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廣東省惠州市近期屢上熱搜，先是官方定調“團購買房折扣可低至八折”，后又爆出部分項目“骨折”價賣房后遭封盤。盡管惠州的房地產市場有一定的特殊性，但也在一定程度上凸顯出地方政府在房地產政策方面左右手互搏的窘境。

實際上，近期關于房地產市場的頭條新聞充滿了玄幻感：有在鶴壁10萬買8套房的，也有上海億萬富豪一日夫妻排隊打新幾千萬豪宅的。另外值得注意的是，在相繼拿下西安、廣州兩宗大熱門地塊后，紡織業大亨劉伯香旗下的亞倫地產今年新增土地貨值達到了94.8億元，一舉進入了拿地榜單前20名。房地產市場為何如此玄幻？房子到底還能不能買？圍繞這些話題，“財富Plus”的用戶展開了精彩討論，我們選取了其中一些展示如下：

地方政府左右手互搏為哪般？

@王磊Sans Wang

資深營銷顧問，商業專欄作家

惠州部分房地產項目“骨折”，這條新聞讓很多讀者覺得有點“震驚”。連靠近深圳的大灣區城市房價都開始跳水，中國房地產市場是不是真的開始進入了下降區間？我們從三個方面簡析一下，希望能夠給大家理清思考的脈絡。

首先，惠州大亞灣片區的房價“跳水”其實已經不是第一次了。惠州市面積超過11000平方公里，基本上相當于廣州、深圳、東莞三個城市面積之和。而且，惠州市各個區縣發展不太平衡，惠東縣、龍門縣發展相對慢一些。在一些人看來，惠州房價具有很大的不確定性：有人看漲，認為是價值洼地；有人看跌，是一個泡沫深坑。而且惠州大亞灣片區毗鄰深圳，曾經在很多開發商和購買者看來是一個非常有發展前途的片區，因此很多開發商在那里扎堆。其實，10年前這個大片區就出現過一次房價的“骨折”跳水，很多深圳購買者對此記憶猶新。

其次，惠州這次政府操作和實際情形已經說明房地產市場進入了一個“表面穩定，實際分化”的趨勢。從政府角度來講，非常希望房地產市場和土地市場能夠持續保持穩定、健康的增長，房地產擁有者更希望自己的房子價格持續上漲，但是從整個中國經濟發展的大的趨勢看，其實已經很難實現房地產市場的價格整體穩定增長。雖然有些城市因為指導價格的存在而出現“表面穩定”，但是實際上不同的城市、相同城市的不同區域、相同區域的不同樓盤價格已經開始出現銷售和價格分化。未來這種分化也許會進一步加深，出現和中國經濟的類似的“結構性”問題。因此，也可以稱為“中國房地產的結構性問題”。

第三，城市地方債務、房地產企業債務和居民債務三個因素將如何影響未來房地產發展的走勢？在過去的20年，很多人都是從地理位置、交通環境、人口基數、城市發展趨勢等要素來分析房地產，這些都是從供應側來分析的，在那個蓬勃發展的階段有合理性。但是，在目前房地產市場出現結構性過剩的情況下，我們是不是應該更多從需求端來分析，更為合理？

這個需求端包括居民購房資金需求端、房地產企業資金需求端和城市地方財政需求端；這三個資金需求端其實構成了一個需求的循環。然而，目前看來，三者的債務問題都比較大，特別是房地產企業債務和城市地方債務更甚；而中國居民債務整體也到一個非常高的臨界點。在這三個因素的共同影響下，整體中國房地產市場發展趨勢可能會越發明顯。

@譚浩俊

財經評論員

據不完全統計，今年以來，至少包括廣東惠州、江蘇鹽城、吉林長春、河南洛陽、安徽銅陵、福建寧德等近20城發布“團購買房”相關政策及活動，也就是開發商可以對團購等實行降價售房。然而與此同時，地方政府又在打壓和限制房價，甚至開發商降價售房還要受到政府的處罰。一手拿著矛，鼓勵“團購買房”，一手又舉著盾，對愿意主動降價的開發商實施處罰，這樣的行為顯然是非常可笑的，也是會影響政府公信力的。

或許在房地產問題上，一些地方是非常矛盾的，也是比較功利的。面對市場持續低迷，開發商資金鏈斷裂風險越來越大，地方經濟也因房地產市場過于低迷而備受影響，就想通過各種手段鼓勵居民購房，以緩解開發商資金緊張矛盾和減輕地方經濟下行壓力。而在房地產市場有所反彈，居民購房熱情稍稍恢復后，面對開發商想趁機擴大銷售、回籠資金，通過降價售房，地方又覺得機會來了，不需要降價了，就對降價售房的開發商實施處罰。這種過于功利的行為，確實對房地產市場的發展非常不利，也是給出臺“團購買房”政策的地方一記耳光。

