hinted that recent national house price gains might just be a seasonal blimp.
"Part of what's happening in the increase in home prices is just seasonal, it's the summer and it's typically going up in the summer," Shiller said.
If Shiller is right and national house price gains this spring and summer are just "seasonal," it could mean month-over-month price declines return later this year as the housing market enters into the seasonally slower fall and winter months.
"We'll see, whether we get a soft landing [of the U.S. economy]. But it's a possibility. I'm not panicking one way or another," Shiller said.
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