樓市出現小陽春，但民營房企春天仍遠
俞再孟
2023-03-10
近日，關于樓市迎來小陽春的新聞報道紛至沓來，就連一個月前將房地產定性為困難行業的武漢，2月份成交量也迎來大幅回升。
綜合來看，2月份各大重點城市成交量環比、同比都有不同程度的上漲。以上海為例，多家房地產經紀機構數據顯示，2月二手房成交1.9萬套，為2022年7月以來的新高，近兩年來看也是成交高點，一方面由于1月成交量過于低迷，另一方面，政策的放松向市場傳遞出積極信號，確實帶來一定的拉動效應。
但小陽春的可持續性以及樓市變遷對未來中國經濟更加深遠的影響，值得做更多深入的思考。
高層變調、地方松綁
去年下半年以來，房地產調控的風向明顯趨于寬松。
去年12月15日，國務院副總理劉鶴在一次重要講話中指出，房地產是國民經濟支柱產業，正考慮新的舉措改善行業資產負債狀況。今年1月17日，劉鶴在達沃斯論壇上再次強調，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。
1月6日，彭博社報道中國正計劃放松嚴格的“三道紅線”政策，并稱此舉可能標志著中國房地產政策的最急劇轉變。
盡管目前尚無官方來源顯示“三道紅線”政策放寬，但地方政府已經在迫不及待給樓市松綁。據中指院統計，截至2月28日，全國今年已有近90省市（縣）出臺樓市利好政策超百次。多地落實首套住房貸款利率政策動態調整機制，已有超30城降低首套房貸利率下限至4%以下。
種種跡象顯示，長達兩年多的房地產行業大整治基本落下帷幕，房地產重回支柱產業定性。
回看此輪房地產整治，風向趨緊始于三年多前。2019年7月中央提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，并從銀行、信托、債券等多方面收緊，嚴控資金違規流入房地產。2020年8月官方對房企提出“三道紅線”的監管要求，由此正式開啟了針對房地產行業的整治行動。隨著恒大財富在2021年9月爆雷，房地產行業出現多米諾骨牌效應，佳兆業、融創、陽光城、世貿、富力等一大批龍頭房企紛紛倒下，繼而又引發爛尾樓、斷貸潮、停工停產、債務違約等一系列影響深遠的事件，導致本已受到疫情影響的中國經濟在2022年雪上加霜。
疾風驟雨般的整治重創了房地產市場，也改變了消費者對房價的預期以及地方政府的財力。國家統計局發布數據顯示，全國商品房銷售面積比2021年下降24.3%，創近7年來的新低，銷售額比2021年下降26.7%，創近6年來的新低，全國重點70城房價破天荒連續16個月環比下跌。財政部數據顯示，2022年國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。
根據彭博社匯編的數據，由于信貸市場的渠道基本關閉，2022年，開發商已經出現140多筆債券違約。總體而言，按發行量計算，開發商拖欠了總計500億美元的國內和全球債務。
另據中指研究院數據顯示，2022年，中國法拍房掛拍數量60.6萬套，創歷史新高。掛拍數量最高的城市則是重慶，共掛拍3.2萬套，同比增長超80%。據統計，住宅是法拍房的主力軍，占比超50%，住宅與商業二者合計占總拍賣套數近90%。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，上一輪樓市回升時，購房者對樓市充滿期待，因此當時盲目購房的人比較多，并且為此擔下債務，后續因為多重原因被迫斷供，這也是導致法拍房住宅掛拍量增加的原因之一。
2022年12月末，據彭博社報道，北京大學國家發展研究院院長姚洋受訪時說，“中國政府似乎會提出更加具體的措施......必須至少止住房地產市場的下跌，在此方面有令人鼓舞的跡象”。他認為，對房地產行業使用如此嚴厲的政策并不合適，有些公司的業務之前或多或少是健康的，但由于“三道紅線”，它們的業務出現了問題。
樓市回暖、民企“躺平”