@柏文喜

IPG中國區首席經濟學家

以市場為表，以土地財政為里的行業特征，讓房地產行業在高度依賴土地財政的當今地方財政格局之下被緊緊地與地方政府利益訴求實現了深度捆綁。一方面，土地作為最好的抵押品支持了地方政府多年來負債發展的融資需求，也反過來將金融體系的安危與地方政府的宏觀財政能力緊密捆綁在一起；另一方面，地方國企和平臺公司作為地方政府發展經濟、支持城建的臂膀和“錢袋”，土地資產都以各種各樣的形式成為其資產負債表上的重要組成部分。在三年疫情之后各地財政狀況大幅惡化和財政自身流動性承壓的情況下，保持作為抵押品的地價穩定以及平臺公司資產負債表的表面健康，就成為防范地方財政與金融風險的核心要義。雖然說房價的上漲不符合政治正確的方向，但是房價的下跌則可能引發地價下跌以及土地出讓困難和平臺公司的資產負債表急劇惡化，這才是地方政府當前千方百計需要防范的最大風險。

也就是說，之前以防范房價過快上漲為訴求的房價調控與管制，目前已在實質上演變為防止房價下跌的市場調控和風險防范了。

降價促銷是活躍樓市最有效的市場自我調節措施，而對降價促銷的簡單直接的限制，自然造成了市場成交量的下滑和企業現金流、行業流動性的喪失，反過來必然也影響到土地出讓收入和房地產交易稅費收入，讓土地財政自身成為房價管制的直接受害者。至于媒體報道惠州市部分項目“骨折”價賣房后遭封盤的新聞，只不過是行業監管部門干預房企自主調價促銷的又一個案例罷了。開發商根據市場變化和自身企業需要來調整房價和降價賣房，有形之手卻借口開發商降價賣房引發群體事件而禁止降價賣房并予以處罰，無論從法理還是邏輯上都是不成立的。家門口菜市場的小蔥降價了，咋不見之前買過菜的市民鬧騰和政府禁止小蔥降價并對菜農、菜販予以處罰呢？

手里有錢，買房還不如買地產股？

@睿智

最近，上海的新樓盤——云錦東方因為億萬富翁排隊買房而在網上爆火。幾年前，上海樓市開盤都是人山人海，排隊認籌是很平常的事，但近年這種情況比較少，所以這次上海云錦東方認籌排隊，給人們的感覺是當年的樓市火爆又回來了。事實上從4月以來，北上廣等一線城市樓市總的說不溫不火，因此云錦東方的情況并不代表常態。

國內的房地產市場火爆了20多年，一線城市的房價更是翻了15-20倍，房子堪稱是最好的投資品，在人們的意識里中國房價會一直漲下去。這得益于人口紅利期和城鎮化不斷提升。隨著 “房住不炒”等地產調控政策，加之人口紅利逐漸遠去，以及三年疫情經濟下行，地產業進入寒冬。

如今，各項政策促經濟復蘇，樓市復蘇是重頭戲，但3月份有個小高潮之后似乎缺少后勁。究其原因還是經濟、人口等大環境影響。不過上海云錦東方熱賣，在說明個人手里有錢之外，也與價格與二手房倒掛明顯有關。買者想辦法去認籌，不乏有買到便是賺到，將來出手穩賺不賠的購房心理在發揮作用。

@不再猶豫

房地產行情仍未走出低迷，但百億私募半夏投資創始人李蓓從今年開始不止一次在公開場合表示長期看好地產股。她認為，房地產是過去利潤比較集中的企業部門，近幾年行業的需求和產能出現了改變，而經過這兩年房地產行業的供給側改革，加上企業負債表的創傷，活下來的房地產企業是沒有能力擴張土地儲備的，目前的供應還是低位，因此只要稍一出現需求復蘇，房價可能會漲。“對于還活著的企業而言，它的股票可能是有價值的，以前可能只有5%的市場份額，但是因為小伙伴們都死掉了，可能就有10%甚至15%的市場份額。活著的企業市值回到當年的高點是有可能成立的”，但這并不意味著房地產投資會回到繁榮時期。

在李蓓的邏輯中，產能無法擴張而需求還在，這可能會令活下來的房地產企業每股盈利增長，由此帶來資產包價值的重估。“房地產企業我們不是用毛利率去估它，而是用資產包。我有1萬億的土地儲備，但是有7000億的負債，凈資本本來是3000億；但是現在（土地儲備）貶值到只值8000億了，還是負債7000億，所以你的股票市值可能就從3000億跌到了1000億，其實就是一個帶杠桿的房價和地價；但如果房價漲10%，這個彈性也是非常巨大的。”在李蓓看來，零星上漲的房價已經說明她的上述邏輯。

關于宏觀環境，李蓓認為，從現在往后，國內總需求向下的驅動包括出口、基建和地產新開工，向上的驅動則包括消費、地產竣工和二手房裝修鏈條。地產領域則是非常割裂的反轉：一季度，住宅新開工累積下降18%，而住宅竣工上升17%，這種割裂和分化不會是暫時，將會持續兩至三年。半夏投資在個股和商品領域會持分化的思路，買竣工鏈條和后端裝修占比高的品種，規避出口、前端新開工和基建占比高的品種。“如果看合力，竣工的增長和消費的溫和復蘇，應該抵不過基建、新開工和出口三者的拖累。經濟合力總體還是會偏弱一些，所以國債應該依然是相對安全的配置，如果出現階段性超預期的經濟動量下行和風險事件，則可能有驚喜。”（財富中文網）

編輯：劉蘭香

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