現在是買房最佳時機嗎？
柏文喜
2023-02-19
在不斷加碼的力促樓市回暖政策加持之下，春節過后發布的一月份樓市成績單顯示，百強房企銷售收入和去化面積降幅同比收窄但依然下滑明顯，除少數城市外房價維穩壓力不小，而排隊提前還貸已然成為近期的熱議話題。樓市尚待反轉的現在，是買房的好時機嗎？
首先來看看樓市整體走勢。去年以來，從供給端到市場端的一系列不斷加碼的政策操作被坊間稱作第一支箭、第二支箭、第三支箭等，這些政策都旨在扭轉樓市頹勢和促進行業復蘇，以實現保衛日益吃緊的地方財政和保增長、拼經濟、穩就業，但樓市下滑態勢并未根本改變。主要原因在于樓市回暖與整個宏觀經濟運營基本面高度相關而需要宏觀經濟復蘇的助力，再加上樓市是個買漲不買落市場，預期改善和信心修復才能實現市場回暖，利好政策只有助力作用而無法起到根本扭轉市場趨勢。由此來看，后續政策層面仍存在進一步松綁空間。
那么，二手房交易在部分城市的再度活躍是否意味著樓市基本面轉向？一般情況下，二手房市場啟動都滯后于新房市場，二手房交易目前在部分城市再度活躍一方面與樓市交易的存量特征顯現有關，另一方面也與樓市交易不振之下剛改需求占比提升有關。同時，一些城市為活躍樓市而簡化二手房交易程序、減免相關稅費以及推出二手房“帶押過戶”也有助力效果，但并不代表樓市已整體回暖。
樓市真正回暖的標志是什么？實際上，樓市走勢需從交易的量與價兩個因素進行綜合判斷，量與價同時回暖才代表著樓市的真正回暖，而量升價降與有價無市都不是樓市回暖的特征，反而都意味著樓市風險的加大。雖然說剛需和改善性需求是樓市平穩運行的基礎，但是樓市回暖的真正推動力還是來自于投資性需求，只有投資性需求才能更加市場化推動樓市格局的優化調整。
另外不得不說的是疫情對樓市心態的影響。疫情引發的嚴格管控確實加大了市場剛需心理，但是長時間的防控影響了經濟活躍度和收入預期，反過來也影響了置業偏好和購房能力，導致疫情防控的放開未必會必然導致樓市購買力的爆發，反而因社會心理受疫情防控影響帶來的變化可能會長期改變置業心態。
同時值得關注的是，疫后商業地產和旅游地產能否迅速復蘇？社交和旅游的恢復有助于服務業與旅游業的恢復，但三年防疫管控改變了人們的經濟狀況和買房與消費理念，流動性遜于住宅的商業地產與旅游地產的投資屬性更強，全面恢復還有賴于市場的根本性反轉。目前來看，就連旨在賺取周期差價和獲得持有價值的外資和險資對商業地產的趁低吸納，也僅限于流動性更有保證的一線城市與二線城市核心地段的優質物業。
近期還有相關部門在推動大型易地扶貧搬遷安置區融入新型城鎮化，類似于“棚改”再啟動。由此產生的需求既是剛需、又屬于有支付能力的有效需求，因此對三四線城市而言確實意味著增加了新的規模化有效需求，但卻難以改變全國樓市整體走勢。
其次，一線城市市場不會輕易放開。房地產及由此衍生的土地財政是支持中國城市建設與經濟快速發展的財富密碼，而作為貨幣創造重要抵押物的房產與地價的穩定就成為維護經濟穩定運行和金融安全的核心。保持一線城市較高的入市門檻，可有效防止投資性需求所推動的房地產市場區域性重構對三四線市場帶來沖擊，從而避免三四線城市的抵押品價值重估可能觸發的潛在金融風險。
最后，Z世代將改變中國樓市的未來。不同于60、70后一代，在物質豐盛與高房價時代成長起來的Z世代，將在很大程度上顛覆國人長期以來的置業偏好。更加追求個人價值與個體感受的Z世代，在樓市長期性的價值重構與個人生活壓力的雙重沖擊下，恐怕難以托起中國樓市的未來。
總之，在房貸降息以及各地爭相刺激樓市的背景下，剛需和改善型需求人群確實迎來較為合適的窗口期。因為本來你早晚都要買房，而現在有這么多利好政策，你的購房負擔實質性下降了。想等房價大幅下降再出手的人們要認識到，首先這不太可能，因為政策層并不希望看到樓市大跌，其次樓市總是“買漲不買落”，如果房價大跌，大家更不會買了。
不過，對投資性需求來說，除了一些結構性機會，目前并非入市的好時機，持幣靜待行業的真正復蘇是當前的理性選擇。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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