萬科“親兒子”上市即破發，郁亮卻說不慌
柏文喜
2022-09-29
9月29日，萬科分拆萬物云上市進程，走完了最后一步，正式在港掛牌，發行價每股49.35港元。以萬物云的體量和不急于上市的過往，以及系出名門的身世和眾多知名基石投資人捧場的陣勢，市場關注度自不必說。但略顯尷尬的是，萬物云今日開盤即破發，截至收盤股價報46港元，下跌6.79%，總市值483億港元。
面對這一現實，萬科董事會主席郁亮在今日舉辦的上市儀式上表示，今天對萬物云而言，是一個全新的起點。“1993年萬科發行B股，正好碰上市場最高點，七年之后B股股價才回到當初的發行價，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，讓我們記憶深刻。因此我們并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。感謝選擇萬物云的投資者，相信萬物云團隊將會全力以赴，時間會證明萬物云的價值。”
此前在今年3月31日的萬科業績發布會上，郁亮在說到如何衡量萬科經營服務業務的成功時，用了下面這個形象的比喻：第一個標準是能否上市，也就是長大成人了就應該去成家立業，去外面闖蕩了，所以萬科把每個業務能不能獨立上市，作為成功的標志之一。同時，萬物云CEO朱保全的一番話也呼應了郁亮的觀點：“兒子長大了，可以獨立發展了。”
萬科分拆物業上市，無論對于萬物云本身的獨立發展，還是萬科與萬物云的后續業績成長和融資都是十分利好的。雖然看起來在當前市況較差的情況下萬物云上市有些不劃算，但是在目前看不到行業轉暖時限的情況之下，萬物云上市至少有助于改善萬物云的資金基本面和化解萬科的流動性壓力，總體上還是利大于弊的。這恐怕也是萬物云此次新股發行比例比較小，只占10%的重要原因之一。
從萬物云招股說明書披露的情況來看，公司獲得一眾明星基石投資者的加持，除了有助于提振市場信心來協助發行任務順利完成之外，對于萬物云的股價或許也將起到提振和托底的作用。這其實也是在不太好的市況下萬物云招股說明書格外突出這一點的重要原因。
今日掛牌上市之后，盡管萬物云的市值并沒有如預期超過千億，僅在500億左右徘徊，按照萬物云2021年20.4億港元歸母凈利潤計算，靜態市盈率約為25-26倍，但這一水平仍屬于物業板塊頭部企業水平，相對還是較高的。自去年下半年以來，港股物業股市盈率經歷較大滑落，可對標的華潤萬象生活從100倍下降至目前的約28倍，碧桂園服務從80倍下滑至目前的約7倍。因此萬物云的估值水平應該說還是較為謹慎并留有余地的。
值得注意的是，萬物云此次上市特別強調自己的非房地產與非物業屬性，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象，這也是以“萬物云”來命名萬科旗下這個大型物業管理公司的初心。因為從物業管理板塊的業務創新角度來看，城市服務業務和科技賦能等方面比較受資本市場關注。萬物云上市的新故事體現在業務規模更大、業務范圍涵蓋了市場化程度更高和更穩定的商辦物業、城市服務，并且萬物云也更強調科技屬性、平臺屬性與互聯網屬性。
早在2020年，朱保全就提出：“未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”其實之前很多物業管理企業也都打出過“科技賦能”概念，但現在資本市場不想聽虛幻的故事，而是想要看這些企業究竟以所謂的科技賦能做出了什么內容和對其運營有何提升。目前，“科技賦能”還停留在物業管理的技術應用以及公司運營層面，未來是否會真正落到整個行業生態，乃至行業與社會的交互方式？這是萬物云要面對的課題，也是它在招股書中濃墨重彩所描繪的，同時過于強調這一點也有烘托股價與市值之嫌疑。從上市首日的股價表現來看，投資者或許還需要看到科技概念有更扎實的支撐。
不過，在物業股估值持續低迷的當下，無論是以體量還是以運營水平、科技質量、成長性而言，萬物云上市都有助于改善物業板塊的基本面，提升板塊質量與信心，并加強市場對物業板塊的關注。富途證券研究報告指出，萬物云上市不可避免地會造成投資者調倉。筆者認為處于物業股兩端的企業，也就是股價表現和未來走勢更好的優質企業，以及股價低迷、看不到未來的較差企業，都會成為被調倉的重點企業，前者會被重點加倉，而后者會被拋棄，也就是說物業股的估值會隨著萬物云的上市而分化愈加明顯。
在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業中僅有金地物業和龍湖智創生活尚未上市，而后者正在推進上市進程，這也意味著物業行業的資本化基本完成。在相對理性的行情下，接下來物業股一方面會加快板塊內的分化，另一方面也會加快板塊內的整合，出現強者恒強、贏家通吃和一些弱勢企業被迫逐步退出的局面。物業行業競爭會更加激烈，競爭焦點會更加集中于企業規模與成長性層面，推動行業整合與并購重組的進一步加速，行業集中度將加速上升。
總之，隨著萬物云的上市，物業管理行業可謂開啟了一個新時代。（財富中文網）
作者柏文喜為財富中文網專欄作家，IPG中國區首席經濟學家
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編輯：劉蘭香
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