根據央行、銀保監會在1月5日下發的通知，對于新建商品房售價環比和同比連續3個月均下降的城市，地方政府可自主決定維持、下調或取消首房貸款利率下限。這一政策為降低房貸利率打開了大門，1月29日鄭州打響了下調個人房貸利率的“第一槍”，并將首套房貸利率調整為3.8%。之后，又有不少重點城市跟進，首套房貸利率最低降至3.7%。
在包括低利率在內的一系列優惠政策吸引下，近期購房者進場速度明顯加快，帶動一波樓市回暖的行情。不過，多位分析人士認為，目前“小陽春”的持續性面臨挑戰。
李宇嘉表示，由于樓市和經濟基本面較弱，2023年房地產市場只會呈現弱復蘇，不太可能出現大幅度反彈，特別是房價反彈。下半年的市場表現要看疫情之后整個市場恢復程度如何，可以預見的是，市場回暖會是一個漫長的過程。
中泰證券首席經濟學家李迅雷認為，從去年開始，中國的房地產市場已經開啟了一個可能長達十年的下行周期。在政策暖風下，2023年房地產市場的下行斜率可能會有明顯放緩，但是長期趨勢或難以發生根本性扭轉。
花旗集團分析師預計，2023年房地產銷量將再下降25%，因為供應減少將限制復蘇，買家的預期需要時間才能扭轉。
需求端出現小陽春的另一面，是供給端的普遍“躺平”，尤其是民營房企。
房企的“躺平”，主要體現在拿地方面，因為這對樓市新增供應將產生直接影響。中指研究院的數據顯示，2022年，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。
另據相關研究機構統計，2022年拿地金額TOP100企業中，央企、國企占比53%，地方城投平臺占比32%，混合所有制企業占比6%，分別較上年同期增加8個百分點、26個百分點、1個百分點，民營房企占比僅9%，同比下降35個百分點。拿地榜10強座次，有8席均被央企、國企拿下。
據中國房地產報記者統計，銷售50強中14家房企拿地數量掛零，“宇宙房企”碧桂園2022年拿地不足百億，相比之下，其在2021年拿地超2000億。
與財大氣粗的國企央企相比，民營房企風險意識更高，在熊市中拿地的欲望更低，但其處境與動向卻對整個行業具有風向標意義。目前來看，眾多民營房企的春天仍未到來，今年拿地規模恐怕仍不樂觀。值得注意的是，地方城投2022年拿地金額大幅上升，這將給地方債務添加沉重的負擔，令本就已經債務高企的地方政府財政更加捉襟見肘。
樓市存量方面，上個月官方公布全國有六億棟房屋，震驚全網。事實上，類似包括空置率、房屋數量等等討論在近些年一直不絕于耳。數據顯示，2022年末商品房待售面積5.63億平方米，同比增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。全國45個重點城市1月二手房掛牌量突破350萬套，多座重點城市二手房掛牌量都突破了10萬套，消化周期普遍在1-2年，鄭州達到40個月，大連甚至需要68個月。
毫無疑問，過去的一年，房地產市場經歷了1998年房改以來最慘烈的調整，而這一輪調整的余波仍在蕩漾。信用評級公司穆迪稱中國房地產市場很難回到調整前的規模，將不再是經濟增長的主要動力。這次全行業的大洗牌出清了一些高杠桿、高負債的房企，有利于提升行業的集中度和競爭力，改善行業的盈利狀況，對留下的房企而言是一次機遇，但政策對行業的深遠影響料將持續更長時間。
眾所周知，房地產調控政策的影響早已超出房地產行業本身。過去十多年，地方財政、居民資產、金融理財乃至各行各業都圍繞著房地產這一中軸在運轉，房地產已然成長為中國經濟中的龐然大物，尾大不掉，牽一發而動全身。房地產越發展，越成為中國經濟轉型過程中根深蒂固的障礙，整治的難度與代價也就越大。治亦難，不治亦難，而在經歷近三年的嚴厲調控后，可以肯定的是，如何妥善處置和化解房地產風險仍將是未來很長一段時期內關乎經濟轉型的重大話題。（財富中文網）
編輯：劉蘭香
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